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  • 民法典物權(quán)編(草案)》的十二條修改建議

    [ 陳召利 ]——(2018-11-14) / 已閱35082次


      第七十條:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

      占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”

      【修改建議】

      第七十條:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,歸合法建造人所有,法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

      占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”

      【修改理由】

      《物權(quán)法》第七十四條有關(guān)小區(qū)汽車的車位、車庫(kù)的歸屬規(guī)定語(yǔ)焉不詳,究竟屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有還是業(yè)主共有爭(zhēng)議頗大,糾紛甚多,同案不同判現(xiàn)象十分嚴(yán)重,亟需立法予以明確回應(yīng)。但是,《物權(quán)編》第七十條的規(guī)定幾乎原搬照抄《物權(quán)法》第七十四條,回避問(wèn)題。建議借助編纂民法典的機(jī)遇修改與完善該條款。

      所有權(quán)的取得方式包括原始取得和繼受取得。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)系通過(guò)合法建造原始取得小區(qū)內(nèi)包括建筑物、汽車的車位、車庫(kù)在內(nèi)等物的所有權(quán)的方式,業(yè)主系通過(guò)買賣等繼受取得建筑物區(qū)分所有權(quán),而缺乏原始取得小區(qū)汽車的車位、車庫(kù)的所有權(quán)的事實(shí)。之所以設(shè)置“法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外”,一方面是充分考慮到人防車位的特殊性,依據(jù)《人民防空法》等相關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)人防工程不享有所有權(quán);另一方面為政策調(diào)整預(yù)留空間。

      1.五、關(guān)于第七十三條

      第七十三條:“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:

      (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

      (二)制定和修改管理規(guī)約;

      (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

      (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

      (五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

      (六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

      (七)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

      (八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

      業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參加表決。決定前款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參加表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參加表決人 數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。”

      【修改建議】

      “下列事項(xiàng)由全體業(yè)主共同決定:

      (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

      (二)制定和修改管理規(guī)約;

      (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

      (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

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