[ 劉金鋒 ]——(2010-4-1) / 已閱7794次
商品房買賣合同糾紛案件的常見法律問題（二）
劉金鋒
一、小區配套設施歸屬問題
根據《中華人民共和國物權法》第73條規定,“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”據此，一般意義上理解，小區配套設施屬于業主共有，但事實上也并不盡然。基于以下原因，小區配套設施屬則不屬于業主共有。第一，土地從一開始規劃就是建設用地，從來沒有被規劃為修建住宅區公共配套用地。第二、土地上雖建設了共配套用建筑，但這些建設和措施是開發商為了不閑置土地，并沒有規劃依據，開發商也沒有向業主承諾將這些設施作為小區配套。第三，開發商銷售給業主的房屋并沒有分攤的配套設施建設的成本，其小產權面積也沒有分攤這部分設施面積。第四，土地證的分割更沒有包括入這部分土地；換言之，業主并沒有將這部分設施作為小區配套設施而支付對價。
二、業主委員會的訴訟地位
業主與開發商的案件糾紛，業主本人才是權利義務的承載主體，無論案件結果如何，業主委員會都不需要承擔實體責任。因此，在訴訟中，業主委員會只能是業主的代表，其訴訟地位應當是業主的委托代理人。現行法律并沒有規定業主委員會的訴訟地位問題，司法實踐中有的法院認可業主委員會作為訴訟主體參加訴訟，這一做法頗值得商榷。
三、關于電能表一戶一表問題
一戶一表的含義：系指居住在縣城及以上的城鎮居民，在自己獨立的居住場所,以電壓 220V用于戶內照明、電視、電炊、電暖、空調、洗衣機等家用電器用電，以獨立的電能表計量并據此直接向供電部門交納電費的居民住戶用電方式。根據《成都市物管條例》第十一條、成辦發２００７（９６）號文件規定，成都市內新建住宅小區自2008年1月1日起，應當執行一戶一表貿易結算方式，開發商仍建成總分表的，業主有權要求整改，費用由開發商承擔。
劉金鋒律師（成都法律顧問QQ群號碼107190049）
