[ 冷帥 ]——(2004-10-19) / 已閱55005次
3.2 物業管理監督機制
監督機制包括三個方面：一是政府部門（對建設單位、物業管理企業、業主及使用人）的依法監督管理；二是消費者即業主對物業管理服務進行合法監督，具體的形式是全體業主召開業主大會，選舉產生業主委員會，代表全體業主決策有關物業管理事項和監督物業管理企業的管理服務活動。業主委員會的組建和運作應當體現以下原則：（1）物業管理的委托權及監督權是公民財產權利的重要內容，應當從法律上予以體現和保障。（2）業主委員會是群眾性民事權利組織，不注冊為社團法人，不獨立承擔民事責任，其民事責任由全體業主共同承擔。國外及香港的物業管理立法也體現了這一原則。但賦予其一定的民事權利，如簽訂合同的權利、參加訴訟的權利。（3）業主委員會與物業管理企業之間是平等的民事關系，雙方依據法律法規政策和物業管理合同進行活動。（4）業主委員會不得從事具體的經營管理活動，其成員工作一般屬義務性質。筆者認為，也可以參照業主委托參加業主大會的方式，將業主委員會的工作委托給物業管理企業以外的物業管理顧問公司。（5）政府應當加強對業主委員會的監督指導。因此，《條例》對業主委員會的產生方式、性質、職責、登記管理等作了明確規定。三是物業管理行業自律組織或行業協會對物業管理企業的監管。該組織的目標包括：（1）提高業內管理水平。（2）制定自律規定及監管會員。（3）維護物業管理企業及業主的合法權益。（4）鼓勵物業管理企業彼此合作，提高服務水平。（5）向政府提供專業意見及方便公眾人士咨詢。目前中國的物業管理自律還處于起步階段，造成了我國物業管理發展的畸形。筆者強烈建議，由房地產行政管理部門牽頭，盡快建立體制上類似于消協的建筑物業主與管理人員協會，實施行業自律。之后，對于物業管理企業的投訴可以由協會受理，維護業主合法權益，并由該協會對物業管理從業人員進行培訓審查。在物業管理領域實現政府職能由微觀管理向宏觀調控的轉變。
3.3 物業管理市場機制
競爭是市場經濟的基本特征，物業管理行業必須通過競爭機制提高管理服務質量。在初期的物業管理中，許多城市對物業項目實行誰開發誰管理，由建設單位指定物業管理企業，形成管理終身制。這種市場壟斷行為，既剝奪了業主和使用人選擇管理服務者的權利，也不利于管理服務水平的提高和行業的健康發展。實踐中，很多物業管理企業是開發商的子公司，在開發商完成了項目開發后就把該項目的前期物業管理交給了物業管理企業。在這種情況下，如果業主發現購買的物業有問題，就會把責任推到物業管理企業的身上，并以此為理由拒交物業管理費，在一定程度上造成了物業管理企業經營困難、效益差。但是，考慮到目前各地和實際情況千差萬別，多數城市的房屋管理體制還沒有完全轉換，物業管理服務收費水平較低，多數物業管理企業效益較差，物業管理建設單位的經費補貼等情況，《條例》規定，物業管理行業應當建立市場競爭機制，提倡開展在相應資質的基礎上進行物業管理項目的招標投標活動。
3.4 物業管理企業與有關部門的職責范圍
物業管理企業與公安部門、交通管理部門、環衛部門、園林部門、公用事業單位（水、電、氣）、街道、居委會等之間的職責范圍問題，一直是物業管理的難題。這個問題是由于早期的城市管理體制和法律界限不明確所造成的。物業管理有兩個特征：一是社會化、市場化、專業化，向業主 和使用人提供有償服務；二是物業管理是企業行為，與政府職能是兩個不同的范疇。《條例》明確了物業管理服務的內容和范圍，規定物業管理企業應當承擔法律規定和合同約定的義務，并且，界定了物業管理企業與政府有關部門公用事業單位的職責范圍。
有這樣一個案例：張先生夫婦是居住在A花園的業主，A花園的物業管理由B物業公司負責。某日凌晨3點左右，張先生夫婦被室內的響動驚醒，起床并打開臥室的門，發現有一滿嘴酒氣的陌生人已走到客廳和臥室的過道處，當時便質問：“為什么闖入住宅？”此人自稱是物業公司聘用的保安員，并聲稱在檢查時發現張家房門沒關，認為室內無人，就進來檢查情況。張先生講熄燈前已經鎖上門，而且質問來人“既是保安為什么不著裝？”來人無言以對。于是，張先生找來物業值班經理，這位經理講可能是誤會。第二天，張先生就到物業管理公司投訴，但物業管理處只是在口頭上表示歉意，當張先生要求物業公司解釋這保安入室的原因時，物業公司只說已經開除了這名保安，但拒絕給予明確答復。張先生則堅持要求物業管理公司方面就保安入室的解釋、物業管理公司的調解結果和開除保安的原因等問題給予答復。當天下午，張先生就接到騷擾電話，此后 多次在深夜接到騷擾電話。于是，張先生夫婦把物業公司告上法庭，要求賠償精神損失。物業公司辨稱：保安員是在深夜值班時發現張先生家的房門虛開，經按鈴房內無反應的可疑情況下，始進入房內進行檢查，完全是在履行職責，對張先生夫婦的安全負責。根據物業公司了解的情況及相關物業管理制度，保安當時不可能掌握張先生家的鑰匙，而張先生沒有任何物品丟失、門鎖及其他損壞后果，因此保安入室沒有任何過錯，不構成侵權。另外，<
>規定，保安員在社區內作24小時巡邏，如遇緊急情況，應按登記的電告號碼聯系有關住戶并立即通知公安、消防等部門，如無法聯系有關住戶時，即邀請公安人員或消防人員見證，由管理公司人員開啟正門，進入單元審查事故情況，并做適當處理。
在該案中，張先生夫婦身為業主與物業公司之間形成了物業管理合同關系。B物業公司有義務保護張先生夫婦的安全，在發現張先生家房門有不正常情況時可以而且應該采取措施；如果發生盜竊、搶劫等刑事犯罪行為，保安人員應及時向公安機關報案。保安人員徑直進入張先生家的行為不符合<>，也超越了其應有的權限，侵犯了張先生夫婦“公民住宅不受侵犯”的權利。并且因為B物業公司的保安員在深夜入室，給熟睡中的張先生夫婦帶來一定精神恐懼，所以應給予適當的精神撫慰。法院最終判決B物業公司除向張先生夫婦口頭道歉外，還應一次性向張先生夫婦賠償精神撫慰金各1500元。由此可見，保護業主的安全，維護業主的利益是物業管理公司的職責，但在履行職責時應注意采取適當合理的方式，如果措施不當侵害了業主的權利，應承擔相應的法律責任。物業管理公司及其工作人員在進行物業管理操作過程中必須嚴格遵守法定或約定的權限和程序，分清與職能部門之間的權力界限。
3.5 物業管理服務費和維修基金
目前，我國多數城市居民收入及消費水平相對較低，對中低收入階層居住的普通住宅的物業管理服務收費不可能完全實行市場價。《條例》規定，普通居民住宅的物業管理服務價格可以實行政府定價或政府指導價。物業管理服務是一種特殊商品，其特點一是公共消費，二是消費和生產存在于同一過程，每個業主均應交納所享受的服務相應的物業管理服務費用。因此，《條例》除規定了物業管理服務價格的定價原則和構成外，還規定了物業管理服務費用的交納和監督管理方式。
物業共用部位共用設備設施大中修和更新改造費用金額較大，一旦發生時，難以及時籌集。為了保證物業的正常使用，保障全體業主的利益，借鑒我國香港和國外關于維修基金制度，并吸取過去的經驗教訓，為此，《條例》應規定，一個物業管理區域內有兩個及兩個以上物業產權人的，應當建立物業共用部位共用設備維修基金制度。
3.6 物業的維護和使用
過去，由于物業維護責任不明確，維護不到位，以及業主和使用人自我約束意識較差，所以許多物業過早破損，所以《條例》第五章對業主及使用人在物業管理區域內使用物業的行為及其法律責任作了具體規定。現時在一定程度上也以物業管理企業的管理權限進行了約束。
3.7 建設單位的義務
為了創造開展物業管理工作的必備條件，加強物業的建設與管理的銜接，保障購房人享受物業管理消費的權益，《條例》第29、30、31條規定，在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（4）物業管理所必需的其他資料。建設單位應當提供物業管理服務用房，并在物業銷售（預售）前，選出物業管理企業承擔物業管理服務。在業主入住之后，建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
4 我國物業管理制度的立法完善
4.1 大量糾紛得不到解決 物業管理是否需要中央立法
關于這個問題，目前至少有以下三種觀點 ：第一種觀點認為，當前出現物業管理問題的原因十分復雜，涉及觀念、機構、體制、市場、法制和監管等諸多方面。特別是法治建設嚴重滯后于物業管理行業的發展，致使物業管理市場不規范，物業管理活動中各方面主體的權利、義務不清，合法權益得不到保護，政府的監督管理缺乏法律依據，大量矛盾糾紛得不到解決。主要表現在：物業管理的體制問題；物業管理服務價格問題；物業管理相關主體之間的法律責任問題；物業管理企業經營活動不規范問題。已經出臺的法規政策層次不高，沒有涵蓋物業管理的全部內容，整體性、連續性、實踐性較差，可操作性不強，立法部門應盡快建立和完善物業管理法律法規體系，并將《物業管理條例》上升為法律，將行政管理處罰的權限上升為司法行政的權限。第二種觀點認為，應以法規的形式對物業管理在體制、收費等原則性問題做一個統一的規范，但不宜太具體。因為各地房地產及物業管理狀況差異較大，有立法權的省區市可以根據實際情況對國務院的法規進行細化，可出臺具體的細則或實施辦法。第三種觀點認為，中央沒有必要對物業管理問題進行立法，可由地方立法后交給行業協會管理。
筆者認為，三種觀點各有一定道理，但是也存在一定的漏洞。第一種觀點提出的問題在《物業管理條例》出臺以后已經在一定程度上得到緩解，由于《物業管理條例》的效果還沒有完全表現出來，所以目前并不應急于將《物業管理條例》上升為法律。第二種觀點比較可行，也具有可操作性，但是不夠全面。尤其是容易出現中央與地方、地區與地區之間立法的沖突的問題。第三種觀點提出建立行業協會進行管理具有創造性、新穎性。但是對物業管理進行立法的問題已經有很多學者進行過探討，并認為立法是必要的 。
4.2 我國未來物業管理立法的發展方向
鑒于此，筆者提出以下觀點：第一，加強《物業管理條例》的貫徹落實；第二，各個具有立法權的省市可以結合本地區實際、因地制宜，制定相應的具體的細則或實施辦法。對于中央與地方立法沖突問題，堅持根據法律的效力層級理論，在《條例》生效之后，各地方的地方性法規繼續有效，但是這些法規中與《條例》相沖突的條款無效，應以《條例》中的規定為準；第三，在合適的時候，對《城市房地產管理法》進行修改，加入物業管理一章，專門調整物業管理中各種法律關系。同時經過對實踐操作中遇到的問題進行總結，結合相關實踐經驗、國外先進經驗和我國具體國情，對《物業管理條例》進行修改、完善，使之更加具體，可操作性更強。第四，盡快完善物業管理行業協會體制，實行行業自律管理。
目前我們能做的就是為物業管理行業的全面法治化打好基礎。在經過一段時間的實踐摸索之后對條例進行細化完善，查漏補缺。物業管理的法治化任重而道遠。
5 結 語
我國的物業管理行業目前還存在巨大的潛力可以挖掘：以北京市為例：居住小區數量逐年增多，住宅面積增長迅速，到1998年底全市已建成的居住小區有828個，建筑面積共7763萬平方米。其中，住宅面積7742萬平方米，占全市住宅總面積（15794萬平方米）的49％，住宅區居民807671戶（約240多萬人），占全市居民總戶數（259萬戶）的
32.1％。隨著時代的發展，現代化小區的數量還將呈上升趨勢，同時公房制度改革也是一支催化劑。另外，商用物業以及學校、機關、工廠等特種物業的待管理范圍也不斷擴大。無疑，隨著物業管理法律制度的完善，我國的物業管理行業將會步入一個健康、持續、快速發展的新時期。
音樂是流動的建筑，建筑是凝固的音樂。物業管理法律制度就是現代建筑這場交響樂的最精彩的一篇樂譜。隨著物業管理法律制度的深化和完善，必將演奏出一篇現代建筑美妙、精彩的雄渾樂章！
謝 辭
本文在寫作過程中得到了耿焰老師、馮毅法官、王明紅法官、劉昌華律師的細心指導和幫助，以及青島市物業管理辦公室、青島市天泰物業管理有限公司的大力協助。在此表示誠摯的謝意。由于這篇論文是在實習期間完成的，所以時間和精力都是有限的。之所以能按時、保質保量的完成，很大程度上應該歸功于我的父母，冷如平先生和劉玉美女士在生活上的照顧和在精神上的鼓勵，在此我向他們表示衷心的感謝。另外我還要感謝我尊敬的老師，我親愛的同學和朋友對我的支持、鼓勵和幫助。
參考資料：
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4、楊育林主編《房地產案件審判要旨與判案評析》，人民法院出版社，2004年1月版
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8、 山東省政法管理干部學院主辦，《政法論叢》(2002年各期)。國內統一刊號：CN37-1016/D
9、恩格斯著：《論住宅問題》，人民出版社，1972年5月版
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11、《物業管理條例》，2003年9月1日施行
12、梁慧星：《關于物權法草案》(西南政法大學五十周年學術講座)演講稿，摘自http://law-thinker.com/detail.asp?id=1782
13、王小莉主編《土地法》，法律出版社，2003年4月版
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