[ 王興敏 ]——(2009-3-16) / 已閱10263次
經濟適用住房抑或休矣
王興敏
經濟適用住房供應體系是伴隨我國城鎮住房制度改革而產生的。在我國的城鎮住房制度體系中，自解放后至二十世紀九十年代中期，國家一直是以住房實物福利分配為城鎮住房供應唯一形式的唯一主體，這是與我國在此期間實行計劃經濟體制分不開的，可這不僅未能有效解決城鎮居民緊張的居住問題，而且國家還為此承受了巨大的經濟負擔。隨著我國社會主義市場經濟的確立，作為經濟體制改革重要組成部分的城鎮住房制度改革開始實施并不斷深化，明確住房的商品屬性，住房不再是國家無償供應的實物福利品，住房供應須商品化、社會化，并建立針對不同收入家庭實行不同的住房供應體系，滿足城鎮居民日益增長的住房需求。在1994年國務院國發（1994）第43號《關于深化城鎮住房制度改革的決定》中首次明確具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系，以后國家又分別幾次對經濟適用住房的建設、分配、管理等作出規定。2007年，原建設部等七部門聯合發布《經濟適用住房管理辦法》，從一定程度上說，這標志著經濟適用住房在制度層面的成熟。經濟適用住房在這十幾年的發展歷程中，不僅在理論上富有爭議，而且在實際運行中，也不難發現這樣一種現象：已漸被遺忘的制度產物突然被人們在房地產價格狂漲之時想起，并賦予一項艱巨的任務——穩定住房價格，可在2008年底卻又突然面臨或存或廢的變數之中。那么，面對如此尷尬的情境，不得不令我們對經濟適用住房是否具有現實合理性做深層次的分析。
一、經濟適用住房為什么被冷落
一項新生事物的發展不僅需要制度的支撐，而且還受限于現實社會中的實際需求，這種需求是以能否滿足所涉各方主體的利益需要為標準，如果能夠滿足他們的利益要求，各方均有激勵來促進該事物的發展，反之，該事物的發展道路將障礙重重，甚至會自消自滅。經濟適用住房也不例外。
1、地方政府沒有實施經濟適用住房的激勵
在我國的城鎮住房制度體系中，國家始終處于主導地位，雖然，通過城鎮住房制度改革，實現住房供應的商品化、社會化。但是，國家作為城市土地的唯一所有者，同時也是土地的唯一供應者，運用土地供應來調控住房的供應，其主導地位并未發生變化。隨著我國國有土地出讓制度的建立，房地產開發均須通過地方政府以出讓形式取得國有土地使用權，地方政府則收取土地出讓金，其逐漸成為地方政府的主要財政收入來源，2007年1——11月間，我國土地出讓總價款達9130億元以上，占財政收入的比重為28.53％。如此巨大的出讓金收入滿足了地方政府的目標——經濟開發，而這個目標又是地方政府的重要政績表現，故其樂此不疲。相反，經濟適用住房建設用地則須以劃撥方式供應，這種無償的供地方式對地方政府而言無異于自斷其財源，那么地方政府出于自利考慮，當然不愿意為實施經濟適用住房建設而無償劃撥土地。即使在國家三令五申的情況下，地方政府也是將位于區位偏遠、周邊配套設施不完善等不方便生活居住的土地用于經濟適用住房建設。
2、經濟適用住房往往超出其保障對象的經濟承受能力
經濟適用住房僅供應社會低收入家庭，從該家庭的經濟收入特點來看，往往是以收入低（或無收入）且不穩定為多，從其自身的承受能力考慮，雖然經濟適用住房價格低于商品住房價格，大多數還是不能夠買得起的。即使根據規定可通過商業銀行或住房公積金貸款予以支持，但因為該群體或無工作單位或無穩定收入而被排斥于外。另外，由于經濟適用住房建設的比較偏遠，為此增加的生活成本開支以及物業服務費用，也是經濟困難群體必須考慮的一個現實問題。
3、房地產開發企業對經濟適用住房建設的冷淡
從經濟適用住房與商品住房的建設行為事實看，二者沒有本質上的區別。但二者的結果性質截然不同，其中在利潤方面，根據規定房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定。而商品住房的利潤則遠高于此。面對商品住房的暴利，做為以利潤最大化為追求目標的房地產開發企業，必然熱衷于商品住房建設，沒有動力建設經濟適用住房。
二、經濟適用住房是否具有穩定住房價格的作用
在市場經濟理論中，商品的價格是隨著供求關系的變化而波動，當供不應求，則價格上升，反之，價格下降。那么，造成我國住房價格上升的主要因素是供不應求嗎？筆者認為，實不其然。在城鎮住房制度改革后，住房私有化成為社會的普遍認識——“小康不小康，關鍵看住房”，與此相對應的則是住房供應市場化，這又與地方政府“以地生財”的經營理念相吻合。于是，土地供應的唯一（僅為地方政府）與住房供應的唯一（僅為房地產開發企業）相結合，形成了住房供應的單邊壟斷，這極利于二者的利益最大化。另外，住房不同與其他消費品，其不單是消費對象，還可以成為投資對象，當住房價格超出一般人的經濟承受能力，其雖然不能購買擁有一處住房，但其對住房的居住需求仍然存在，且無可替代物。此時，這種需求就會成為他人投資住房的機會——或租或賣以獲取利益。所以在現實中，并非一戶所有一處住房，而是處于一種或無房所有或多房所有的非均衡狀態。當住房未成為每一戶的消費品時，它卻成為少數人的投資品，無房戶只有通過在少數人手中有償取得使用權來滿足居住需求，那么，一定的高房價對于投資住房的少數人實現收益是有益的，所以，其熱衷于推動房價的走高。
而經濟適用住房的設計初衷是保障低收入家庭，在住房價格飛漲的今天，我們通過經濟適用住房建設的增加，來解決低收入家庭的居住需求，從而減少住房市場需求，進而拉低住房價格，這可能就是近年來大力倡導經濟適用住房建設的理論依據。但是，這里忽視了以下問題：
1、低收入家庭對住房的首要需求是居住，而非所有。
對住房的消費需求，既可以通過取得所有權方式實現所有，亦可通過取得使用權方式實現居住，從這一點看，住房消費具有可替代性，即買不起時，可以選擇租。那么，低收入家庭作為困難群體，由于自身經濟能力的限制，其對住房首要需求是有房居住，而不是有所有權。雖然經濟適用住房相對商品住房價格低，可對于低收入家庭仍是一筆非常大的開支，而且還會增加物業服務費用開支，其根本沒有經濟能力購買住房，而選擇租房，因為這是降低其經濟負擔的最佳選擇（這實際也是廉租房制度出臺的可行之處）。于是，在現實中，以所有權之方式供應住房明顯超出了低收入家庭的支付能力，導致真正需要救濟的低收入家庭難以從中受益。
2、經濟適用住房的穩定價格作用極其有限
住房依附于土地上，土地資源的稀缺決定住房資源的稀缺，所以住房的價格亦取決于其所在區位，區位好的住房，其價格自然高于區位差的。當地方政府如上述將經濟適用住房建設在比較偏遠地區，其對其他區位的住房價格影響是微乎其微的，因為，根據房地產估價理論，不同區位的房地產價格不具有可比性。只不過從統計學角度的數字上可起到拉低作用。再者，住房的建設周期長，容易產生經濟適用住房的調劑作用滯時，從而反過來受商品住房價格的調整。這在今年下半年顯現得非常明顯，當房地產市場低迷之時，人們對經濟適用住房亦持觀望之狀，如北京、廣州等地出現經濟適用住房棄購現象。因為在經濟適用住房的唯一優勢——價格優勢不存在時，其特定群體就不愿意購買經濟適用住房，從而失去對住房產權的自由處分、完全收益。
三、經濟適用住房是否經濟
根據產權經濟學理論，產權的配置應是有效率的配置，即由低價值向高價值流通，這時有利于社會財富的積累，反之，則是社會財富的浪費。當我們將住房所有權以經濟適用住房形式低于市場價格予以配置，對于社會而言，確實沒有創造價值。從這一點說，經濟適用住房不是一項好制度。
經濟適用住房與商品住房兩種價格體系，不禁想起我國經濟改革初期“兩軌制”的存在。當這兩種住房存在價格差，一部分人便產生牟利的沖動，產生不公平。雖然《經濟適用住房管理辦法》明確一些保障措施，但監督執行成本過高。
另外，經濟適用住房由于處分及收益均有所限制，故屬不完全產權。產權人如欲對經濟適用住房進行處分時，其產權殘缺會產生監管所發生的成本以及收益的分配等問題，這從一定程度上會影響經濟適用住房的流轉。甚至會造成產權人不愿意轉讓經濟適用住房，產生“冷凍效應”，既由于產權人對收益的增值部分不能享有，從而不出租、轉讓自己對經濟適用住房，從而影響經濟適用住房利用效率。
四、結論
綜上，經濟適用住房是難以滿足所涉各方主體的利益需求，其發展如此曲折，也就不難解釋了。那么，無法完成使命的經濟適用住房確實應該休矣。其被廉租房取代實屬必然。
