[ 奚正輝 ]——(2009-11-5) / 已閱10722次
客戶撤銷居間協議――無須支付傭金
奚正輝
案例：
2008年12月20日，馬女士委托一家中介公司（以下簡稱“該中介”）出售上海市鎮寧路一套房屋，掛牌價格為654萬，簽署了《房地產出售獨家委托協議》，協議約定代理期限3個月，代理期限內馬女士不得委托其他公司出售該房屋。該中介帶幾組客戶查看房屋，但是沒有人出價購買。后另外一家中介公司信義房屋找到了客戶愿意購買，雙方于2009年1月8日簽署了《上海市房地產買賣合同》，合同價格為620萬元，馬女士向信義房屋支付了傭金6萬元。
后該中介找到馬女士要求支付傭金，因為馬女士違反了獨家委托協議。中介公司稱：若不支付傭金，就告馬女士，查封該房屋。馬女士擔心影響該房屋的交易，于2009年1月13日簽署了一份《協議》，約定馬女士于該房屋交易過戶當天向該中介支付傭金62000元。
該房屋交易過戶完畢，馬女士沒有向該中介支付傭金，故該中介起訴到法院要求支付傭金及逾期付款的利息。
馬女士接到訴狀后找到本律師，本律師聽了案情后，覺得馬女士后面的《協議》簽壞了，不應該簽署《協議》答應支付62000元的傭金。因為協議是雙方簽署的，成立并生效了，馬女士同意支付傭金，現在又違約不支付，違反誠實信用原則，很難得到法院的支持。除非這份協議被撤銷，馬女士就可以不履行該協議，于是本律師起草了反訴狀，要求撤銷事后雙方簽署的《協議》。
庭審中，就該協議到底可不可以撤銷？協議約定的62000元屬于什么性質？原被告雙方律師發生了激烈的辯論。
本律師的代理意見有如下幾點：
一、 根據合同法的規定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同機會或提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。本案中，該中介公司沒有促成房屋買賣合同的成立，房屋買賣合同是由信義房屋促成的，故馬女士無須向該中介支付傭金，而是向信義房屋支付傭金，而馬女士已經向信義房屋支付了傭金。
二、 馬女士與該中介簽署的《獨家委托協議》是該中介為了重復使用而預先擬定的，代理期限3個月，代理期限內不得委托其他中介出售的條款為事先打印，該中介未提供證據證明其與馬女士曾就該條款進行了協商確認，該條款限制了馬女士通過其他中介公司居間出售該房屋的交易自由，排除了馬女士的主要權利，而且與當前本市的房產市場交易習慣不符，應屬無效。而之后簽署的《協議》是基于《獨家委托協議》，馬女士為了解除之前的獨家委托協議，才簽署了之后的《協議》，而且協議約定62000元明顯過高，違背了民事活動公平和等價有償原則，何況馬女士已經為該交易向信義房屋支付了6萬元傭金。現馬女士要求撤銷該協議是具有事實和法律依據的。
三、 該協議約定的62000元性質是違約金，因為馬女士違反了《獨家委托協議》，故愿意賠償該中介62000元違約金，那么本案中的違約金明顯過高，故要求調低違約金的數額。《合同法》第113條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。第114條：約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。本案中該中介沒有證明其有實際損失。
本律師認為本案中首先要爭取撤銷該協議，協議撤銷了，該中介要求支付62000元就沒有依據了；若不能撤銷，就認定62000元是違約金，且該違約金過高，明顯高于該中介的實際損失，要求降低。后法院也采納了本律師的代理意見，最后法院為了避免訴累，考慮到馬女士也是愿意支付一定的居間必要費用，判決如下：一、撤銷雙方于2009年1月13日簽署的《協議》；二、馬女士向該中介支付6000元。
律師建議：客戶在委托中介公司買賣房屋或租賃房屋時，不要簽署獨家代理協議，這限制客戶通過其他中介成交的權利。若客戶不小心簽署了獨家代理協議，事后又通過其他中介成交了，那么不要去承諾向該中介支付違約金，以免訴訟。
上海中匯律師事務所 奚正輝 律師
