[ 韓濤 ]——(2012-4-10) / 已閱15464次
2、債權已屆清償期而未受清償。債權已屆清償期而抵押權人未受清償時，抵押權人才能行使抵押權。清償期為房地產抵押權人得依法向債務人請求債務履行的時期，應以登記的日期為準。清償是指抵押權所擔保的債權全部得到清償，若債權僅獲部分清償，抵押權人可行使抵押權而使未受償部分的債權獲得清償。
3、對于債權的未受清償抵押權人沒有過失。我國立法對于抵押權與主債權的關系，嚴格遵循抵押權的附從性，故在債權的履行過程中發生瑕疵必然會影響抵押權的效力。若債權的不能履行，系房地產抵押權人的原因所致，則抵押權人不能以債權已經到期為由，實行房地產抵押權。
�。ǘ┓康禺a抵押權實現的方式。
一般的抵押權，其實現的方式有折價、變賣和拍賣三種。在我國，實現房地產抵押權只能采取拍賣方式。債務人不履行債務時，房地產抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔保目的的實現及房地產市場的良性發展。
�。ㄈ┓康禺a抵押權實現的程序。
債務履行期屆滿債權未獲清償的，抵押權人可以與抵押人協議以抵押的房地產拍賣所得的價款受償，協議不成的，抵押權人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實現抵押權。
在劃撥的國有土地使用權上設定抵押，實現抵押權時，必須經過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權時，必須經有批準權的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應繳的土地使用權出讓金，然后抵押權人才能優先受償。
五、房地產抵押權的消滅
房地產抵押權在性質上為擔保物權，其設定一般有存續期限，為有期物權，并非如所有權那樣永恒存續。房地產抵押權得因一定的法律事實而消滅。作為一種擔保物權，其既可因物權消滅的一般原因而消滅，又可因擔保物權消滅的原因而消滅，又有自己獨特的消滅原因。房地產抵押權消滅的原因主要有以下幾種：
（一）抵押的房地產滅失且無替代物
標的物滅失為物權消滅的一般原因。房地產抵押權作為一種擔保物權，可因抵押標的物的滅失而消滅，而不論該標的物為事實上的滅失，還是法律上的滅失。作為房地產抵押權標的物之房地產因自然災害、公用征收等到原因而滅失時，房地產抵押權自無法繼續存在而消滅。
但房地產抵押權是對于所抵押房地產拍賣價金的優先受償權，其在本質上為價值權，具有物上代位性。因此，當房地產滅失時，如果有賠償金、保險金或補償金等代位物，由于價值仍存在，則房地產抵押權可存在于該賠償金、保險金或補償金上，房地產抵押權并不消滅。
（二）被擔保的主債權消滅
房地產抵押權是為擔保主債權實現而存在的從權利，相對于被擔保的主債權，房地產抵押權具有絕對的附從性，與主債權同時存在，主債權消滅，房地產抵押權亦消滅。
被擔保債權可因如下原因而消滅：⑴債務人或第三人為全部之清償；⑵債務人對房地產抵押權人亦存在債權并符合抵銷條件時，其債權相互抵銷；⑶房地產抵押權人與債務人因繼承、合并等而發生混同，房地產抵押權人與債務人成為一人；⑷房地產抵押權人在不損害第三人利益的情況下免除債務人的債務。
�。ㄈ┓康禺a抵押權實現
如前所述，房地產抵押權實現是房地產抵押權擔保功能實現的最后環節。房地產抵押權實現，房地產抵押擔保法律關系消滅，房地產抵押權自然消滅。
房地產抵押權因實現而消滅，其所擔保的債權是否得到全部清償則在所不問，并且即使在同一抵押物上有數個抵押權，其中一個抵押權實現的，該抵押權及其他抵押權均消滅。
�。ㄋ模┏馄陂g屆滿
房地產抵押權為物權，故原則上既不得因所擔保之債權罹于消滅時效而消滅，同時也不得因除斥期間之經過而消滅。但近現代民法從盡迅確定各種復雜法律關系的實際需要出發，也例外的規定抵押權得因一定期間之經過而消滅�！∪缥覈_灣地區民法典第880條規定：抵押權擔保的債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人于消滅時效完成后五年間不行使其抵押權的，該抵押權消滅。我國《物權法》第二百零二條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護�！�
參考書目：
1、黃河：《房地產法》，中國政法大學出版社1999年版。
2、符啟林：《房地產法》，法律出版社1997年版。
3、許明月：《抵押權制度研究》，法律出版社1998年版。
4、郭明瑞：《擔保法》，中國政法大學出版社1999年版。
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