[ 陳召利 ]——(2008-10-20) / 已閱9709次
陳召利律師應邀做客無錫HOUSE365《地產1+1》欄目
——開發商在建工程停工，購房者如何維權？
據部分嘉友梅里香舍業主反映： 嘉友梅里香舍停工了！起因在于開發商長期拖欠工程款，導致施工方無法支付工人工資及材料款，在消極怠工3個月后，施工方終于采取了徹底停工的措施。工程復工遙遙無期，明年按期交房希望渺茫，嘉友梅里香舍業主如何有效維護自身權利？
2008年10月18日下午2點，江蘇云崖律師事務所陳召利律師應邀做客無錫365房地產家居網《地產1+1》欄目，現場解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及業主的維權途經。【網頁鏈接：http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房買賣的法律關系中，開發商的主要義務在于給付結果（即開發商交付合格的商品房），而非給付行為（即開發商建造商品房的過程）。因此，無論開發商在建設商品房過程中是否存在停工等情形，只要開發商能夠在合同約定的履行期限屆滿前能履行交房義務，即不存在違約,除非雙方當事人在商品房買賣合同中明確約定工程進度。
那么，這是否意味著，在交房前開發商無論存在任何行為，購房者均無法主張權利呢？答案當然是否定的。
根據《中華人民共和國合同法》第九十四條的規定，在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，當事人可以解除合同。對于這種違約情形，我們稱之為“預期違約”。不過，對于預期違約，最大的障礙在于舉證。
實際上，開發商在建工程停工只是一種表象，問題在于能否據此表象判定開發商無法履行交房義務，即存在預期違約情形。根據《商品房預售合同》的約定，開發商應于2009年5月底履行交房義務。也就是距離交房時間尚有長達七個多月的時間，如果希望以開發商存在短期的停工行為來證明開發商無法履行交房義務，在法律上恐怕很難獲得支持。
此外，購房者擔心的是，萬一開發商開發的樓盤成為爛尾樓，他們已付的購房款能否得到返還？關于這個問題，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）有明確規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人，建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。也就是說，購房者的房款返還請求權是第一順位的，可以得到優先返還。至于購房者能夠獲得全額返還，則視開發商的資產狀況而定。
雖然該事件目前來說希望通過法律途徑解決存在一定的難度，但是這也給開發商和購房者敲醒了警鐘。在目前宏觀經濟環境相對嚴峻、房地產市場不景氣的情況下，購房者如何選擇可以信賴的開發商，開發商如何避免引起購房者的不信任甚至恐慌，均是不可小覷的課題。
