[ 章建國 ]——(2012-10-23) / 已閱17107次
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷 售商品房。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商 品房。
商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
三十一、商品房買賣合同內(nèi)容
商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房 買賣合同。
商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容： �。ㄒ唬┊斒氯嗣Q或者姓名和住所； �。ǘ┥唐贩炕緺顩r； �。ㄈ┥唐贩康匿N售方式； （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； �。ㄎ澹┙桓妒褂脳l件及日期； �。┭b飾、設備標準承諾； （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公 共設施的交付承諾和有關權益、責任； （八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬； （九）面積差異的處理方式； �。ㄊ┺k理產(chǎn)權登記有關事宜； （十一）解決爭議的方法； （十二）違約責任； �。ㄊ╇p方約定的其他事項。
三十二、計價方式和面積種類
商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面 積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、 法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。
按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注 明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
三十三、銷售明示相關規(guī)定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明 示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；
預售商品房的，還 必須明示《城市商品房預售管理辦法》。
三十四、規(guī)劃、設計變更的條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商 品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。
經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構 型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品 房質(zhì)量或者使用功能情形的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)， 書面通知買受人。
三十五、變更后買受人的權利
買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在 通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引 起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有 權退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
三十六、按期交付及通知
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商 品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。
因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。
三十七、樣板房的說明
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際 交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的 商品房應當與樣板房一致。
三十八、測繪及相關資料報送
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房 產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋 權屬登記。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的 辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權 登記手續(xù)。
三十九、主體結構質(zhì)量 不合格的后果
商品房交付使用后，買受人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可 以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構重新核驗。
經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量 不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法 承擔賠償責任。
四十、住宅質(zhì)量保證書
《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔保修責任。
商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。
住宅質(zhì)量保證書內(nèi)容
《住宅質(zhì)量保證書》應當包括以下內(nèi)容：1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供次期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部件、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。4、用戶報修的單位，答復和自理的時限。
四十一、住宅使用說明書
住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內(nèi)容：1、開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；2、結構類型；3、裝修、裝飾注意事項；4、上水、下水、電、燃氣、熱氣、通訊、消防等設施配置的說明；5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；6、門、窗類型，使用注意事項；7、配電負荷；8、陌生墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；9、其他需說明的問題。
四十二、兩書提供日期
《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》應在住宅交付用戶的同時提供給用戶。
住宅使用說明書重要提示
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應有提示。
因用戶使用不當或擅自改動結構、設備位置和不當裝修等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)不承擔保修責任；因住戶使用不當或擅自改結構，造成房屋質(zhì)量受損或者其他用戶損失，由責任人承擔應責任。
四十三、契稅收取依據(jù)和范圍
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》，結合本省實際，制定本辦法。
在本省行政區(qū)域內(nèi)轉移土地、房屋權屬，承受的單位或者個人為契稅的納稅人，應當依照本辦法的規(guī)定繳納契稅。
四十四、轉移土地、房屋權屬概念
本辦法所稱轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：
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