[ 王俊 ]——(2004-11-12) / 已閱20347次
論商品房買賣合同無效的損害賠償
——對一起商品房買賣合同糾紛案的分析
王 俊
商品房買賣合同被確認無效，對無過錯受損方的損害賠償范圍應如何確定？較之一般合同有何特殊性？作者通過近日在司法實踐中遇到的一起案例，試對這一問題進行論述，希望能與大家共同交流、探討。
[案情介紹]
1998年，某市體育局在其所處沿街一側開發建設了商住兩用房十套向社會公開出售。為能獲批，體育局當時以學生公寓的名義進行了報批立項。如此取得開發許可證后，體育局又以商住兩用房的名義以每套24萬元的價格賣給了當地十戶老百姓，雙方口頭達成了商品房買賣合同。購房人一次性向體育局實際繳納了購房款24萬元，體育局向其開具了收據。此房建成，買主入住以后，體育局又以為買主辦理產權證、土地使用權證等名義收取了辦證費1.5萬元。但是，由于起初在報批手續上存在的問題，雖經房主們多次催促，體育局始終未能為房主們辦得任何證照。
無證居住五年以后，令十戶老百姓意想不到的是，2003年10月，體育局突然通知十戶房主，由于報批手續不合法，房屋買賣行為無效，體育局要將已經出售的十套商住樓房全部收回，而十戶房主只能取回當時的購房款24萬元及辦證手續費1.5萬元，限期搬離此房。經了解，體育局已將此房又賣給了另外一家房地產開發公司。時隔五年之久，經有相應資質的評估機構評估，此房現實際價值為73萬余元。十戶老百姓面臨被趕出賴以生存和生活的居住場所，同時只能拿到相當于現實房屋價值三分之一的“賠償”，無奈之下，將體育局告上了法庭，要求法院確認房屋買賣合同無效，判令體育局返還購房款、辦證費及其利息，并按照現房屋的實際價值給予賠償；在庭審中，體育局承認在當時的賣房行為中存在著過錯，同意在十戶房主交還房屋的前提下，返還購房款、辦證費，但認為損害的賠償應僅包括購房款和辦證費的利息，而不應包括房屋的升值部分。
上述案例中，房屋買賣合同無效后的關鍵問題是，房屋升值部分的歸屬問題。對無過錯的受損方損害賠償的范圍應包括哪些？房屋升值部分算不算買房人的利益損失？
一、 一般合同的無效，損害賠償范圍如何確定
從理論上說，一般合同的損害賠償范圍根據合同被解除還是被宣告無效、被撤銷的不同而有所區別，前者大致應包括積極損失和可得利益損失的賠償；而后者則僅限于對信賴利益損失的賠償。
一般合同解除后的損害賠償采用完全賠償原則，根據我國《合同法》113條 規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”，其賠償范圍不僅應包括無過錯方積極損失的賠償，還應當包括可得利益損失即期待利益損失的賠償，其結果是實現合同如約履行后的狀態。積極損失的賠償也稱為直接損失的賠償，由于它是一種現實財產的直接損失，范圍、數額較易確定，爭議不大。但是，對可得利益損失的賠償，雖理論界眾說紛紜，但在司法實踐中，要求違約方承擔可得利益損失的判決已非鮮見。作者認為，合同解除后的損害賠償與合同無效、被撤銷不同，合同解除并不當然具有溯及力，在不具有溯及力的情況下，合同本身是有效的，而可得利益的認定基于這種合同有效的前提下，無過錯方完全有理由要求根據有效的合同實現合同完全履行后的狀態，并且其賠償數額也可以根據合同的約定來確定。當然，這里可得利益數額的確定應該根據《合同法》113條的規定，嚴格限制在違約方在訂立合同時預見或應當預見的違反合同所造成的損失的范圍內。
如果合同被確認無效或被撤銷，違約方承擔的是締約過失責任。在締約過失責任中，賠償范圍除積極損失外，僅限于信賴利益，且僅以履行利益為限，其結果是恢復到合同訂立以前的狀態。即當事人因信賴合同有效而履約，當合同被確認無效或撤銷后，為訂立和履行合同所支出的各種費用和代價即為當事人的損失。信賴利益與可得利益不同，具體包括當事人在訂立合同過程中支出的合理費用；準備履約所支出的費用；為支付上述費用所失去的利息；合理的間接損失。這里的間接損失，是當事人因信賴此合同有效而喪失其他簽約的機會，司法實踐中由于其是否合理難以確定故一般不包括在損害賠償范圍內。
二、 對商品房買賣合同無效損害賠償范圍確定的分析
商品房買賣合同訂立后尚未履行前由于出賣人的過錯而被確認無效、撤銷和解除的情況，其處理的辦法與一般合同并無明顯不同。但是，如果合同成立并實際開始履行，比如買受人已支付了大部分的房款，出賣人已將房屋交付使用，甚至如上述案件中，買受人已入住五年之久，其損害賠償的范圍就不能再按照一般合同的損害賠償來確定了。因為目前商品房普遍升值較快，合同被確認無效以后，除返還購房款及其相應利息以外，房屋升值部分的歸屬問題就成為關鍵。
（一）房屋升值部分的定性
很多學者認為，無效合同具有不可履行性，當事人在訂立無效合同以后不得履行合同。但是，如果作為房屋開發商的出賣人故意隱瞞致使合同無效的事實，而買受人對此又并不知情，則這份無效合同將必然履行。而同時，由于合同本身的違法性，確認無效合同的請求權不存在訴訟時效的問題，有很多無效合同在訂立以后很久才被確認為無效，此時的房屋很可能已經升值至原購房價格的數倍。按照前述一般無效合同的原則，想要恢復到合同訂立以前的狀態是不可能，房屋升值部分也顯然不能作為買受人的信賴利益予以賠償。
還有的學者近來提出應將過錯因素作為合同無效的構成要件，盡量認定合同有效，而賦予無過錯的買受人合同解除權，以此來保護無過錯的合同買受人。因為如果合同解除后，買受人即可將房屋升值部分作為可得利益損失要求出賣人賠償。但是，可得利益是當事人在訂立合同時期望通過合同履行而獲得，由于違約行為發生而未實際發生的利益，具有未來性、期待性和現實性。可見，此時買受人實際獲得的現實的房屋升值部分不符合可得利益的特點，不能作為可得利益要求出賣人賠償。
現實生活的需要推動著法律的新陳代謝，合同過錯方對受損方損害賠償的范圍，包括在合同無效情況下信賴利益的賠償和合同解除情況下可得利益的賠償，關鍵在于受損方在合同履行后所能獲得的好處是否能夠確定以及為此付出的相應的社會成本（后者將在下文中作詳細論述）。房屋買賣合同成立并實際開始履行后，房價大幅上漲，升值部分的數額不僅是完全可以確定的，而且已為買受人實際享有。此利益依附于不動產之上，當買受人占有此不動產并隨后取得房屋所有權時，此利益與不動產并不分離。但是，一旦合同被確認無效，不動產需要返還時，此部分便在理論上從不動產中分離并顯現出來，不再依附著不動產返還給有過錯的出賣人，而應該屬于無過錯的買受人在占有此房期間內的無論是經營還是居住所產生的自然孳息，其所有權人為買受人。也可以說，由原先無效的合同行為產生的債權行為僅是物權行為的原因行為，兩者截然分開，各自獨立，物權行為并不因原因行為無效而無效，即使原因行為無效，作為物權的所有權仍然有效，此即為物權行為的獨立性、無因性。并且此種損失由于出賣人的違約行為直接產生，不存在出現其他因素共同導致的可能。故當房屋買賣合同被確定無效后，被買受人實際享有的升值部分應該作為直接損失要求出賣人予以賠償。當然，此時的房屋升值部分歸買受人所有，要求出賣人作為買受人的直接損失予以賠償至少應該符合以下幾個條件：1、商品房買賣合同成立并實際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用；2、商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷，不動產財產確需返還；3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質的評估機構進行合法評估。
當然，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，對出賣人將房屋賣與第三人的情況作為欺詐行為，買受人可以要求出賣人給予購房款一倍以上的賠償。但是，如果此賠償仍然不足以補償買受人對房屋升值部分的損失時，在解釋中并未給予說明，盡管這一懲罰性賠償與出賣人的其他賠償是可以并存的，并不因出賣人承擔了懲罰性賠償責任而免除其他的賠償責任。但懲罰性賠償最終還是取決于買受人的個人意愿和法官的自由裁量。
（二）將升值部分作為出賣人的賠償范圍符合公平原則
德沃金在《法律帝國》一書中曾引格雷大法官的一句話，“法律不能讓過失方因自己的過失而得到利益，也不能讓善意方因自己的善意而喪失利益。”可以很好的說明這一問題。如果商品房買賣合同無效的后果是由于出賣人的過錯造成，并且在確認合同無效后，要求買受人退還此房，即出賣人得到房屋升值部分，就會產生有過錯的一方不僅不會為自己的違法行為付出任何代價，相反還可以得到“意外豐厚的利潤”，而其違法行為的否定后果則完全由無過錯的買受人來承擔，這無疑是有悖于法律基本的公平原則的。
同時可以看到，即使讓有過錯的出賣人來承擔賠償買受人房屋升值部分的損失，從法律上講，也并不會加重出賣人的責任，因為出賣人收回了房產，他完全可以同樣的價格再將其賣出。事實上，也有不少出賣人是本著這個目的，才在若干年以后申請法院確認商品房買賣合同無效的。比如在上述案例中，事實上體育局就已將房屋賣與了第三人。故在司法實踐中，也應本著不讓過錯方獲利，不讓無過錯方遭受損失的原則進行裁判。
（三）將升值部分作為出賣人的賠償范圍有利于維護社會交易秩序的穩定
房屋乃百姓安居樂業之本，與人民生活休戚相關，買房置業是關乎民生民息的大事，所以，法律無時無刻不在保護買受人的生存利益。當前房屋升值是普遍現象，而由于法律規范的缺失，產權證滯后辦理等現狀的存在，使得大量的商品房買賣行為十分不規范，如上述案例中的開發手續不全，一房數賣等現象層出不窮，訴諸法院屢見不鮮。在此情況下，房屋升值部分的歸屬就顯得至關重要，因為謀取利潤的最大化是出賣人違法、違約操作的直接動因。如果對買受人所有的房屋升值部分不予保護，那就會產生出賣人即使違法、違約，也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋，再出售給第三人，謀取其中暴利。顯然這將刺激出賣人實施違法、違約行為，于穩定社會交易秩序是不利的。
[總結]
上述案例中，體育局首先在辦理開發手續過程中存在著違法行為，其后又將房屋買與第三人，屬于嚴重的欺詐行為。作者認為法院在確認商品房買賣合同無效以后，出賣人除需返還買受人購房款及其利息外，還應賠償超出原買賣合同價款的房屋升值部分，應該是比較公平的做法。
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