[ 楊東律師 ]——(2012-9-3) / 已閱10462次
【案情介紹】
張某購買一套徐匯區房子碰到麻煩，情況是這樣的：房東是一家三口，但小孩女方和前夫生的，是未成年人。《房屋買賣合同》是女方代小孩簽的，簽好合同，付了首付，銀行貸款審批通過后，我們一起去辦過戶時被房地產交易中心告知，房屋產權人之一的小孩屬于未成年人，未成年人名下房產只有一個監護人到場不能辦理過戶手續，致當日交易過戶手續無法辦理。
于是，女方就找前夫商量過戶，前夫知道斷然拒絕，聘請律師發律師函主張買賣合同無效，要求終止交易。無奈張某通過介紹找到楊東律師，訴訟到法院，請求依法判決。
【律師分析】
本案主要爭議焦點就是：未成年人名下房產未經兩位監護人的簽字確認，該房屋買賣合同是否有效？上海房地產律師楊東分析認為，
第一、本案產權人之一是未成年小孩，屬于無民事行為能力，但他的父親或者母親都可以作為他的法定代理人代理民事活動，故女方母親作為小孩的法定代理人代理的民事活動具有法律效力。
第二、女方辯稱的其前夫不知道房屋被售一事及自己損害了小孩的利益，認為買賣合同應為無效，楊東律師認為，首先，法律并未規定未成年人的民事活動必須經由全部監護人、法定代理人行使或一致同意方才生效，只要女方確屬小孩的的法定代理人，其代理行為就具有法律效力，并不因為其他法定代理人不同意或不知道而應被歸于無效。其次，女方將房屋出售給買受人是按市場價支付對價的，并沒有損害另一房屋產權人小孩的利益，作為房屋買受人有理由相信女方是為了小孩的利益在行使法定代理權。再次，至于女方是否確實存在損害小孩利益的行為，是他們家內部事務，可以通過要求賠償等途徑解決。
第三、房地產交易中心的相關操作規程等規定不能作為合同無效的認定依據。合同無效的依據應該以合同法的相關規定為依據。
【法院判決】
一審法院判決，將房屋產權過戶到我名下，過戶發生的費用按照國家規定各自承擔；并要求支付拖延交易的違約金日萬分之五。上訴至中院，二審維持原判。
