- 編號：95944
- 書名：律師來了：物業糾紛律師答疑（第二版）
- 作者：趙星海
- 出版社：法律
- 出版時間：2024年2月
- 入庫時間：2024-4-2
- 定價：58
圖書內容簡介
"本書具有以下特色：
第一，實用性。本書所涉及的物業服務問題大多是作者在辦理案件時所遇到的生活中普遍存在的法律問題，由專業的律師進行答疑，再附之相關的法律條文，幫助人們去認識和了解法律，以便運用法律武器解決自己遇到的各種難題，維護自身的合法權益。面對實踐中發生的各種問題，大家可以有選擇性地對照運用，一定會有開卷有益、醍醐灌頂的感覺，因此非常具有實用性。
第二，便捷性。本書以與物業服務有關的最常見的小問題作為目錄，采取一問一答的形式，對各種“疑難雜癥”對癥下藥。同時，本書還對各類問題按照科學的方式加以分類整理，使大家檢索某一法律問題時能在最短的時間內完成，非常便于查找和閱讀。
第三，通俗性。在編輯本書的過程中，作者始終奉行著這樣一個初衷——用最通俗易懂的語言把每一個法律知識點都交代得清清楚楚，讓每一位讀者都能從中受益。對于每一個知識點，我們都站在讀者的立場上，由具體的案例出發，律師答疑時也盡可能地深入淺出，相信讀者一定能看得懂。
總之，涉及物業服務的法律問題與居民的生活密切相關，因此了解有關的法律知識至關重要。希望各位讀者在讀過此書后，能充分了解生活中出現各類物業服務糾紛時的處理方式，從而妥善處理糾紛，保護自己的合法權益。"
圖書目錄
"目錄
第一章 前期物業服務糾紛
1.簽訂購房合同時，附有開發商制定的格式物業服務合同合法嗎？ / 004
2.開發商訂立的前期物業服務合同對業主有約束力嗎？ / 006
3.開發商“贈送物業服務費”的承諾對物業服務企業是否有約束力？ / 007
4.開發商制定的臨時管理規約是否屬于“霸王條款”？ / 008
5.開發商委托自己的子公司擔任前期物業服務企業合法嗎？ / 011
6.小區內公共設施的權屬究竟歸屬開發商還是全體業主？ / 013
7.前期物業服務合同約定的期限未屆滿，業主可以解聘物業服務企業嗎？ / 015
8.前期物業服務企業遭解聘后，拒絕退出怎么辦？ / 016
第二章 物業服務費和其他費用
9.如何認定物業服務企業的違約責任？ / 022
10.物業服務企業能以住戶沒有產權證、并非業主為由，拒絕履行相關義務嗎？ / 023
11.物業服務企業的收支情況是否應該向業主公開？ / 025
12.業主可以以物業服務未達到法定或約定標準為由拒付或要求降低物業服務費嗎？ / 027
13.業主拖欠物業服務費，物業服務企業該怎么辦？ / 029
14.物業管理收費不合理的情形有哪些？ / 030
15.開發商是否應當為閑置房交納物業服務費？ / 032
16.物業服務費應從何時起算？ / 033
17.交房時必須交納物業服務費嗎？ / 035
18.房屋未入住是否可以以未享有物業服務為由拒交物業服務費？ / 036
19.房屋質量有問題，業主可以拒交物業服務費嗎？ / 038
20.業主在什么情況下可以拒絕交納物業服務費？ / 041
21.業主未交納物業服務費，物業服務企業可以不為其提供物業服務嗎？ / 042
22.物業服務企業代收電費等公共事業費的，可以收取手續費嗎？ / 044
23.尚未辦理產權變更登記，正在使用物業的業主有權拒交物業服務費嗎？ / 045
24.物業服務企業是否可以預收物業服務費？ / 047
25.業主可以以沒有簽訂物業服務合同為由拒交物業服務費嗎？ / 049
26.業主裝修不遵守管理規約，物業服務企業是否有權制止？ / 051
27.物業服務企業單方面提高物業服務費，業主可以拒交嗎？ / 053
28.業主有權以開發商違約為由拒絕交納物業服務費嗎？ / 055
29.開發商有權要求業主在辦理入住前先交納物業服務費嗎？ / 058
30.物業服務企業能以“二次供水”為由提高水價嗎？ / 059
31.物業服務合同終止后至新的物業服務企業入駐之間的空檔期，原物業服務企業能繼續收取物業費嗎？ / 061
32.物業服務企業強行收取裝修押金是否合法？ / 063
33.物業合同終止后物業服務企業應履行哪些義務？ / 065
34.物業服務合同終止，物業服務企業不辦理移交手續怎么辦？ / 067
35.物業服務企業可以向不交納物業服務費的業主收取滯納金嗎？ / 069
36.物業服務合同中約定業主未按時交納物業服務費需要交納滯納金的該怎么處理？ / 070
37.業主以沒有看到業主委員會和物業服務企業簽訂的合同為由拒交物業服務費合理嗎？ / 072
38.房屋租金是否可以抵銷物業服務費？ / 074
39.物業服務企業占用業主共有道路作為停車場收取的小區停車費是否該返還給業主？ / 075
40.業主拖欠物業服務費，物業服務企業有權停水、停電嗎？ / 078
41.物業服務收費標準未經物價局備案是否合法？ / 080
42.居住在一層的業主，可否不交電梯費？ / 083
43.什么是包干制和酬金制？二者有哪些具體的規定？ / 084
第三章 小區的維修糾紛
44.物業服務企業與業主的維修責任應如何劃分？ / 092
45.物業服務企業對業主報修不及時處理，給業主造成損失怎么辦？ / 094
46.小區公共設施維修養護不及時，物業服務企業應承擔哪些責任？ / 096
47.物業服務企業追討物業服務費有訴訟時效限制嗎？ / 097
48.業主入住后房屋受損，物業服務企業和開發商應在各自職責范圍內負責嗎？ / 100
49.業主違章修建戶外設施，物業服務企業是適格的訴訟主體嗎？ / 101
50.物業服務企業不允許業主封閉陽臺的約定要受到合法性審查嗎？ / 104
51.部分業主違反業主委員會通過的協議自封陽臺，物業服務企業或者業主委員會有權起訴業主嗎？ / 107
52.物業服務企業應當對維修過程中的不當行為負責嗎？ / 109
53.物業服務企業有權阻止業主安裝可能影響大樓主體結構的室內設備嗎？ / 111
54.業主能以前期物業服務合同不合理為由而進行違章裝修嗎？ / 113
55.業主違章裝修，物業服務企業有權采取罰款或斷水、斷電等懲罰措施嗎？ / 115
56.相鄰業主造成的侵權，物業服務企業應該負責賠償嗎？ / 118
57.業主在承重墻上鑿孔，鄰居有權起訴制止嗎？ / 119
58.業主在其獨用的平臺上搭建玻璃房，物業服務企業有權制止嗎？ / 121
59.業主裝修不當造成損失的，物業服務企業應對其疏于監督管理造成的損失負責嗎？ / 123
60.業主違反物業管理規約自行安裝防盜設施合法嗎？物業服務企業是否有權要求業主拆除？ / 125
61.相鄰業主不當裝修造成損失，物業服務企業應當承擔責任嗎？ / 127
62.業主能以與其他業主進行同樣裝修為由違反物業管理約定擅自裝修嗎？ / 130
63.排污管道堵塞，相鄰業主負有排除妨礙的配合義務嗎？ / 131
64.業主封閉自家陽臺，房地產行政管理部門有權處罰嗎？ / 133
65.物業服務企業是否擁有進入居民住宅進行維修的權利？ / 135
66.業主擅自建設違章建筑，房地產行政管理部門應該處罰業主還是物業服務企業？ / 137
67.小區頂樓漏雨，樓頂維修費是頂樓業主自己支付，還是本樓業主均攤？ / 139
68.業主家漏水導致電梯停運，物業服務企業應承擔責任嗎？ / 141
第四章 小區內的人身傷害
69.業主鍛煉墜樓身亡，承建方和物業服務企業誰是被告？誰承擔賠償責任？ / 146
70.物業服務企業要對觸電受傷業主負賠償責任嗎？ / 147
71.樓道設計不合理，住戶摔傷，物業服務企業與開發商誰應承擔責任？ / 150
72.電梯發生墜落事故，物業服務企業應對自己的過錯承擔舉證責任嗎？ / 152
73.物業服務企業保安人員隨意讓社會人員進入小區，發生人身損害事件，物業服務企業是否應承擔賠償責任？ / 153
74.業主乘貨梯摔傷，物業服務企業能夠證明自己沒有過錯，還需要負責嗎？ / 156
75.小區物業服務企業的保安打死訪客，物業服務企業需要承擔責任嗎？ / 157
76.物業服務企業需要對設施致人損害承擔責任嗎？ / 158
77.小區健身器材被損壞，物業服務企業發出的免責告示有法律效力嗎？ / 160
78.物業服務企業因對小區內的公用設施疏于管理而給業主造成使用不便或損害的，該如何處理？ / 161
79.小區內堆放的建筑垃圾傷人，物業服務企業要承擔責任嗎？ / 163
80.業主堆放建筑垃圾導致住戶受害，應當承擔賠償責任嗎？ / 165
81.未設路障、未采取防護措施導致進入小區的非小區居民受傷，物業服務企業要承擔責任嗎？ / 166
82.業主突發急病，卻遇電梯停運，物業服務企業應當負責嗎？ / 167
83.危險品露天放置，小孩失手點燃引爆，物業服務企業和監護人應各自承擔什么責任？ / 168
84.業主在小區內違禁放鞭炮出事故，物業服務企業盡到管理職責還要承擔責任嗎？ / 170
85.業主熱水器產生的冰溜子砸傷小區居民，業主、物業服務企業和生產商應各負其責嗎？ / 171
86.兒童攀爬小區草坪上的鋼筋護欄受傷，物業服務企業和監護人應各自承擔責任嗎？ / 173
87.高空拋物會構成刑事犯罪嗎？ / 175
88.高空墜物會構成刑事犯罪嗎？ / 178
第五章 小區的財產、名譽侵權
89.業主將房前小院擴建至公共人行道，物業服務企業起訴侵權能獲得支持嗎？ / 182
90.業主委員會張貼通知指責物業服務企業貪污而內容失實，其應承擔責任嗎？ / 183
91.業主有權處置其使用的共用樓道嗎？ / 184
92.業主車輛受損，辱罵攻擊保安構成侵權嗎？ / 187
93.下水道堵塞找不出肇事者，應由共有人共同承擔責任嗎？ / 188
94.物業服務企業在小區內張貼失實公開信，構成侵權嗎？ / 190
95.小區水泵噪聲擾民，業主有權請求物業服務企業承擔精神損害賠償嗎？ / 191
96.因遭受物業服務企業環境污染而造成的損害，業主可以要求精神損害賠償嗎？ / 193
97.物業服務企業張貼告示點名批評業主，構成名譽侵權嗎？ / 194
98.業主裝修擅自拆除承重墻怎么辦？ / 195
99.物業服務企業對業主的裝修監管不力致樓下轎車被砸，誰負賠償責任？ / 198
100.物業服務企業未經業主同意，將“公共用地”授權他人使用，構成侵權嗎？ / 200
101.物業服務企業能以危害小區安全為由擅自拆除戶外廣告牌嗎？ / 202
102.物業服務企業在業主頂層樓面私自出租廣告牌位合法嗎？ / 204
103.小區內建筑物墻面、房頂、電梯等廣告收入歸物業服務企業所有還是業主共同所有？ / 205
104.物業服務企業丟失業主包裹應當承擔責任嗎？ / 207
105.未經業主同意，物業服務企業有權利用小區公共供暖設施對外供暖嗎？ / 208
106.業主家里因管道堵塞受損失，物業服務企業在職責范圍內應承擔責任嗎？ / 209
107.物業服務企業對排水系統未盡必要的養護義務，應賠償住戶滲水損失嗎？ / 211
108.物業服務企業可以將物業服務委托給他人嗎？ / 212
109.物業服務企業公開業主委員會委員的電話號碼，侵犯其隱私權嗎？ / 214
110.物業服務企業是否有權就業主妨害物業服務秩序的行為提起訴訟？ / 215
第六章 小區車位管理
111.小區一戶業主可以買幾個停車位？ / 220
112.小區停車費的標準是如何制定的？ / 221
113.房子已經售出，還能無償使用原小區的停車位嗎？ / 223
114.業主車位常被占，物業服務企業應當承擔責任嗎？ / 224
115.業主交納停車費后車輛在小區內被盜，物業服務企業要承擔賠償責任嗎？ / 225
116.業主車位被他人占用，停放他處受損失，物業服務企業要承擔責任嗎？ / 228
117.物業服務企業有權在小區樓之間的空地劃出車位出租嗎？ / 230
118.高空墜物砸車，物業服務企業能舉證免責嗎？ / 232
119.業主汽車被盜，保險公司理賠后可以向物業服務企業追償嗎？ / 233
120.住戶使用臨時出入證的車輛被盜，物業服務企業應當承擔責任嗎？ / 236
121.突發暴雨致車庫被淹，物業服務企業可以免責嗎？ / 238
122.未簽訂物業服務合同且業主只交納了清潔費，業主丟失摩托車，物業服務企業要承擔責任嗎？ / 239
123.物業服務企業只收取規定的車輛管理費的一半，也應對車輛損壞負全責嗎？ / 240
124.住戶擅自停車占用通道，物業服務企業為疏通道路而致車輛損壞應賠償嗎？ / 241
125.車輛在小區露天停車場臨時停放是否可以免費？ / 243
126.小區停車位可以出租給小區以外的人使用嗎？ / 245
127.小區地面停車位是歸業主共有還是歸物業服務企業所有？ / 247
128.小區的車位車庫使用應該遵循“業主優先”原則嗎？ / 250
第七章 小區共用部分的使用及維護
129.物業服務企業可以改變物業管理區域內公共設施、場所的原始用途嗎？ / 256
130.業主可以將住宅改為商業用房開設公司嗎？ / 258
131.單元管道閥門能否設計在居民室內？開發商售房時沒有提前告知，業主如何維權？ / 260
132.鄰居對房屋進行“群租”，業主不勝其擾怎么辦？ / 262
133.業主擅自占用樓道共用部位堆放雜物怎么辦？ / 266
134.相鄰方安裝空調，空調機排風口正對鄰居家的窗戶怎么辦？ / 268
135.業主與物業服務企業發生糾紛后，應當通過何種途徑解決？ / 270
136.小區的會所對外營業擾民，業主應如何維權？ / 271
137.小區內供水、供電、通信、有線電視及設施設備由物業服務企業負責維護嗎？ / 274
138.開發商出售房屋時承諾一樓送花園是否侵害了其他業主的利益？ / 277
139.物業服務合同依法解除后，如果物業服務企業以物業服務費被拖欠為由拒絕退出，業主應當如何主張權利？ / 279
第八章 小區安全防衛
140.保安深夜私闖民宅，物業服務企業應當承擔責任嗎？ / 284
141.業主在家中被害，物業服務企業盡到管理職責就不需要承擔責任嗎？ / 286
142.小區業主在家中被害，執勤保安已進行訪客登記，物業服務企業需要承擔責任嗎？ / 287
143.因建筑和管理存在瑕疵，住戶在家中被害，開發商和物業服務企業要承擔什么責任？ / 289
144.業主在小區遭人毆打，保安在場未救助，物業服務企業應該承擔責任嗎？ / 291
145.業主家中物品被盜，物業服務企業要承擔責任嗎？ / 293
146.物業服務企業禁止封閉陽臺，竊賊入室行竊，物業服務企業需要承擔責任嗎？ / 295
147.業主停在小區里的車輛被盜，物業服務企業應承擔責任嗎？ / 297
148.物業服務企業縱容小區惡勢力使業主受損，物業服務企業要承擔責任嗎？ / 299
149.他人跳樓自殺砸死其他業主，物業服務企業要承擔賠償責任嗎？ / 300
150.業主與看房人發生糾紛被打傷，物業服務企業需要承擔責任嗎？ / 301
第九章 業主大會的權利義務
151.業主大會決議對誰具有約束力？ / 306
152.業主大會決議對業主繼受人是否具有約束力？ / 307
153.如果業主大會決議違法，業主如何行使撤銷權？ / 309
154.業主大會決議對未參加會議的業主是否具有約束力？ / 311
155.只通知部分業主召開業主大會是否合法？ / 313
156.讓業主填寫“征求意見表”符合業主大會召開的條件嗎？ / 316
157.在小區內，到底是業主委員會說了算，還是業主大會說了算？ / 318
158.業主在物業管理區域內有多套房屋，其在業主大會上如何行使表決權？ / 321
第十章 業主的權利義務
159.業主對小區內的建筑物享有哪些權利？ / 326
160.業主可以對管理規約說不嗎？ / 328
161.房屋設備不全，業主應該如何維權？ / 330
162.業主覺得業主委員會的決定不適當，可以提起撤銷之訴嗎？ / 332
163.業主破壞小區綠地，物業服務企業不作為，其他業主可以行使物業管理權嗎？ / 335
164.業主認為業主委員會委員不稱職，如何撤銷其資格？ / 336
165.物業服務企業出租小區共用地，業主有權起訴嗎？ / 339
166.業主與物業服務企業之間發生供暖糾紛，業主個人或者全體業主應該如何維權？ / 341
167.業主大會作出小區車位先到先得的決議是否可以被撤銷？ / 345
168.業主是否可以要求撤銷業主大會作出的提高小區部分性質房屋物業費的決議？ / 347
169.業主大會投票時，“視為同意”和“視為同意多數”有何區別？ / 348
170.業主行使撤銷權有時間限制嗎？ / 350
第十一章 業主委員會的權利義務
171.一個小區能否成立多個業主委員會？ / 354
172.業主委員會可以擅自決定聘用其他工作人員嗎？ / 355
173.業主入住小區多年，一直未成立業主委員會，如何解決？ / 357
174.業主委員會有權決定將草坪綠地改建為停車位嗎？ / 359
175.業主委員會有權對拖欠物業服務費的業主進行公示嗎？ / 363
176.業主委員會辦公經費可以使用專項維修資金嗎？ / 366
177.業主委員會任期屆滿，不開會就換屆符合法律規定嗎？ / 369
178.業主委員會主任獨攬大權，將印章私藏家中，擅自蓋章造成的損失，由誰承擔？ / 371
179.業主委員會可以對不交納物業服務費的業主提起訴訟嗎？ / 373
180.業主委員會擅自與物業服務企業簽約是否有效？ / 375
181.業主委員會是否具有訴訟主體資格？ / 377
182.開發商違約，是業主個人還是業主委員會具有起訴資格？ / 380
183.業主委員會如何處理新舊物業服務企業的交接工作？ / 382
184.業主委員會是否有權在前期物業服務合同期限屆滿之前和新的物業服務企業訂立物業服務合同呢？ / 384
185.業主委員會可以代表業主起訴物業服務企業嗎？ / 386
186.業主委員會可以要求物業服務企業返還專項維修資金嗎？ / 388
187.業主委員會是否有權解聘物業服務企業？ / 391
188.業主委員會換屆后解除原業主委員會訂立的物業服務合同應承擔違約責任嗎？ / 394
第十二章 小區專項維修資金
189.專項維修資金交存比例是多少？何時交納？ / 398
190.業主大會成立前，如何使用專項維修資金？ / 400
191.業主大會成立后，如何使用專項維修資金？ / 403
192.業主委員會可以使用小區的專項維修資金購買銀行理財產品嗎？ / 405
193.業主出售房屋后，可以取回自己已交納的專項維修資金嗎？ / 409
194.專項維修資金利息等收益是歸全體業主共有，還是歸業主委員會所有？ / 410
195.業主委員會可以隨意決定使用專項維修資金嗎？ / 413
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