[ 武志國 ]——(2010-9-18) / 已閱12158次
居住區噪音污染控制即商品住宅聲環境的法律問題
武志國
房地產開發企業、房屋銷售單位在銷售新建居民住宅時明示建筑隔聲情況及所在地聲環境狀況，保證購房者的相應知情權。
一、房地產開發企業負有告知購房者所購商品房存在或可能存在交通噪音污染的義務
北京市2007年8月1日頒布實施的《關于銷售新建居民住宅明示建筑隔聲情況及所在地聲環境狀況的通知》（京環發[2007]141號），要求銷售新建居民住宅時明示建筑隔聲情況及所在地聲環境狀況。根據規定，增加相應條款，提示性約定該商品房為住宅的，出賣人承諾該商品房符合國家有關噪聲污染防治的標準，并在合同附件中細化該商品房的建筑設計文件所標注的建筑隔聲情況和環境影響評價文件上所標注的所在地聲環境狀況。
《江蘇省環境噪聲污染防治條例》（2006年3月1日起施行，以下簡稱“《條例》”）第二十四條第二款規定：“房地產開發經營者應當在銷售前款所指住宅前向購房者公布住宅區內可能發生的環境噪聲污染情況，并對可能受環境噪聲污染的住宅，采取安裝隔聲門窗等減輕交通噪聲影響的措施”。
按照環保部《關于加強城市建設項目環境影響評價監督管理工作的通知》（環辦〔2008〕70號）要求，房地產開發企業在預售房時須注意公示有關環評及環保驗收信息，并在售樓合同中專門列出針對潛在噪音污染的提示和免責條款。
二、房地產開發項目符合規劃，經驗收合格且已采取降噪措施，仍可能被要求承擔進一步的降噪責任
《民用建筑隔聲設計規范》（GBJ118—88）第2.0.4條規定：“在進行建筑設計前，應對環境及建筑物內外的噪聲源做詳細的調查與測定，并對建筑物的防噪間距、朝向選擇及平面布置等作綜合考慮。在進行上述設計后仍不能達到室內安靜要求時，應采取建筑構造上的防噪措施。”另外，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條的規定，商品房室內空氣、室內噪音等質量問題在司法實踐中一般均可被認為是商品房質量問題范疇，商品房室內噪聲水平很可能被理解為是商品房質量的一部分，人民法院有可能以商品房聲環境超標為由判令房地產開發企業承擔質量瑕疵擔保責任。
司法實踐中各開發商即便有規劃手續雖符合當時規定，但并不能完全免除其對所開發商品房受到噪聲污染等進行進一步治理的責任。
噪音污染是否構成“嚴重影響正常居住使用”而不是“一般的影響正常的居住使用”。這最終將由法院依據鑒定結果判定。
三、噪音源項目建設與居住區項目建設的先后順序是降噪責任和費用承擔判定的關鍵
按照《條例》第二十三條規定，高速公路建設經過已有的居民住宅時應當進行環評，高速公路的建設單位主動避開居民住宅或采取控制環境噪聲污染的措施。按照《條例》第二十四條第一款規定，在已有的高速公路兩側新建住宅的，住宅距離交通干線不得低于國家和江蘇省規定的最小距離，住宅的建設單位并應采取減輕、避免交通噪聲影響的措施。
居住區與噪音源項目建設兩者誰先成為已有建筑或者誰建設在前成為責任認定的關鍵，而“已有”的判定標準不明確，實際屬于政府或法院裁量之范疇，即認為“已有”標準為“已竣工”還是“立項規劃”。
房地產開發企業或者購房人可按照《環境噪聲污染防治法》第十六條“產生環境噪聲污染的單位應當采取措施進行治理” 的規定，以及《國務院關于環境保護若干問題的決定》（國發〔1996〕31號）明確的“污染者付費原則”，主張噪音源項目建設單位應當根據《環境保護法》負責對將來可能產生的噪音污染問題采取預防措施并承擔費用。
