[ 陳召利 ]——(2011-11-4) / 已閱14031次
【現(xiàn)行規(guī)定】
《婚姻法解釋（三）》第十一條 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
【律師解析】
根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，無論是動(dòng)產(chǎn)，還是不動(dòng)產(chǎn)，只要符合下列條件，均可以適用善意取得：
（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；
（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
因此，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，只要符合上述三個(gè)條件，同樣適用善意取得。存在爭議的是，如何認(rèn)定受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，也就是買受人有沒有義務(wù)審查出賣人是否結(jié)婚、房屋是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。最高人民法院認(rèn)為，依照不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信力，只要不動(dòng)產(chǎn)登記在轉(zhuǎn)讓人名下，如第三人有理由相信轉(zhuǎn)讓人有權(quán)處分房屋的，從保護(hù)交易安全出發(fā)，買受人沒有義務(wù)審查出賣人是否結(jié)婚、房屋是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同有效。如果第三人已取得物權(quán)，應(yīng)予保護(hù)；如果第三人未取得物權(quán)的，可向出賣人主張違約賠償。當(dāng)然，如買受人明知登記在轉(zhuǎn)讓人名下的不動(dòng)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，仍與之交易，則不受善意取得制度保護(hù)。
此外，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻按份共有的房屋（參見《婚姻法解釋（三）》第七條），是否適用善意取得？筆者認(rèn)為同樣適用。
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