[ 王冠華 ]——(2015-9-19) / 已閱8540次
商品房預售合同被確認無效后損失承擔規則--商品房買賣合同實務問題解析(四)
王冠華
《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第52條是關于無效合同的規定，依該條，“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》)第2條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”該條是關于商品房預售合同效力和補辦商品房預售許可證明對合同效力影響的解釋。商品房預售合同因違反《合同法》第52條的規定或者因出賣人未取得商品房預售許可證明而被確認無效后，當事人應當如何承擔損失呢？
《合同法》第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”該條是關于合同無效或者被撤銷的法律后果的規定。對于該條中的“損失”，就商品房預售合同被確認無效后的法律后果而言，司法實務認為，除《商品房買賣合同司法解釋》第8條、第9條規定的情形外，應限于商品房買賣合同即本約的“締約過失責任的賠償范圍”。(見《房地產糾紛裁判依據新釋新解》，第244-246頁，人民法院出版社2014年9月版)
《合同法》第42條對締約過失責任有明確規定，所謂締約過失責任，是指在合同訂立過程中，一方因違反其根據誠實信用原則所應負的義務導致另一方信賴利益的損失而應承擔的民事責任。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第8條在進一步明確締約過失責任的賠償范圍的基礎上，創新了締約過失責任的承擔方式，即相對人可以在向對方請求賠償遭受的實際損失的同時，請求人民法院判決由其自行辦理批準或者登記手續以及向對方請求賠償由此產生的費用，以使合同生效。
通說認為，締約過失責任的賠償范圍是對信賴利益的賠償，應限于信賴利益損失的范圍，一般不應超過履行利益。就商品房預售合同被確認無效后損失承擔而言，如何計算信賴利益的損失？我們認為，具體賠償范圍不僅應包括對方實際支出的締約和履行費用等直接損失，還應包括由于信賴合同有效，從而喪失與第三人訂立有效合同可能獲得的利益，也就是機會損失。而對于機會損失，可以以房屋增值利益損失作為參考。在海南昌旺達置業顧問有限公司與海南宇昌房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛中，最高人民法院(2014)民抗字第75號再審民事判決書指出：“本案一、二審、原再審中，宇昌公司、昌旺達公司對涉案兩份《房產買賣合同》系商品房預售合同，因宇昌公司未取得房屋預售許可證而致合同無效的認定沒有異議。”“因本案合同無效，宇昌公司應返還昌旺達公司所付購房款。國家將海南確定為國際旅游島后，海南房價明顯上漲，一審法院委托的司法鑒定結論亦證實涉案房屋的市場價格已明顯上漲，在此情況下，昌旺達公司已無法用原價購得相應地段、相應面積的房屋，該損失是客觀存在和已經發生的事實，非將來預期可能要發生的事實。一、二審法院依據司法鑒定結論，以涉案房屋的市場溢價作為無效合同損失認定的基礎，……該認定符合《中華人民共和國合同法》第58條關于無效合同損失的規定。”
需要說明的是，我國民事責任承擔的原則在法無特別規定的情形下均應適用過錯責任原則。在上述案例中，最高人民法院同時指出：“宇昌公司系本案房地產開發商，作為賣方，在銷售其房產給購房人時，有義務和責任使銷售標的達到行政許可的要求，積極促成合約。其在訂立本案《房產買賣合同》后沒有補辦涉案房屋的預售許可證，至本院再審時仍未取得預售許可證”，“宇昌公司無法使銷售標的合法化是導致本案兩份《房產買賣合同》不能生效的原因，故宇昌公司應當承擔合同無效的責任。昌旺達公司作為購房人，訂約時未能盡到審慎的注意義務，雖不是導致合同無效的推手，但亦應對合同無效的后果承擔一定的責任。”在陜西西亞集團房地產開發有限公司與劉世峰等7人商品房預售合同糾紛中，陜西省高級人民法院(2014)陜民提字第00040號民事再審裁定書認為：“西亞公司在未取得建設工程規劃許可證、建設施工許可證、商品房預售許可證的情況下與被申請人劉世峰等7人所形成的商品房預售合同，因違反國家法律、行政法規強制性規定，應屬無效。”“本案中，西亞公司違反法律規定進行商品房銷售，故而導致合同無效，其應承擔主要責任。被申請人在購房時對西亞公司預售商品房手續未盡審慎的注意義務，也具有一定的過錯。”“合同無效后，西亞公司收取的被申請人購房款應予返還。因利息屬于購房款之孳息，被申請人請求申請人賠付占用購房款期間的利息損失，于法有據。但結合本案實際，原一、二審判決按照中國人民銀行同期同類貸款利率支付利息予以調整，利息以中國人民銀行同期定期存款利率計算為宜。再審申請人西亞公司認為不應以中國人民銀行同期同類貸款利率支付利息的主張，本院予以支持。”
【作者簡介】專職律師，法學博士，目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動律師服務于新疆伊寧市。
