[ 潘旻 ]——(2000-10-1) / 已閱12618次
物業管理仍需完善 物業管理是順應房地產綜合開發的發展而派生的產物
物業管理仍需完善
物業管理是順應房地產綜合開發的發展而派生的產物，它與房地產市場的繁榮發展息息相關，相互作用。但實際上，由于我國房地產業起步較晚，因此普遍存在“重建設、輕管理”的傾向，忽視了物業管理對房地產市場的反作用。物業管理是一種綜合性的經營服務方式，它是將各種分散的社會分工匯集起來統一管理，如清潔、保安、綠化、水電、房屋維修及其他各種社區服務，對每個業主來說只需面對物業管理企業一家就能解決問題而無需面對各個不同部門。
據有關資料統計，截止1996年底，上海市已依法登記成立物業管理企業1540多家，成立業主委員會達1600多個，而且近年來增長幅度也很大。上海市政府及時關注物業管理行業在上海的發展，上海市人大常委會審議并通過了《上海市居住物業管理條例》，并于1997年7月1日起實施。物業管理有了法律依據，對保護房地產市場健康有序的發展是件好事，但實際執行上仍有一些問題。
一、住宅售前、售后管理脫節矛盾較大。住宅銷售單位要求業主必須交納維修備用基金才能進戶,通過合同形式與業主明確對住宅的管理和維修應盡的責任和義務。但房產開發商與業主、物業管理公司與業主因權利義務不明確造成住宅售前、售后管理脫節。一般來說，較大規模的一些房產開發商自己組建物業管理公司對其所出售的房屋進行管理，這樣做法體現了“誰開發、誰管理”的精神，有一定優勢，如有利于配套設施的進一步完善等優勢。但這樣的管理模式的弊病也較明顯。其一，因為物業管理公司是房產開發商自己組建的，其本身專業管理的經驗不足。其二，通常物業管理公司是房地產公司的下屬公司，在很多權利義務關系中不能以獨立的第三方理直氣壯地向房產開發商驗收物業、接管檔案、索要保修期內的支出費用。其三、有些房地產開發商僅有一個開發項目，開發完之后該企業的歷命也完成了，這也顯然不能體現“誰開發、誰管理”的優勢。這些弊病對業主的損害是相當大的。
二、物業管理公司的物業保養、維修服務不到位，服務質量差，收費不合理，與銷售方銷售宣傳時差距較大。根據現行法律，業主管委會成立后可自主選擇物業管理公司。可有兩大矛盾使操作變得困難。一是由于房地產市場銷售情況不好造成售房率、入住率不高，業主未達到法律規定的人數無法成立業主管委會，也不能自主選擇物業管理公司。二是業主管委會選擇新的物業管理公司后，原物業公司公司卻拒不移交或者無法移交有關檔案資料。
上文所述僅是物業管理行業中的一些問題，這許多矛盾在市場發展進程中有些是不可避免的，政府也已經注意到并積極改進，同時也需要各方人士一起努力。
