[ 盧慶波律師 ]——(2020-10-17) / 已閱4825次
買樓必知的法律常識：你買樓究竟買了什么？
作者：盧慶波律師
單位：廣東廣信君達律師事務所（東莞辦公室）
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關鍵詞：民法典 買樓 商品房 一物一權 建筑物區分所有權
前言：最近買樓賣樓十分火爆，親朋好友不斷來電咨詢。為更好地回答大家問題，專門制作“買樓必知的法律常識”特輯。大家都會說買樓，卻不知究竟買了什么回來？本文就是探討這個問題，以供參考。
一、首先，了解一下獨棟住宅的所有權與商品房的所有權的區別。
（一）獨棟住宅的所有權。獨棟住宅的所有權通常是一物一權。例如，我們農村的住宅，通常就是一個土地證，有的也辦有一個房產證，現在基本上都兩證合一，它們都有一個共同點：房與房之間都是獨立的產權證，互不干涉，十分清晰。這就是一物一權！
（二）商品房的所有權。商品房的所有權卻是一物多權，且部分權利是共有的，在法律上叫“建筑物區分所有權”。何謂“建筑物區分所有權”？這個詞最早來源于日本民法，后來，中華民國時，民法專家引入國內。《民法典》第二百七十一條規定：建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。由以上規定可見，建筑物區分所有權包括如下三個方面的權利，這三方面權利是一個不可分離的整體。你買的商品房基本同時具備如下三個權利：
（1）對專有部分的所有權。“專有部分”就是我們平時說“自己的家”。業主可以行使如下權利：對“自己的家”直接占有、使用、出租、出借，還可以用來抵押貸款或出售給他人。
（2）對共有部分享有共有權。“共有部分”即“自己的家”以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線、小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分，業主享有：占有、使用、收益、處分的權利；對建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。
（3）對共有部分享有共同管理的權利。業主有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會或選舉業主委員會進行管理。
二、了解第一點后，大概清楚買樓賣樓，究竟買了什么賣了什么吧？
（一）買樓，實際上就是買了 一個“建筑物區分所有權”。表面上買了一套房，即專有部分的所有權，實際上，還同時買了后面兩個不可分割的權利：一個是對共有部分享有共有權；另一個是對共有部分享有共同管理的權利。有人說，可否只要“自己的家”，其它我一切放棄？回答：不可以！這三個權利是如影隨形，永不分離！
（二）賣樓，實際上就是賣了 “建筑物區分所有權”。表面上賣了一套房，即專有部分的所有權，實際上，還同時轉讓了后面兩個不可分割的權利：一個是對建筑區劃內的共有部分享有共有權；另一個是對共有部分享有共同管理的權利。
這回明白了吧！
三、買樓買回了權利的同時，也買回了義務，即業主享有“自己幸福之家”的同時，也必須履行相應的法定義務。如使用自己的住宅（即專有部分所有權）時，不得危及整幢建筑物的安全，不得損害相鄰業主的合法權益，例如，裝修自己房子時，不能破壞建筑物的主體結構；又如，不得在住宅里面存放易燃易爆等危險物品。對共有部分行使共有權時，要遵守法律法規的規定和業主大會通過的約定。還有，業主要依法認繳建筑物公共維修資金等。
