[ 農力 ]——(2013-12-3) / 已閱11451次
小產權房不被社會認同，但仍有巨大的潛在市場，必然它的積極意義。首先，小產權房是在房地產市場的價格壓力與需矛盾的雙重作用下孕育而生的，它的價格低廉、交易簡單，從而以更好的平抑房價。房屋的供應量與房價是成反比的，供應量增大房價就會下滑，小產權房增加了住房的供應量，有利于平抑快增長的房價，同時也減輕政府調控房價的壓力。其次，促進新農村建設。社會主義新農村建設是國家重點發展方向，在農村建設小產房，可以吸引更多的城市居民，從而提高了農村的整體素質，有于新農村建設，為農村帶來新的發展機遇，加快農村向城市化邁進步伐和新農村建設的步伐。再次，緩解了城市住房壓力。由于社會障性住房的利潤空間較小，開發商常常不愿意開發，迫于國家的宏政策，雖然開發了一部分，但對于巨大的社會需求仍然是杯水車薪社會保障性住房的供求矛盾也是導致房價上漲比較嚴重的原因。小產權產權房如果在交納一定的土地出讓金或部分稅費后，可以轉化為會保障性住房，會在一定程度上彌補政府職能的缺位[7]。
（二）小產權房存在的消極意義
1、小產權房會浪費大量的資源。
小產權房的開發會不利于節約經濟資源，主要體現在利用集體土地使用權修建大量的豪華別墅。另一方面由于小產權房的價格低廉，就是因為小產權房在建設土地、建筑材料以及施工技術等方面沒有政府有關部門的監管，質量難免會偷工減料，甚至減少小區的配套設施建設。最為根本的是，由于小產權房的不合法性，極可能在將來會面臨被拆除的窘境，造成不必要的經濟資源浪費。
2、對房地產市場的造成沖擊
擾亂房地產市場秩序。小產權房比商品房的價格低了很多，對房地產價格造成巨大的沖擊。這些低價小產權房在很大程度上會對本已岌岌可危的房地產市場造成更大的影響，比如已建成的商品房很有可能會面臨被迫空置的局面。一旦商品房出現空置賣不出去的問題，就會導致房地產開發企業資金回籠出現問題，繼而引發房地產開發企業的倒閉的可能。而開發商在開發、建造房屋時的資金很大程度上是來源于銀行的，這又會使得銀行業產生大量壞賬。這種多米諾效應是十分可怕的。
3、不利于保護小產權房購房者
首先，小產權房由于自身不具備相關的產權證，不能公開合法的轉售。由于小產權房沒有完整的物權，購買者在轉售住房時難以公開上市交易。其次，購買者在購買二手的小產權房之后很可能面臨一些產權糾紛問題，而小產權房又沒有在相關部門登記注冊，這會導致購買者得不到法律的有效保護。
五、解決小產權房問題的措施與途徑
（一）完善我國小產權房的法律制度
小產權房的困境根源在于我國目前的城鄉二元土地制度不合理，該制度嚴重落后于時代發展的要求。因此，必須對我國土地管理法律制度實行改革，構建與市場經濟相適應的土地法律制度。我國新頒布的《物權法》是規范財產關系的基本法，對我國農村集體土地進行了概括性的規定，需要土地管理法規進一步細化。我國《憲法》規定了農村集體土地使用權可以依法轉讓，《憲法》是我國根本大法，該條規定是我國農村集體土地法律制度改革的基礎。《土地管理法》應該以《憲法》為基礎，對與保護我國農民集體土地權益相矛盾的法律條款作相應修改，對《土地管理法》規定的農村集體土地所有權行使的各種不合理限制予以取消讓我國廣大農民享有農村集體土地非農化進程中的土地所有權、收益權、發展權和處分權等各種權益，逐步實現《土地管理法》的體系修改[8]。
（二）完善土地征用法規，保障農民土地財產權
正當公平、公正、合理的行政征用補償原則是現代市場經濟國家普遍遵循的原則。而現實中在一些地區一些部門以“公共利益需要”為旗號低價征用農民土地后再轉讓獲取增值收益，實際上保護了一些企業、單位甚至個人的利益群體的小團體利益。不是以工補農以城促鄉，而是以農補、以鄉補城。因此，應明確界定公共利益、完善征地程序，確保在征用農民土地過程中土地權利人有充分的知情權和參與權，把征用農民土地的過程變成一個平等財產權利主體交易的過程，合理分配政府、開發商、農民的利益，保障農民在征地過程中應獲得的增值收益。
（三）構建合理、有序的農村土地流轉機制
在產權明晰的前提下，按照市場經濟規律進行農地合理流轉，是建立現代商品化農業以及進行農業規模經營的需要。為此，一方面應通過政策 法規的調整，較少對農地流轉的種種限制；另外應加快農地流轉的市場化進程，根據各地區的不同情況采用租賃等不同的形式的流轉方式，建立合理的價格機制和補償機制，減少目前農地流轉過程中國家和地方政府的行政性色彩，培育從事農地流轉的專門性中介機構建設，大力加強流轉所需的各項經濟、法律環境建設[9]。
（四）盡快解決現存的小產權房問題
1、嚴格禁止新開發建設小產權房
在新的法律和政策出臺之前，必須嚴格禁止新的小產權房開工建設，以確保現行法律的有效落實。如果一邊解決現存問題，一邊又出現新的小產權房，那么這一問題將永遠解決不了，只有政府態度鮮明地執行現有法律，才會有效遏制小產權房的繼續泛濫。
2、針對不同形式的小產權房屋，分類審視，核發不同的產權證書
如果購買小產權房屋的購房者的條件經過核實符合國家有關經濟適用房或者限價房的購買規定時，可由相關部門相應的核發經濟適用房或者限價房所有權證書。對于此類房屋在日后使用中的出租、轉讓也依照國家有關經濟適用房或者限價房的相關規定進行；如果小產權房屋的購買人補繳了土地出讓金及相關稅費，那就應當核發普通的房屋所有權證書。此時的房屋轉變為普通的商品房。購房人可以自由合法的居住、出租、轉讓。房屋通過市場流通轉讓也不再受任何限制；如果該小產權房屋既不符合國家有關經濟適用房和限價房的有關規定，購房者也不補繳土地出讓金和相關稅費的，由發證機關核發特殊房屋所有權證。持有此類房屋所有權證書的購房人可以自己居住，但在未來房屋的所有人變更時，應當補繳土地出讓金和相應的稅費[10]。
3、對于嚴重違法的小產權房屋謹慎拆除
如果開發建設的小產權房屋非法侵占了基本農田，致使耕地遭受破壞的，可以考慮強制拆除，恢復耕地原狀。此外，對于影響防洪泄洪、危害國防安全、嚴重破壞生態環境而修建的小產權房屋，也應予以拆除。
總之，小產權房是在特殊的市場環境下產生的經濟現象，說它合法，它不具備合法的特征；全盤否定，它在平抑房價瘋漲，解決市場供需矛盾上起了一定的積極作用。因此，只有在完善相關的法律體系和土地所有權制度后，才能對它進行正確的界定。筆者對小產權房看法是：本著“以人為本、和諧發展”的理念，盡快使小產權房走入正確軌道。
注釋
[1] 劉挺、張雷仝、徐喆：“小產權房法律研究及解決對策”，《法學之窗》，2011年5月。
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