[ 吳宇 ]——(2009-3-13) / 已閱7424次
商品房銷售的幾種計價方式及其利弊分析
吳宇
一、計價方式的種類：
按建設部、國家工商總局印發的《商品房買賣合同》示范文本第四條之規定，現行計價方式可以有如下四種：
1、按套內建筑面積計算：
即：套內建筑面積=
套內使用面積+套內墻體建筑面積+陽臺建筑面積；
2、按套（單元）計算：
即：等于是買賣雙方的協商價，與面積無直接關系；
3、按建筑面積計算：
即：建筑面積=
套內建筑面積+公共分攤建筑面積。
4、其它：
除以上三種方式外，買賣雙方另外之約定。
二、幾種計價（量）方式的區別及特點：
1、按建筑面積買房存在的問題
按過去的相關規定，商品房銷售面積為“套內建筑面積+分攤的公用建筑面積”，即大家所說的“建筑面積”。建設部在2001年頒布了新的《商品房買賣合同》示范文本，其中規定了商品房銷售三種計價方式，一是建筑面積，二是套內建筑面積，三是套。縱觀上海樓市，從上海房地產市場起步到今天，除極個別的開發商曾過推出“按套內建筑面積賣房”外，絕大多數的開發商采用的都是按“建筑面積”賣房。
據了解，過去在上海樓市按建筑面積銷售發生的各式各樣的面積問題往往不外乎兩個類型：其一，實測面積和預售面積不符；其二，公攤面積不明確，不該公攤的也攤在了買房人的購買面積里。分析這兩類問題，不難得出，兩者的癥結都是面積計算標準不透明引起的，而且幾乎都是“公攤面積惹的禍”。如套內建筑面積沒有變，房屋總面積卻變大了。而公攤面積的增加，第一，不是自己戶內的；第二，往后長年累月的物業費、供暖費要跟著交；第三，有公攤就意味著有些配套設施是業主的了，而一個小區里一定還有些公建是開發商的，那么，哪些是業主的？哪些屬于開發商的？因公攤不明，這些問題無法界定，糾紛也因此產生。
事實上，有關管理部門也已注意到這個問題，市國土資源管理局就曾下文，對分攤細則和計算標準做了進一步明確的規定，如“不在本棟樓的配套設施不能公攤、服務多棟樓的配套設施不能分攤”等。但盡管如此，公攤面積的確仍然是買房人“心中永遠的痛”：一方面，計算太復雜，非專業人士算不出來；另一方面，入住后，可能一部分購房人覺得需要重新測量，而一部分業主認為沒有問題，不予配合，公攤面積就沒法核實。
2、按套或套內建筑面積買房的好處
根據相關的規定，套內建筑面積為“套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積”。看來，按套或套內建筑面積可以規避“公攤面積”，對買房人而言，最大的好處是便于計算，面積由“朦朧”變“透明”。從國際上看，大多數國家房屋買賣也采用的是按套銷售。
但采訪中，不少業內人士和買房人認為，相對于按建筑面積買房，從現階段看，按套或套內建筑面積買房仍有很多局限。
其一，按套銷售并沒有解決面積數量，只能適用于現房別墅。
其二，套內建筑面積沒有解決對墻體面積的計算問題，買房人知情權仍然可能落空。
其三，現行的很多規定不配套：如產權證還是按照建筑面積來制作，物業管理和供暖費仍按建筑面積收取，這樣，就把好多問題推移到賣房的后期甚至入住以后了。比如說，某個購房人買了120平方米，但是做產權證時，房地局仍然會把套內面積折算成建筑面積，產權證上寫的是160平方米，買房人能接受嗎？
其四，容易導致樓盤開發只注重使用空間而忽視公共空間。部分買房人和賣房人都擔心，上海目前仍是以期房銷售為主，按套或按套內建筑面積賣房，會不會容易導致樓內的公共空間越來越狹小、簡陋.
作 者：上海市新閔律師事務所 吳 宇 律師
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