[ 吳新莉 ]——(2012-5-24) / 已閱5755次
【案情】
2011年7月14日，原告熊某為從事經營活動，從被告某置業公司處購買房屋（商業用途）一套，并簽訂了商品房買賣合同，該合同附件約定“鑒于本項目系SJC一期開發地塊，故從SJC整體規劃、功能及形象考慮，本項目屋面使用權、墻面使用權歸出賣人，買受人設置店招、廣告牌時，應當服從與遵守SJC整體規劃、功能和形象的需要，并服從與遵守出賣人或物業公司的管理”。
2011年9月29日，被告物業公司通知原告熊某要求其從2011年10月1日起每年向物業公司交納2萬元的廣告費，否則強行拆除廣告招牌。2011年10月上旬，被告物業公司強行拆除原告熊某店面的招牌。原告熊某以其合法權益受損為由訴至法院。
【分歧】
本案在審理過程中，形成了兩種不同意見：第一種意見認為既然熊某與某置業公司在商品房買賣合同中約定了開發商保留了外墻面使用權，系雙方的真實意思表示，熊某就應該遵從該約定，并向開發商交納廣告費；第二種意見認為外墻面屬業主共有，開發商不能保留外墻面的使用權，業主對與其專有部分緊密相連的外墻面可以進行合理利用。
【評析】
筆者贊同第二種觀點，理由如下：
1．外墻面不屬于單個業主，亦不屬于開發商，而屬于業主共有，開發商不能在出售房屋時在商品房買賣合同中約定保留外墻面的所有權和使用權。
首先，根據建筑物區分所有權的理論即壁心和最后粉刷表層說，專有部分所有權人行使權利的邊界不能超過壁心，而外墻面明顯超過壁心，因此，外墻面不能歸單個業主專有，僅能歸全體業主共有。其次，依據物權法第十六條“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”的規定，在登記機構的不動產登記簿上，亦不可能將特定房屋的特定外墻面登記在單個業主名下，既然外墻面無法登記在單個業主名下，那么只能屬于該特定房屋的全體業主。再次，根據最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共同部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分……”的規定，外墻面屬于特定房屋全體業主共有，司法解釋對外墻面權屬作出如此的規定，有利于更好地利用外墻面，符合物權法物盡其用的立法目的。
此外，從外墻面的物理屬性來看，外墻面屬于房屋固有組成部分，與房屋專有部分密不可分，不可能由開發商所有，因為開發商出售專有部分時已經將外墻面的面積計入了房屋建筑面積，開發商亦不可能為業主支付單獨的成本，因此，開發商不得在商品房買賣合同中約定保留外墻面的所有權、使用權，當然不得向業主收取費用。另外，開發商在商品房買賣合同中的上述約定，屬于霸王條款，有違誠實信用、公平原則，應當認定無效。
本案中，熊某與某置業公司所簽訂的房屋買賣合同中有關保留外墻面使用權的約定無效，某置業公司、物業公司無權要求熊某支付外墻面廣告費。
2．外墻面雖屬業主共有，但單個業主可以對與其專有部分緊密相連的外墻面進行合理使用。
根據最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條“業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外”的規定，業主可以合理使用外墻面，但必須合理、合法，即無償使用且不得違反法律、法規、管理規約或者損害他人合法權益。就本案而言，熊某利用與其商鋪相連的外墻面從事經營活動，屬于合理使用，無需支付費用。
（作者單位：湖北省武漢市東湖新技術開發區人民法院）
