[ 郭旺生 ]——(2010-11-5) / 已閱5440次
談“眺望權”
郭旺生
隨著房地產事業的飛速發展，無論是繁華都市還是山村小城，參天高樓猶如雨后春筍，出差數月回家后，可能會發現房前屋后失驚無神地出現一座建筑物或者一塊大廣告牌，依照現在的“全民皆地產”（就是說很多企業都會涉足房地產）的狀態，這絕非危言聳聽。離己遠者無所謂，事不關己，但若近在咫尺，給你來個“開門見山”，把陽光都給擋住了的時候，相信你再也不能置身事外了，可能會拍案而起從而找對方理論，“你怎么回事？把樓建那么高，把我的視線都擋住了，你侵犯了我的眺望權，我要告你去”。
稍安勿躁，讓我們先來分析一下“拍案哥”的說法是否有道理。眺望權是指要求他人不得在一定范圍內修建建筑物或其他障礙物，以保證自己土地或建筑物的視野的權利。上下求索我國現行法律法規，均未見“眺望權”的芳蹤，但是，我們還是可以找到比“眺望權”范圍更大的權利---地役權。
《物權法》第十四章首次規定了取得地役權應當采取書面形式訂立地役權合同及地役權登記的對抗效力。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。所謂地役權，是指因通行、取水、排水、鋪設管線等需要，利用他人的不動產或者限制他人不動產的利用，以提高自己的不動產的便利與效益的權利。換而言之，有關當事人可以通過合同來約定有關地塊的權利義務，例如，甲買了一座臨江豪宅，為了永保無敵江景，他可以跟他前面的地塊使用人乙方約定，乙方將來所建建筑物不得高于甲方所在樓層，作為補償，甲方給予乙方每年5000元補償。這樣還不行，得到房產機關予以登記，否則，乙方來個金蟬脫殼—把地塊使用權轉讓給丙，那么丙可以不受甲乙之間的約定的影響，建個參天高樓來打破甲的“良辰江景”。
值得注意的是，地役權有個孿生兄弟----相鄰權。所謂相鄰權是指不動產的所有人或使用人在處理相鄰關系時所享有的權利。具體來說，在相互毗鄰的不動產的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權或使用權，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。相鄰權實質上是對所有權的限制和延伸。《物權法》第七章詳細規定了相鄰權的內容。那么，地役權跟相鄰權有何區別呢：1、相鄰權是法定權利，也就是說，無論是否有約定，相鄰各方均享有相鄰權；而地役權是約定權利，只有各方約定了，才會享有的權利; 2、相鄰權強調是“相鄰”，地役權則無此要求; 3、 相鄰權無對價，地役權可有對價; 4、 一般情況下，相鄰權是必須擁有的,否則你無法住下去而地役權是對權利自由處分。
最后，要明確的是，“眺望權”是隱藏于“地役權”當中的，“相鄰權”并沒有包涵“眺望權”的內容。因此，想要“眺望”，唯有“約定”
郭旺生律師聯系方式：dffy101@163.com
QQ：1462647942
