[ 谷林樹 ]——(2013-3-3) / 已閱5493次
2013年3月1日中央政府門戶網站（www.gov.cn）公布了新房控“國六條”，全稱為《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》【國辦發〔2013〕17號】，其中規定：“稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。”此規定公布后，立即引起多家媒體關注，并引起社會公眾的熱議。
客觀地說，上述“國六條”個稅規定（以下簡稱上述規定），只是重申了現行《個人所得稅法》相關規定而已，并未設定任何新的納稅義務。這是因為，出售自有住房，實際上是一種財產轉讓行為，依現行《個人所得稅法》第三條第五項之規定，原本就應適用百分之二十稅率征收個稅。
上述規定，之所以引起大家注意，是因為在該規定頒布前，全國不少城市在對二手房交易征收個稅時，允許當事人從下列兩種征稅方式中任選一種：
第一種征稅方式：按交易額的1%征稅；
第二種征稅方式：按轉讓所得20%征稅。
結果不少當事人基于少交個稅的考量，選擇第一種方式交納個稅。
上述規定出臺后，對于那些應納個稅且房屋原值有據可查的售房人來說，將無權再按第一種征稅方式繳納個稅。
正確理解和把握上述規定，將有助于售房人保護自身合法權益，并避免因違規受罰而遭受不必要的損失。從上述規定本義看，并非所有出售自有住房行為，均按轉讓所得的20%交納個稅。下列兩種例外情況，就不宜適用上述規定：
1.雖出售自有住房但依法可免征個稅；
2.雖出售自有住房但無法通過稅收征管、房屋登記等歷史信息查詢核實房屋原值。
筆者認為，在解讀上述規定時，尤其要注意三條關鍵語：1.出售自有住房按規定應征收的個人所得稅；2.房屋原值；3.轉讓所得。
下面筆者想簡單探討三個問題：
一、在什么條件下出售自有住房可依法免征個稅？
依現行規定，個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。除此之外，出售自有住房，均應依法繳納個人所得稅。
上述“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。“個人購房日期”的確定方法為：個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。“個人轉讓房屋的日期”確定方法為：以銷售發票上注明的時間為準。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。
二、房屋原值如何確定？
“房屋原值”應按下列規定予以確定：
1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。
2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。
3.經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。
4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及稅費。
已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級(含縣級)以上入民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價(或標準價)購買的公有住房。
經濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規定的標準確定。
5、城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)和《建設部關于印發<城市房屋拆遷估價指導意見>的通知》(建住房[2003]234號)等有關規定，其原值分別為：
(1)房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；
(2)房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費；
(3)房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷入除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；
(4)房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨市的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。
三、轉讓所得如何計算？
如前所述，出售自有住房是一種財產轉讓行為。依現行個人所得稅法之規定，財產轉讓所得，應以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額。舉例說明一下，假如出售的自有住房房屋原值為100萬元，依法可扣減的合理費用為10萬元，現在銷售價格為180萬元，那么，轉讓所得=銷售價格180萬元-房屋原值100萬元-依法可扣減的合理費用10萬元=70萬元。
作者：北京市華鵬律師事務所 谷林樹律師
