[ 于闖 ]——(2007-7-20) / 已閱12194次
《物權法》預告登記制度給我國拍賣業帶來的警示
文 /中央財經大學拍賣法方向碩士研究生 于闖
《物權法》發生效力之后將會給我國拍賣業帶來什么樣的影響？這一問題值得業內人士認真思考。筆者經過學習和研究后發現，《物權法》中與拍賣直接相關的法律條文并不多，而且其中多數條文是將拍賣作為擔保物權實現的一種方式，但經過仔細研讀，筆者認為，雖然有些條文并沒有關于拍賣的直接規定，但是法條背后的深層含義卻隱藏著些許影響拍賣業務操作的信息。
先來看一個拍賣案例：甲與乙簽訂了一份房屋買賣合同，并且甲支付了房屋的全部價款。但在雙方到不動產登記部門登記之前，由于房地產漲價乙又委托某拍賣公司以更高的價格將房屋拍賣給了丙，并且到不動產登記部門辦理了相關登記，完成了產權過戶手續。此時甲是否有權利要求丙返還房屋？
這是一個典型的“一房二賣”、“一女二嫁”案例。甲與乙之間形成的是債權關系，而乙與丙之間形成的是物權關系，根據《拍賣法》第41條的規定：委托人委托拍賣物品或者財產權利，應當提供身份證明和拍賣人要求提供的拍賣標的的所有權證明或者依法可以處分拍賣標的的證明及其他資料。乙享有的是不受任何限制的完整的所有權，因此，他是適格的委托人，而且物權又具有優先于債權的效力，因此，丙依法能夠取得房屋的所有權，甲無權要求丙返還房屋。這對守約的合同當事人一方而言是十分不公平的，因此，這種違約但可以獲利的行為長期以來一直受到人們的質疑。
為了維護交易安全，杜絕此類不公平事件的發生，新出臺的《物權法》專門規定了“預告登記制度”。《物權法》第20條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人（此處指購房人）同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
回到前面的那個案例。如果甲與乙簽訂房屋買賣合同時，雙方到不動產登記部門進行了預告登記，并且符合法律對時效的要求，該拍賣公司的拍賣行為就可能無效。甲可根據《物權法》中的預告登記制度要求返還房屋。
《物權法》第20條之規定，要求各拍賣企業從業人員在《物權法》生效后，必須提高警惕，在接受委托人的拍賣委托時，不能僅憑委托人單方對拍品信息的披露，必須到不動產登記部門認真核實委托人的所有權是否申請了預告登記以及相關限制所有權的登記，以確保委托人對拍賣標的享有不受到任何限制的所有權，保證拍賣這種特殊的商品交易方式順利進行，避免不必要的糾紛。
