[ 王冠華 ]——(2016-1-17) / 已閱11078次
最高人民法院征收拆遷裁判規則五則
王冠華
規則提要
1.國有土地上房屋征收決定的正當程序和事實要件
2.房屋評估報告須按規定送達被征收人
3.因公共利益征收紅線范圍外部分房屋具有合法性
4.租賃合同因征收終止承租人無權分割補償款
5.達成補償安置協議后再起訴拆遷許可證違法，法院不予受理
1. 國有土地上房屋征收決定的正當程序和事實要件
【裁判要旨】房屋征收決定作出前，征收補償費用雖未足額到位，但政府同級財政部門就此作出專項說明，確保財政資金用于該征收項目補償安置。而且，在案件審理過程中，該征收項目進展順利，絕大部分被征收人已經簽約并補償結算完畢。據此，在不影響被征收人依法獲得公平補償的情況下，征收人按征收進度及時分批補足征收補償費用的行為符合實際，再行對征收決定作出撤銷或確認違法的判決已無實際意義，而且不利于社會秩序的穩定。
【案情簡介】政府作出征收決定并在報紙上公告了該征收決定，原告顧某房屋在征收范圍內。原告顧某不服，訴至法院，請求確認該房屋征收決定違法并予撤銷。
【法院認為】本案所涉建設項目依法應屬交通基礎設施建設，政府基于該公共利益的需要作出征收房屋的決定符合法律規定。該建設項目符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃；其作出房屋征收決定的基本程序符合《征收條例》的規定。政府在作出房屋征收決定前，征收補償費用雖未足額到位，但在征收過程中，實際補償的貨幣已超過其在專戶上存儲的貨幣，確保了對被征收人補償的及時足額到位。據此，在不影響被征收人依法獲得征收補償的情況下，政府按征收進度及時分批補足征收補償費用的行為符合實際，也并不違反《征收條例》規定的為了公共利益的需要征收房屋，應給予被征收人公平補償的原則。
【案例索引】江蘇省常州市中級人民法院（2011） 常行初字第8號。見《國有土地上房屋征收決定的正當程序和事實要件》（張鵬鵬，安徽省馬鞍山市中級人民法院），載《人民司法·案例》201210:50。
2.房屋評估報告須按規定送達被征收人
【裁判要旨】在房屋征收過程中，征收主體未按規定將房屋評估報告送達給被征收人，導致被征收人后續救濟權利的喪失，法院應當依法撤銷依據該評估報告作出的房屋征收補償決定書。
【案情簡介】政府發布征收決定，原告艾某、沙某房屋在征收范圍內。征收指揮部將《關于確認房地產評估機構的通知》張貼于原告被征收房屋門口，通知其選擇評估機構，后征收部門在司法工作人員見證和監督下抽簽確定了評估機構。隨后評估機構向征收部門提交了原告房屋的估價報告，政府對原告作出了房屋征收補償決定書。原告不服，訴至法院，請求撤銷該補償決定書。
【法院認為】《國有土地上房屋征收評估辦法》第16條第1款規定：房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條第2款規定：對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。本案中，政府未將評估報告及時送達原告并公告，致使原告對其房產評估價格申請復核評估和申請房地產價格評估專家委員會鑒定的權利喪失。故政府對原告房產評估程序違法，依據該評估程序作出的房屋征收補償決定書依法應予以撤銷。
【案例索引】馬鞍山市中級人民法院（2013）馬行初字第00010號。見《房屋評估報告須按規定送達被征收人》（張鵬鵬，安徽省馬鞍山市中級人民法院），載《人民司法·案例》201422:11。
3.因公共利益征收紅線范圍外部分房屋具有合法性
【裁判要旨】整棟房屋的大部分在項目建設用地規劃紅線范圍內，小部分在紅線外，政府為了公共利益的需要，考慮房屋的實用性及社會安全性等因素，將紅線范圍外的部分房屋一并征收，并給予被征收人合理補償，契合社會生活事實，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》的立法精神。
【案情簡介】原告楊某部分房屋在某學院取得的房屋拆遷許可證之拆遷范圍內，但未能如期拆遷。后政府啟動道路建設項目，其部分房屋在該項目用地紅線范圍內，故政府作出征收決定，征收楊某整棟房屋。楊某不服，在復議決定維持征收決定后訴至法院，以“征收決定與拆遷許可證主體和內容沖突”以及“未提供合理安置補償方案”為主要訴由，請求撤銷征收決定。
【法院認為】因房屋拆遷許可證已失效，道路建設項目屬于新啟動項目，征收決定與房屋拆遷許可證兩份文件并不存在沖突；因原告部分房屋在道路建設項目用地紅線范圍內，征收系出于公共利益需要，且房屋地面高于道路地面10余米，不整體拆除將產生嚴重安全隱患，整體征收拆除符合實際。
【案例索引】株洲市天元區人民法院（2012）株天法行初字第28號，株洲市中級人民法院（2013）株中法行終字第14號，見《因公共利益征收紅線范圍外部分房屋具有合法性》（彭德華，湖南省株洲市中級人民法院。載《人民司法·案例》201422:08。
4.租賃合同因征收終止承租人無權分割補償款
【裁判要旨】租賃合同履行過程中，出租房屋被國家征收，其征收補償對象是房屋所有權人，承租人并非征收補償的對象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主張分割補償款項的，人民法院不能根據征收補償協議以征收補償項目名稱來確定具體補償款項是否給予承租人的，應根據雙方合同約定，并依據合同法的基本原則和有關規定，按租賃合同糾紛予以裁判。
【案情簡介】被告瘳某與原告某公司簽訂協議，約定其所有的地下倉庫由某公司使用。后該片區被征收，某公司訴至法院，請求瘳某支付其搬遷費、積極搬遷獎勵費、設備設施補償費、停產停業損失補償費、裝飾裝修補償費共計81萬元。
【法院認為】1.租賃合同履行過程中，出租房屋被國家征收，被征收人與補償對象是房屋所有權人。本案原告不能依據項目名稱來確定具體補償項目是否給予承租人。2.出租人與承租人之間為租賃合同法律關系，原告主張權利的依據是合同法和雙方約定。3.租賃合同因國家征收而終止，基于公共利益的征收應當按照不可抗力處理，部分或全部免除責任。依據以上意見，本案爭議的款項應作如下處理：（1）搬遷費。一審庭審中，被告同意支付，其自認具有法律效力，予以支持。（2）積極搬遷獎勵費。該費用是政府在征收本項目中依政策支付給產權人的費用，原告主張該費用沒有法律依據，不應主張。（3）設備設施補償費。被告一審庭審中同意按實補償原告，予以確認。（4）裝飾裝修損失費。雙方租賃合同中約定，出租方提前收回房屋，應當原價支付裝修費用并賠償由此造成的一切經濟損失。出租人上訴要求不予給付，故不予支持。（5）停產停業損失。該費用是政府補償被征收人的，是支付給被征收人的費用。承租人要求出租人支付合同不能履行的停產停業損失，主要為剩余期限經營可得利潤，故將出租人從政府獲得的6個月的停產停業補償全部支付給原告，作為恢復生產的費用。
【案例索引】重慶市江津區人民法院（2013）津法民初字第02266號，重慶市第五中級人民法院（2014）渝五中法民終字第00785號。見《租賃合同因征收終止承租人無權分割補償款》（蔡瀟劍、張嬌東，重慶市江津區人民法院），載《人民司法·案例》201508:44。
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