[ 陳召利 ]——(2020-8-27) / 已閱25804次
第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；
（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
通過對比可知，《民法典》第726條至第728條吸收整合了《合同法》第230條和《房屋租賃司法解釋》第21條至第24條的規(guī)定，完善了房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)則，明確規(guī)定房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的例外規(guī)則、視為棄權(quán)規(guī)則以及侵害優(yōu)先購買權(quán)的合同效力規(guī)則，合理平衡各方主體的利益。
9.完善房屋承租人死亡后共同使用人的繼受規(guī)則。
《民法典》第七百三十二條 承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
《合同法》第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
通過對比可知，《民法典》第732條對《合同法》第234條規(guī)定予以完善，將房屋承租人死亡后的租賃合同繼受主體在“共同居住的人”增加了一類“共同經(jīng)營人”，使得該規(guī)則不再僅適用于住宅，而是擴大至所有房屋。
10.新增房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)。
《民法典》第七百三十四條 租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。
租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。
《合同法》第二百三十六條 租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
通過對比可知，為了落實黨中央提出的建立租購?fù)瑱?quán)住房制度的要求，保護(hù)承租人利益，《民法典》第734條在《合同法》第236條的基礎(chǔ)上專門增加規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)。
【作者簡介】
陳召利律師，東南大學(xué)法學(xué)碩士，高級（二級）律師，江蘇云崖律師事務(wù)所合伙人，2017年、2018年均被無錫市律師協(xié)會評為無錫市優(yōu)秀專業(yè)律師（公司法類），2017年被江蘇省律師協(xié)會授予江蘇省優(yōu)秀青年律師，被無錫市司法局、共青團無錫市委員會、無錫市律師協(xié)會授予無錫市“十佳”青年律師榮譽稱號；入選江蘇省律師協(xié)會PPP律師人才庫（2018）和江蘇省財政廳PPP專家?guī)欤?019）、江蘇省民法典專家宣講團（2020）。
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