[ 周洪林 ]——(2012-4-23) / 已閱6482次
自去年以來，法院受理的房屋買賣合同毀約案件呈明顯增多之勢，該類糾紛一定程度上擾亂了當地二手房交易秩序，針對這種情況，筆者結合我院近年來案件審理的情況談談當前房屋買賣毀約糾紛案件的特點、原因分析及對策。
一、房屋買賣毀約的特點
1、炒房引發的毀約。炒房者為了獲取房屋轉讓的巨額差價，而在短時間內將房產出售給他人，雙方往往由于房款未付清等原因而未及時辦理房屋過戶手續。在房產大幅增值后，出賣方在利益的誘惑下背信毀約，不接受買受人支付的房屋余款或不協助辦理房屋過戶手續，由此產生糾紛。
2、拆遷房買賣引發的毀約。農村土地被征用后，部分被安置戶獲得了兩套以上的拆遷房，在其將多余的房屋出售的過程中，因此類房屋無法在交易時立刻辦理過戶手續，在房價上漲后，出賣人往往以其配偶或子女的名義以侵害共有權為由主張買賣合同無效，產生單方毀約行為，侵害買受人權益。
3、一房兩賣引發的毀約。某些動機不純者就一套房屋與兩位購房者簽訂房屋買賣合同，后選擇出價較高的一方與其辦理房產過戶手續，對出價較低的一方背信毀約。另一種類似的情形是，出賣人在房屋尚未辦理過戶手續時，以該房屋向銀行進行抵押貸款，造成買受人因房屋進行了抵押登記而無法辦理過戶手續。房屋共有人稱房屋買賣合同未經其同意，以無權處分為由要求確認房屋買賣合同無效。該房屋通常為夫妻共同財產或家庭共有財產。
4、房屋承租人以賣房人轉讓房屋前未通知其行使優先購買權為由，要求確認房屋買賣合同無效。此種情形下，賣房人通常會與第三人串通并偽造存在租賃關系的相關證據。
5、賣房人以未告知房屋抵押權人轉讓房屋為由，要求確認房屋買賣合同無效。
二、房屋買賣毀約的原因
1、制度存在漏洞。房管部門對房屋所有權證的共有人記載并不作硬性要求，而在實際生活中，人們也通常將共有房屋只登記于其中一人名下。中介機構急于賺取傭金，也怠于規范操作，對房源信息既不作核實，也不對買房人作善意提醒。上述制度的漏洞為毀約提供了可趁之機。
2、買房人缺乏保護意識。由于購房心切，加之法律知識缺乏，買房人購房前，對房產證和合同內容以外的重要信息根本不作了解。
3、毀約收益高、成本低。買房人在毀約前會咨詢律師，盤算得失，即使只有百分之五十一的可能，也會選擇提起訴訟，畢竟由此支付的訴訟費用、代理費用或者違約代價要遠遠小于勝訴獲得的房屋漲價收益。
三、對策建議
1、增強法律意識，保護自我權益。購房者在進行房屋買賣時，要審慎確定雙方權利義務，尤其對違約責任要明確約定。對拆遷房、預售商品房等無法在交易時馬上辦理過戶手續的房屋，應注意審查房屋的共有人狀況，如有成年共有人，應要求其在房屋買賣合同上簽字；對能夠及時辦理過戶手續的房屋，應在支付房款的同時辦理房屋產權過戶手續，避免出賣人事后毀約。
2、加強法制宣傳，樹立誠信意識。利用報紙、網絡等大眾媒體，加大對房屋買賣毀約行為法律后果的宣傳力度，使意圖毀約者明確毀約行為應承擔的法律責任。倡導誠實信用交易原則，建立誠信為本、依法履約行為規范體系。
3、加大監管力度，嚴懲違法行為。相關職能部門應加強對房產交易的監管，完善房產備案登記制度，增強房產銷售市場信息的透明度，對影響市場交易秩序的行為嚴肅懲處。另外，法院應加強與相關部門的溝通，對在案件審理中發現的問題及時向有關單位反映，促使其及時整改。
4、買房人自身須提高警惕。購買二手房時，要調查了解房屋的產權狀況，如是否存在共有人，是否已經設有抵押或租賃，簽訂買賣合同時，要對違約責任作出明確約定，規定違約方應賠償因違約給對方造成的直接損失和間接損失，另外還可以適當提高違約金。務必要求其他共有人一同簽字。
作者單位：江蘇省豐縣人民法院
