[ 齊匯 ]——(2003-12-6) / 已閱11666次
關于共有人的優先購買權問題的思考
齊匯 清華法學院
優先購買權，又稱為“先買權”，是特定的民事主體依照法律規定享有的優先于他人購買某項特定財產的權利。學界對此問題的認識存在多種意見，因此僅在此略加分析，以表芻蕘之見。
早在我國唐律中，對于先買權問題就已經做了具體的規定1。在國外民法上有關于此問題可溯源至古希臘、羅馬時期。現代大陸國家民法體系中大都規定了先買權。我國法律對此也做了具體的規定2。在物權立法中，對優先購買權是否存續的問題存在反對說和肯定說兩種觀點。3從理論界和實務界的現狀來開，贊成肯定說的人居多。優先購買權是一種附從性的權利，從本質上來講仍然是債權，但其同時又具有某現物權的效力。優先購買權主要適用于按份共有。按份共有人有權處分其份額，即將其份額分出或轉讓。依據《民通》78條的規定，優先購買權的行使應符合下列條件：（1）共有人出售自己的財產份額；（2）其他購買人與他人的條件相同；（3）必須在規定的時間內行使優先購買權，若其他共有人在接到通知后3個月內不作出答復，就視其為對自己權利的拋棄。如果幾個共有人都想購買這份份額，應由轉讓分額的共有人決定將其份額轉讓給哪一個共有人。
共有人在不損害社會利益和他人利益的條件下，可以拋棄其應有份額，這是共有人行使其處分權的一種表現。被拋棄的份額的性質應屬于無主財產，但由于其他共有人的權利及于共有物的全部，依先占原理，被拋棄的份額自應由其他共有人取得。
一個或幾個共有人未經全體共有人或擁有半數以上份額的共有人同意，擅自處分共有物的，將構成對其他共有人的侵權行為。4對第三人來講，該行為屬于效力待定的行為。如果其他共有人事后追認了該行為，則該行為有效；反之，則無效。但如果轉讓的共有物是動產，第三人在取得該動產時時處于善意，可按善意取得的規定處理；5如果是不動產，則按公信原則處理。其他共有人可要求無權處分人承擔侵權責任。6
此外，優先購買權的適用范圍和行使中的具體問題還有待進一步研究和探討。如建筑物區分所有中的優先購買權問題；如各種優先購買權競合的問題；如共同共有人是否享有優先購買權等問題還存在學術上的爭議。我們應該充分考慮中國的歷史文化傳統，借鑒世界各國的立法經驗，結合目前我國的國情，在未來的《物權法》中對以上諸問題，加以合理的規定，為社會主義市場經濟的良性、快速發展，為人民群眾生活質量的提高，起到保障和促進的作用。
尾注：1、我國唐律中規定：房地產買賣必須先問近親，次問四鄰，近親四鄰不要，才得賣與別人。這種制度的規定實為保護封建宗族的完整性與穩定性，以免自家土地房屋被其他宗族所占。
2、我國《民法通則》第78條第3款規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利”。
3、反對者從保護交易效率，實現交易主體平等參與交易活動的角度出發，否定此項權利存續的必要。
4、這里存在著這樣一些問題：當要求處分其財產的共有人告知其他共有人時出現了瑕疵，則要求處分其財產的共有人應當承擔侵權責任；如果要求處分其財產的共有人只將其處分財產的意思表示向部分共有人表示，并經過了3個月的期限，則視為被告知者自動放棄其優先購買權，當其他沒有被告知的共有人不予追認時，要求處分其財產的共有人對沒有被告知的共有人承擔侵權損害賠償責任；當要求處分其財產的共有人沒有告知所有的共有人，就將自己的份額出賣給部分共有人時，其對于剩下的共有人不承擔侵權損害賠償責任。
5、第三人知道是某個共有人出售的是共有財產的份額，但并不知道共有人在出售該份額時沒有尊重其他共有人的優先購買權，或者不知道其他共有人享有優先購買權，而共有人出售該財產時沒有通知其他共有人，侵害了其先買權。在這種情況下不宜適用善意取得制度。第三人在交易過程中應負有了解轉讓人轉讓其共有財產份額時是否尊重了其他共有人優先購買權的注意義務。如果第三人根本不知道其出售的該財產是共有財產時，可以采用動產的善意取得、不動產的公示公信制度，從而維護交易安全。
6、如果第三人非善意，共有人對此行為又不予追認，則合同無效，應當由主張優先購買權的共有人，優先購買出讓人的財產份額；如果第三人為善意，交易過程完整無瑕疵，則合同成立，無權處分人對于其他共有人承擔侵權責任。侵害的對象是共有人的優先購買權，而這項權利雖然理論上及于每一個共有人，但在真正處理實際問題的時候，優先權的效力最終發生在誰的身上，往往是由出讓人決定的（只有一個主張權利的共有人除外），因此在賠償時如果只有一個共有人主張權利，就只對該權利人進行賠償，如有多人請求，則由出讓人在賠償金一定的條件下，自主決定每個權利主張者所分得的份額。
