[ 陳召利 ]——(2018-11-14) / 已閱35081次
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；
（八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
上述事項(xiàng)僅與部分業(yè)主有利害關(guān)系的，由有利害關(guān)系的業(yè)主共同決定。有利害關(guān)系的業(yè)主無法確定的，由全體業(yè)主共同決定。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分占比過半數(shù)的業(yè)主且人數(shù)占比過半數(shù)的業(yè)主參加表決。決定前款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加表決專有部分面積三分之二以上的業(yè)主且參加表決人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參加表決人 數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”
【修改理由】
1.1. “下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定”的業(yè)主范圍不明確，建議明確為“全體業(yè)主”。
2.2. 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，部分事項(xiàng)并不涉及全體業(yè)主，如本幢、單元范圍內(nèi)建筑物漏水問題，僅使用本幢、單元范圍內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，由全體業(yè)主共同決定幾乎不具有可操作性，本條規(guī)定的表決機(jī)制仍無法解決該難題。《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條對(duì)此作了規(guī)定，但缺乏上位法的依據(jù)，建議在民法典中予以明確。
《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條：同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議；
（二）決定本幢、單元范圍內(nèi)建筑物共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造；
（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責(zé)時(shí)不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。
1.3. 本條規(guī)定的表決機(jī)制適當(dāng)降低業(yè)主作出決議的門檻，但設(shè)置比例仍偏高，難以解決物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主作出決議難的問題，建議參照公司法有關(guān)股份有限公司股東大會(huì)表決機(jī)制的規(guī)定，出席比例限定為過半數(shù)，表決比例：重大事項(xiàng)設(shè)定為三分之二，一般事項(xiàng)設(shè)定為過半數(shù)。
2.六、關(guān)于第一百零六條
第一百零六條：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；
（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償 損失。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”
【修改建議】
第一百零六條：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
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