[ 陳召利 ]——(2012-11-27) / 已閱6665次
一、 售房現場應公示文件
1. 商品房預（銷）售許可證；
2. 商品房銷售管理辦法；
3. 城市商品房預售管理辦法；
4. 商品房買賣合同示范文本；
5. 前期物業服務合同約定的內容；
6. 臨時管理規約；
7. 配套車庫（位）的有關情況，公示內容包含：
（一）經規劃核準的商品房配套車庫（位）的配置比例、車位總數及車庫（位）配置總平面圖；
（二）實際配建車庫（位）的類別構成，包括地上車位數、普通地下車庫（位）數及面積、可用于停車的人防地下室車庫（位）數及面積等；
（三）配套車庫（位）的處置方案：包括配置車庫（位）的出售、出租、附贈方式的處置計劃，價格及有關費用標準，挑選方式等；
（四）對外來車輛停放的解決方式等。
8. 經規劃部門核準的小區總平面圖；
9. 建筑分層平面圖；
10. 商品房面積測繪報告；
11. 小區公建配套建筑和房屋公用共有部位說明書；
12. 共有建筑面積分攤明細表；
13. 無錫市商品房銷售價格明碼標價公示表（詳見附件一）；
14. 商品房竣工驗收合格證明（現房銷售）；
15. 商品房初始登記證（現房銷售）。
二、 簽約的基本流程
1. 簽訂商品房定購單之前，向買受人明示公示文件，并要求買受人在公示文件上簽字確認。
2. 在簽訂商品房定購單（最遲為商品房買賣合同簽訂）時，告知買受人無錫市限定居民家庭購房套數政策，核驗買受人及其家庭成員的身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明等證明資料（對非無錫市戶籍居民家庭購房的，還應核驗納稅或社會保險繳納證明，或引進的高層次人才證明），要求買受人如實填寫《購房人申明陳述書》(詳見附件二)，兩人以上共同購房且共同購房人非同一居民家庭的，應分別填寫；核對《申明陳述書》所填信息內容，并留存由買受人簽字確認“與原件核對一致”的證明資料復印件。
3. 簽訂商品房買賣合同時，將以下內容作為合同附件：
（1） 前期物業服務合同約定的內容；
（2） 配套車庫（位）的公示內容。
4. 通過無錫市房地產市場信息管理平臺打印商品房買賣合同，進行網上登記備案。
5. 在簽訂商品房買賣合同時，要求買受人對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
三、 注意事項
1. 在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，向所在地房產局提出劃分物業管理區域的要求，確保一個物業管理區域只能由一家物業服務企業管理。
2. 在商品房銷售之前，通過招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，簽訂書面的前期物業管理服務合同。投標人少于3個或者住宅規模較小的，經所在地房產局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
3. 對開發建設規模較大、實行分期開發、分期銷售和分期交付的商品房項目，每次申請辦理《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預（銷）售許可證》的建設規模不得低于30000平方米；項目規模小于30000平方米的，應一次性申請辦理。
4. 在辦理商品房預（銷）售許可證前，應當向價格主管部門申報價格備案，申報價格的均價必須符合公布的年度新建住房價格控制目標要求。應當按照申報價格明碼標價對外銷售，同時保持銷售現場公示價格和商品房銷售合同網上備案信息系統中價格的一致。申報價格3個月內不得調高，3個月后需調高的必須重新申報價格備案。取得《商品房預（銷）售許可證》后，要在10日內一次將取得預售許可的全部房源上網銷售。
5. 申請商品房預（銷）售許可證時，將擬公示的配套車庫（位）處置方案納入預（銷）售方案同時申報。建筑區劃內根據規劃和居住區公建配套標準建設、未計入公攤面積、非人防工程的獨立車庫（位）方可進行出售或附贈，且應在商品房通過竣工驗收、辦理初始登記后進行。出售或附贈時，應當通過商品房網上備案系統簽訂書面的車庫（位）買賣或附贈合同，并附標所購車庫（位）編號、具體位置等詳細信息的車位平面圖、房屋代碼等資料。
6. 銷售商品房時設置樣板房的，說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
7. 按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
8. 不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。
9. 不得將設定抵押的房屋、已拆遷安置給他人的房屋對外銷售。
10. 不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
11. 不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
12. 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
13. 注意房號與實際樓層是否一致，如不一致，應明確說明，并明確約定商品房的編號以公安部門最終核準的編號為準。
14. 關于房屋面積誤差，建議約定據實（以商品房實測面積為準）結算。
15. 明確約定逾期付款的違約責任，尤其是貸款情形下的責任認定。
16. 明確約定逾期交房、逾期辦證、房屋質量維修的違約責任。
作者：陳召利 來源：www.law-god.com
