[ 左志平 ]——(2004-8-31) / 已閱7535次
是不定期租賃還是定期租賃？
左志平
案情簡介：
A公司是集體性質的公司，在位與H市環城西路12號新建了一幢綜合樓。2001年4月份，A公司就綜合樓的招租事宜成立了招租領導組，A公司的經理、副經理等四人，供銷社、產權交易所派人參加為租賃領導組成員。2004年4月29日A公司與B公司就綜合樓及其附屬設施租賃事宜進行協商，約定年租金為42.8萬元，租期為8年，雙方在產權交易所草擬了一份租賃協議，但雙方的法定代表人未簽署該協議。隨后A公司將綜合樓交被告使用。 2002年元月8日A公司為B公司租賃綜合樓經營酒店開業提供方便，雙方簽訂了一份租賃協議，該協議是供B公司到工商、公安等部門注冊登記之用，正式合同待與稅務部門協商后再簽訂。在租賃期間，B公司按約向A公司履行支付年租金42.8萬的義務，A公司亦未提出異議。2003年11月14日A公司向B公司發出書面終止租賃關系，同月18日B公司復函，不同意終止雙方租賃關系。為此，雙方產生糾紛。2003年12月2日B公司向A公司出具說明：“我公司于2002年1月8日與貴公司簽訂的租賃協議（是在原產權交易所、供銷社、A公司、B公司四方達成的協議）暫僅供工商、公安等部門注冊登記用，正式合同等和稅務部門協商后由產權交易所簽訂”。因就租賃關系協商不成，糾紛成訟。
在處理該案時，存在兩種觀點：第一種觀點是終止A公司與B公司之間的房屋租賃關系；B公司搬出租賃房屋，將租賃房屋及附屬設施交付給A公司。
理由如下：A、B公司雖然未簽訂正式的書面合同，但雙方在供銷社和產權交易所的參與下達成租賃合意。雙方已實際履行了租賃合意的約定，A公司提供租賃物給B公司經營酒店，B公司向A公司交納租金，雙方的租賃關系事實存在。根據《中華人民共和國合同法》第二百一十五條的規定，租賃期限6個月以上的必須有書面合同，沒有采用書面形式的，視為不定期租賃。因雙方未簽訂書面的租賃合同， 雙方的租賃性質為不定期租賃。根據不定期租賃的性質，在A公司向B公司提出終止雙方租賃關系后，雙方的租賃關系應當解除。A公司請求終止雙方租賃關系符合法律規定，雙方租賃關系終止。雙方租賃關系終止后，B公司應當騰讓出房屋，將該租賃物交給A公司。
第二種觀點：駁回原告訴訟請求。
理由如下：A公司與B公司雖未簽訂書面租賃合同，但雙方已經達成租賃合意，并實際履行合意的主要內容，即A公司提供租賃物給B公司經營酒店，B公司連續向A公司交納3年租金。且雙方在租賃期間沒有違約行為。根據《中華人民共和國合同法》第三十六條的規定：“法律、行政法規或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”根據效力優先的原則，合同法總則的規定與分則中的租賃合同的規定存在不一致，租賃合同的單項規定的效力應當低于總則的規定。因此，A公司與B公司之間的租賃關系應為定期租賃。合同訂立后對雙方均具有拘束力，一方不能隨意解除合同。A公司要求終止租賃關系沒有事實和法律依據，將嚴重損害B公司的利益，應當駁回原告訴訟請求。
筆者同意第二種觀點。A公司與B公司雖未簽訂書面租賃合同，但雙方已經履行主要義務，并實際履行了3年，A公司也未提出過異議。《中華人民共和國合同法》第三十六條的規定：“法律、行政法規或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。應當認定A公司與B公司之間的租賃關系為定期租賃。雖然分則中的租賃合同規定沒有訂立書面合同視為不定期租賃，但它的效力低于總則的效力。B公司在履行租賃合同時無違約行為，A公司解除租賃關系沒有事實和法律依據，應當駁回原告的訴訟請求。
宣城市宣州區人民法院 左志平
