[ 庫歡 ]——(2021-4-25) / 已閱13152次
房地產重復抵押是指，以同一個房地產向同一債權人分別設定或向兩個以上的債權人設定抵押的行為。實務中，目前對于重復抵押登記不同的省份有著不同的理解和做法，在辦理抵押登記時登記機關認可的態度也存在著區別。
（一）法律依據
《擔保法》第35條：“抵押人所擔保的債權不得超過其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超過余額部分。”
《擔保法解釋》第51條：“抵押人所擔保的債權超過其抵押物價值的，超過的部分不具有優先受償的效力。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超過其余額部分。”
《物權法》第119條：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。”
（二）法律分析
依據法條來看，《擔保法》禁止重復抵押，《擔保法解釋》在一定程度上同意了重復抵押，但超過抵押價值的部分抵押權沒有優先受償權；雖然物權法并沒有明文取消重復抵押，但理論界很多學者都認為物權法第119條改變了擔保法的規定，取消了擔保法關于抵押財產的價值應高于數個抵押擔保債權總額的限制，當事人可以根據情況自行確定抵押。對于認為取消的原因主要有以下幾個方面：（1）抵押價值是變量，抵押擔保設定時的財產價值并非抵押財產變現的價值。抵押權人支配的是抵押物的交換價值，抵押物的價值總是不斷變化的，以起初的抵押價值為限設定抵押沒有合理性。（2）限制了抵押當事人的意思自治。（3）限制了抵押物的使用，擔保法規定的余額抵押，限制了抵押物的充分利用，降低了抵押物的融資效益和擔保功能。
（三）法律建議
雖然理論上物權法間接取消了重復抵押的限制，但并還沒有對此作出明確規定，導致在實務操作中，很多登記機關仍堅持不得重復抵押。
目前部分地區如北京等，是認可重復抵押的，可以辦理抵押登記，預計將來會普及。根據蘇州的情況，重復抵押仍屬于禁止范疇，只能余額抵押，但重復抵押在法律上會有更加明確的認可態度，需要跟蹤立法動態。
