[ 王永亮 ]——(2012-10-24) / 已閱4827次
關于房地產登記信息查閱權的主體范圍，世界各國主要存在三種做法：一是對登記簿的查閱沒有限制，只要是在登記機構的上班時間，任何人對于登記簿的任何內容都可以自由閱讀、復制、摘錄；二是允許公眾向登記機構提出請求，要求登記機構告知有關某土地的權利狀況的信息或要求登記機構就某土地的權利狀況出具證明，但是不允許公眾自行閱覽登記簿；三是僅允許有利害關系的人查閱登記簿，對于沒有利害關系的人則不允許查閱。我國物權法采取了第三種模式。
物權法第十八條規定：“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供�！庇纱�，物權法將查閱權主體界定為兩類：權利人和利害關系人。權利人是對登記的房地產享有所有權或者其他權利的人，這類人員的身份通常已經通過登記或者裁判文書確定下來，與登記信息之間有著顯而易見的聯系，其利用信息的必要性和正當性能夠得到保障，因此權利人可以查閱相關登記項下的所有登記資料通常是沒有爭議的，《土地登記資料公開查閱辦法》以及《房屋權屬登記信息查閱暫行辦法》均體現了這樣的立法精神。實踐當中的難點在于對利害關系人查閱登記信息的把握。認定標準放得過寬，可能導致房地產登記信息被濫用；認定標準放得過窄，房地產登記信息又得不到有效的利用，難以對房地產交易起到推動作用。對此，筆者認為，對利害關系人的認定要做到“寬嚴相濟”，必須從利益的真實性和利益的相關性兩個方面進行把握。
利益的真實性解決申請人是否具備查閱權的問題。申請人要獲得他人的房地產登記信息，就必須向登記機構證明自己具有合法的利用目的。比如，潛在購房者要購買相關的房地產、潛在債權人要接受相關房地產作為債權擔保或者潛在承租人要租賃相關的房地產等等。在取得房地產登記信息之前，由于交易風險不能確定，潛在購房者、潛在債權人以及潛在承租人通常是不會與房地產所有人簽訂相關合同的；而不簽訂合同，潛在購房者、潛在債權人以及潛在承租人又很難向登記機構證明進行房地產登記信息查閱的正當目的。這在實踐當中似乎形成了一種“先有雞還是先有蛋”的怪圈。對于這個問題，筆者認為可以從合同內容的設計上加以解決。當事人可以首先草擬預備合同或者直接將房地產信息的查閱核實作為合同生效的條件，這樣就兼顧了查閱人的知情權與房地產權利人的信息隱私權。
利益的相關性解決申請人查閱信息的范圍。在確定了申請人具有真實利益而賦予其查閱權后，筆者認為應當進一步根據利益的相關性決定申請人查閱信息的范圍。不同類型的利害關系人對信息的需求實際上并不完全相同，承租人更多地關注相關房地產的使用價值，債權人則更多地關注相關房地產的交換價值。有鑒于此，筆者認為，在條件成熟的情況下，查閱權主體范圍應當進一步劃分，明確規定某些特定的信息只能由特定類型的利害關系人查閱，以使得提供的查閱信息不超出申請人正當需要的范圍。比如，由于抵押權的排他性，抵押權人的利益通常僅僅受到順位在前的其他抵押登記行為的影響，順位在后的抵押登記行為對抵押順位在前的抵押權人通常并無影響。因此，當接受房地產作為擔保物的債權人要求查閱房地產登記簿時，即應當只允許其查閱抵押順位在前的抵押登記行為，而不允許其查閱抵押順位在后的登記行為，除非該債權人能夠說明正當的理由。同理，當承租人要求查閱房地產登記信息時，抵押權登記中債權人的詳細名稱等信息與承租人的租賃權行使并無明顯關聯，房屋登記機構原則上不應提供。
（作者系華東政法大學博士研究生）
