[ 郭旺生 ]——(2010-11-5) / 已閱5641次
談“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”
郭旺生
當(dāng)今中國(guó)，房地產(chǎn)事業(yè)興旺發(fā)達(dá)，是個(gè)企業(yè)都想跟房地產(chǎn)沾點(diǎn)邊，沒(méi)辦法，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)嘛，哪里有“黃金”哪里就會(huì)有扎堆的“企業(yè)家”。雖然房地產(chǎn)業(yè)遍地開(kāi)花，但是，性價(jià)比高的戶型卻是賣少見(jiàn)少，是稀缺資源，下手必須得快，于是，“購(gòu)房意向書”這么個(gè)東西就應(yīng)運(yùn)而生。
很多情況下，開(kāi)發(fā)商在取得《商品房預(yù)售許可證》后，在與購(gòu)房者簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》前，往往都會(huì)要求購(gòu)房人簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，初步確認(rèn)雙方的權(quán)利義務(wù)。
據(jù)筆者所接觸到的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，該類協(xié)議一般包含以下內(nèi)容：
１、買賣雙方的基本信息；2、定金條款；3、購(gòu)買者擬購(gòu)買房屋的基本信息（含位置、面積、座向等）；4、購(gòu)房款；5、簽署正式售房合同的期限；6、違反協(xié)議的責(zé)任。
那么，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書這個(gè)玩意的法律性質(zhì)是什么呢？其法律效力如何？
其實(shí)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書是一個(gè)預(yù)約合同，學(xué)者們一般將其定義為“約定將來(lái)訂立一定合同之合同”，其將來(lái)應(yīng)訂立的合同稱為本約合同。預(yù)約合同本質(zhì)上屬于債權(quán)合同。王澤鑒先生認(rèn)為,“預(yù)約,乃約定將來(lái)訂立一定契約的契約,本約則為履行該預(yù)約而訂立的契約, 故預(yù)約亦系一種契約(債權(quán)契約),而以訂立本約為其債務(wù)的內(nèi)容”。”預(yù)約合同的目的是要訂立本合同。認(rèn)購(gòu)書作為預(yù)約合同，它附加給買賣雙方當(dāng)事人依約進(jìn)行協(xié)商簽訂《商品房預(yù)售合同》的義務(wù)，即買賣雙方在為簽訂正式的售房合同而進(jìn)行談判的時(shí)候，必須公平公正的促成本合同的成立。
實(shí)踐中，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基于樓價(jià)上漲等原因，千方百計(jì)不與已經(jīng)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的購(gòu)買者簽訂正式的售房合同，他們的理由就是認(rèn)購(gòu)協(xié)議并非正式的合同，即使違反了也只是退雙倍定金，購(gòu)房者無(wú)權(quán)要求繼續(xù)履行簽訂正式合同的義務(wù)。
根據(jù)合同法理論，作為預(yù)約合同的一方當(dāng)事人違反預(yù)約合同，需要承擔(dān)違約責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任的方式主要包括實(shí)際履行和賠償損失（賠償損失包括雙倍返還定金、直接損失和間接損失）。在司法實(shí)踐中，法院既有要求開(kāi)發(fā)商予以繼續(xù)履行簽訂義務(wù)的的，也有判決合同不再履行，但開(kāi)發(fā)商應(yīng)賠償損失的。總之，開(kāi)發(fā)商無(wú)故不履行簽訂正式售房合同的，是不能獨(dú)善其身的，要么就要繼續(xù)履行要么就要賠償損失。法律是不會(huì)允許故意促使合同不成就的一方獲益的。
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