[ 鄧光達 ]——(2004-7-2) / 已閱8841次
論擅改架空層的危害性與違法性
鄧光達
近年來，某些不良房地產開發商售賣樓盤房屋后，為牟取更大的不法商業利益，利用置業者信息不足的弱點和維權力量不易形成合力及維權的時間、金錢成本較高的客觀現實，精心為買家置業者設置了誘人的陷阱，請君入甕，讓部份蒙在鼓里的買家置業者自以為得到實惠，玩起了侵權謀利的把戲。
一、美麗的謊言
不良的房地產開發商往往在樓盤驗收或入伙后，倚借其擁有樓盤的前期物業管理及委托關聯物業管理公司行使樓盤物業管理的權利，為減少日后移交物業管理用房的數量或拖延物業管理用房移交給全體業主的時間，往往乘買家置業者入伙忙于房屋裝修而疏于關注住宅小區物業管理活動之際，擅自將住宅小區的架空層或公用空間改建為物業管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫等。
當有買家置業者對房地產開發商的上述擅自改建行為提出懷疑和異議時，不良房地產開發商往往會大言不慚地說：“改建住宅小區架空層或公共空間結構和用途的行為，符合全體買家置業者的共同利益，是住宅小區物業管理的需要，是降低或減少買家置業者應付的物業管理費用的有效手段，其改建行為合法、合情、合理”。對此，個別買家置業者對此信以為真，對改建行為視而不見，不聞不問，無意間縱恿了不良房地產開發商的違法改建行為。
殊不知，房地產開發商擅自將住宅小區的架空層或公用空間改建為物業管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫等行為，改變了住宅小區原有的科學規劃和設計，破壞了住宅小區的人居環境，并直接導住住宅小區樓盤房屋價值的貶值，損害的買家置業者的合法權益。
從購房置業消費的經濟學角度看，消費者購房置業，通常希望實現和滿足二個基本目標，一是安居，住宅小區樓房良好的工程質量、合理的小區環境是安居的必要條件。二是保值，消費者往往傾注畢生的一大筆積蓄用于購房置業，所購樓房將會成為家庭保值和抵御經濟風險的最重要物業。據深圳地區的樓盤個案估算，同一地段中，住宅小區樓盤環境規劃是否科學合理與樓房價格有約0.1至0.25的相關度。如果房地產開發商擅自將住宅小區的架空層或公用空間改建為物業管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫等場所，無疑將會導致住宅小區人居環境質量的降低和樓房應有價格的貶值。
從法律的角度看，不良房地產開發商的擅自改建行為，違反了《中華人民共和國城市規劃法》、《深圳市城市規劃條例》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律、法規的規定，對全體買房置業者構成侵權，依法應承擔法律責任。此時，房地產管理機關和物業管理機關應對不良房地產開發商或物業管理公司的違法行為予以查處。
二、金蟬脫殼之計
不良房地產開發商將住宅小區的架空層或公用空間改建為物業管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫后，往往借故將侵權責任推到物業管理公司身上。當樓盤入伙一段時間，買家置業者若發覺不良房地產開發商的擅自改建行為違法而要求其改正時，不良房地產開發商會往往以歪理搪塞買家置業者，“住宅小區的架空層或公用空間改建為物業管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫的行為與我房地產開發商無關，有問題請與物業管理公司交涉”。
由于目前住宅小區的物業管理公司大多都是房地產開發商的關聯公司，此時，不良的物業管理公司很可能會以種種困難和理由再現一幕與不良房地產開發商如出一轍的“美麗的謊言”。嗣后，住宅小區的物業管理用房等公用設施則遲遲不用移交或拖延移交，不良房地產開發商則完成了其“金蟬脫殼之計”，從中謀取了非法的商業利益。
買家置業者應警惕不良房地產開商上述二則的誘人陷阱，因為他將會降低你居住環境的品質，給你帶來較大的經濟損失。
