[ 王冠華 ]——(2016-1-30) / 已閱13481次
三、評析
基于上述分析，現就連某排除妨害案及其相關問題予以評析。
1.連某排除妨害案的基本案情
2008年8月，案涉房屋原系被告臧某以補償安置款購得，權屬登記于臧某名下并由其及家人一直居住使用。2011年8月，案外人李某以臧某代理人的身份將案涉房屋售予案外人謝某并辦理過戶。同年10月謝某又將案涉房屋轉售予本案原告連某且于2012年4月將案涉房屋過戶登記于連某名下。2012年7月，連某起訴謝某，要求交房，生效判決確認李某與謝某所簽售房協議無效，駁回連某要求謝某交房訴請。2013年，連某以其系產權人為由，起訴臧某，要求遷出案涉房屋，故致本訴。
上海市浦東新區人民法院一審認為：根據原告連某提供的證據，足以證明連某系案涉房屋的合法產權人，依法享有占有、使用、收益和處分的權利，被告臧某現已非上述房屋的產權人，已無權居住使用上述房屋，故連某要求臧某遷出上述房屋應予準許。
上海市第一中級人民法院二審認為：(1)在李某與謝某所簽售房協議已為生效判決確認無效的情形下，臧某從2008年8月起居住在案涉房屋內，并占有、使用該房屋具有合法依據，產權人連某在其從未從出售方謝某處獲得房屋實際控制權情況下，徑行要求實際占有人臧某遷出，法院不予支持；(2) 基于連某與謝某所簽售房協議已為生效判決確認有效的情形下，雙方均應依合同之約定履行相應義務，連某對系爭房屋的權利應通過售房協議的履行(包括房屋的權利交付以及實物交付)來實現。由于李某與謝某所簽售房協議已被確認為無效，謝某自始至終沒有合法取得過案涉房屋而客觀上無法向連某履行交付房屋的義務，故連某應向謝某主張因無法交付房屋導致合同無法繼續履行的違約責任。基于上述，判決駁回連某訴請。
2.連某排除妨害案的裁判要旨
最高人民法院公報對連某排除妨害案的裁判要旨確認：簽訂房屋買賣合同后出賣方應向買受人履行權利與實物的雙重交付，在買受方已取得房屋產權而未實際占有的情況下，其僅僅基于物權請求權要求有權占有人遷出，法院應作慎重審查。若占有人對房屋的占有具有合法性、正當性，買受方應以合同相對方為被告提起債權給付之訴，要求對方履行交付房屋的義務或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔相應的違約責任。
3.相關結論
(1)案涉房屋如系連某善意取得，臧某由有權占有變為無權占有，有交出案涉房屋的義務
首先需要說明的是，這里評析不涉及法官的心證過程。如案情所述，由于連某與謝某所簽售房協議有效，且案涉房屋已變更登記于連某名下。基于轉移登記無權處分情形，此時二審法院的審理進路應為審查原告連某是否構成善意取得。依《物權法》第106條規定，如果原告連某構成善意取得，即取得案涉房屋的所有權，同時也意味著自案涉房屋所有權轉移登記時，臧某對案涉房屋的所有權消滅。本權消滅，占有就無權源，臧某對案涉房屋的占有即由有權占有變為無權占有，如此，二審法院不予支持“實際占有人臧某遷出”案涉房屋以及該案裁判要旨視“臧某”仍為“有權占有人”“占有人對房屋的占有具有合法性、正當性”也就既無事實根據，亦無法律依據。
(2)所有權取得以登記為必要，“出賣方向買受人履行權利與實物的雙重交付”無法律依據
連某排除妨害案的裁判要旨中所稱“交付”，依筆者理解應為動產公示之“交付”。對于不動產所有權的取得，依《物權法》第6條規定以登記為前提，裁判要旨如此規定，似有違物權行為理論，亦有造法之嫌。
(3)非經所有人真實意思行使占有權能，占有與登記發生沖突時，占有的事實狀態不得對抗登記
如前述，不動產物權依法登記而設立、變更、轉讓和消滅，占有作為一種事實狀態，其作為一項權能，必須以有所有權存在為前提，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。因此，占有權能只能由所有權人行使或者基于所有權人的真實意思受托或者以其他方式行使。物權是絕對權、對世權，在非基于所有權人真實意思下，占有的事實狀態不能對抗登記，他人行使所有權之占有權能就不能謂之為“有權”或者“合法”，本案原告連某作為案涉房屋所有權人，請求被告臧某搬離案涉房屋，旨在排除臧某對案涉房屋的妨害，以維護其對案涉房屋的圓滿支配狀態，該請求權合法、正當。故連某排除妨害案的裁判要旨稱買受人“在買受方已取得房屋產權而未實際占有的情況下，其僅僅基于物權請求權要求有權占有人遷出，法院應作慎重審查”，似有變相承認所有權的圓滿狀態受到妨害或有被妨害的危險這一違法行為的正當性、進而剝奪所有權人為回復其所有權圓滿狀態予以救濟之嫌。
【作者簡介】
法學博士，專職律師，目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動律師服務于新疆伊寧市。
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