[ 劉宏 ]——(2012-12-11) / 已閱5774次
近些年來，圍繞離婚案糾紛中的房屋分割案件越來越多，且處理的爭議較大。房產贈與既融入中國傳統文化中家的概念，又體現合同交易的規則。因此，正確地處理好離婚糾紛涉及房屋“贈與”問題，關系到法律的適用性與社會效果的統一。
房屋贈與涉及不動產產權變動，房屋不動產產權變動按照國家相關法律的規定，需要交納相關財產行為稅。稅法的一些細則規定易受國家房產新政等影響，具有一定的稅務籌劃空間，同時也可能面臨一些法律風險。為了便于離婚糾紛中的房產析產，在法院的調處下，當事人雙方比較傾向于將房屋贈與給直系親屬和直接承擔贍養義務的人，于是法律上誕生了“娃娃房主”概念，這畢竟與成年房主在占有、使用、收益、處分方式有很大不同。離婚糾紛中涉及的房屋“贈與”問題不僅僅不在于法律的適用性，而在于案結事了的終局效果，這就考驗法官駕馭處理問題的能力。為了便于當事人訴訟中及訴訟后的風險提示，有必要在具體的審判中把握這些值得注意的問題，以體現司法的能動性。
就離婚糾紛涉及的房屋“贈與”問題而言，考驗法官駕馭庭審能力的一個重要表現就是如何撕開“贈與”的面紗。庭審中應防范當事人借贈與房產之名達到非法目的，比如，甲某為了逃避其應履行的債務，于是與其妻子丁某協商將其名下的房產贈與給乙某，故與乙某協商簽訂了一份贈與合同（背后又簽訂一份低于市場價的房屋買賣合同），這有點像市面上房地產買賣的黑白合同。后乙按規定繳納了契稅，并辦理了房地產權屬登記，取得了房地產權證。事后，利害關系人丙某知道后認為該合同有重大瑕疵，向法院起訴，要求判令乙與甲簽訂的房地產買賣合同無效。法院受理后，經查證該房屋確系存在瑕疵，根據《合同法》第五十二條關于“有下列情形之一的，合同無效；（三）以合法形式掩蓋非法目的…”、《最高人民法院關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百三十條關于“贈與人為了逃避應履行的法定義務，將自己的財產贈與他人，如果利害關系人主張權利的，應當認定贈與無效。”等規定，及結合國家稅務總局下發《關于無效產權轉移征收契稅的批復》（國稅函[2008]438號）文件關于“按照現行契稅政策規定，經法院判決的無效產權轉移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權證后，已繳納契稅應予退還。”規定，故法院支持了乙的訴訟請求，判決甲、乙原簽訂的房屋贈與合同無效。
關于離婚糾紛涉及房屋“贈與”問題，有必要區分普通住房和非普通住房，根據財政部、國家稅務總局《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2011]12號）規定：“一、個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。根據該通知規定，當事人一般就“贈與”房屋先簽訂合同再過幾年辦理過戶手續，這樣才讓房屋“贈與”具有稅務籌劃的空間。這種情況一般發生在親屬之間借“贈與”之名實為房屋買賣交易，雖然這在實踐中具有一定的可行性，但也要注意如不及時辦理房產登記手續，將面臨國家房產新政有關房產稅的風險調控，以及房價市場波動風險。
就離婚糾紛中房屋贈與涉及“娃娃房主”的問題，這當然涉及到“娃娃房主”是否具有房產資格問題。根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定：“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。”《民法通則意見》第六條關于“無行為能力人、限制行為能力人接受獎勵、贈與、報酬，他人不得以行為人無行為能力、限制行為能力為由，主張以上行為無效”，以及《最高人民法院關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百二十八條、一百二十九條規定分別規定“公民之間贈與關系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋，如根據書面贈與合同辦理了過戶手續的，應當認定贈與關系成立；未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續。”“贈與人明確表示將贈與物贈給未成年人個人的，應當認定該贈與物為未成年人的個人財產”。由此可見娃娃房主的主體資格應該得到法律的準證。如涉及到處分該房屋的時候，應該從嚴掌握《民法通則》第十八條關于“監護人除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。”規定，或對未成年財產進行其他的特別保護。
（作者單位：江西省武寧縣人民法院）
