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公告信息 |
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主要論著 |
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談馳名商標的保護(海南海口律師李武平)
李武平
談馳名商標的保護
李武平
“馳名商標”，顧名思義，就是為相關(guān)公眾廣為知曉并享有較高聲譽的商標，最早來自于《保護工業(yè)產(chǎn)權(quán)巴黎公約》。我國《馳名商標認定和保護》規(guī)定把馳名商標明確定義為：在中國為相關(guān)公眾廣為知曉并享有較高聲譽的商標。相關(guān)公眾包括與使用商標所標示的某類商品或者服務(wù)有關(guān)的消費者，生產(chǎn)前述商品或者提供服務(wù)的其他經(jīng)營者以及經(jīng)銷渠道中所涉及的銷售者和相關(guān)人員等。我國《商標法》第十四條規(guī)定“認定馳名商標應(yīng)當考慮下列因素：（一）相關(guān)公眾對該商標的知曉程度；（二）該商標使用的持續(xù)時間；三）該商標的任何宣傳工作的持續(xù)時間、程度和地理范圍；（四）該商標作為馳名商標受保護的記錄；（五）該商標馳名的其他因素”。
一、 馳名商標保護現(xiàn)狀
馳名商標作為一種具有超強經(jīng)濟利益的商業(yè)標識較其他一般商標更容易受到侵害，主要體現(xiàn)為馳名商標的搶注、仿冒及國際間假冒、仿造產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售。由于巨額利潤的驅(qū)使，導致了馳名商標侵權(quán)行為屢禁不止，從而使馳名商標侵權(quán)的范圍更廣、影響更大，這不僅給馳名商標所有人造成嚴重損害，也給商標注冊國或使用國帶來了無法估量的損失。因此，馳名商標要求得到比一般商標更廣泛的特殊保護，其中包括國際保護和國內(nèi)保護。
（一） 馳名商標的國際保護
關(guān)于馳名商標國際保護兩個最重要的全球性國際條約是：《保護工業(yè)產(chǎn)權(quán)巴黎公約》和《TRIPS協(xié)議》。
《保護工業(yè)產(chǎn)權(quán)巴黎公約》第6條之2 規(guī)定，（1）對馳名的商品商標要給予特殊保護：成員國商標主管機關(guān)有權(quán)或應(yīng)利害關(guān)系人的請求，對用于與馳名商標相同或類似商品上的相同或近似的商標，禁止或取消其注冊或使用；（2）允許利害關(guān)系人在這種商標已經(jīng)注冊后的5年內(nèi)，提出撤銷或禁止使用這種商標的請求；（3）對于以欺詐手段取得注冊或使用的商標提出撤銷或禁止使用這種商標的，則不受時間限制。 TRIPS對馳名商標的保護比《巴黎公約》則更進了一步：（1）將對馳名商標的保護由商品商標擴大到服務(wù)商標；（2）將保護的范圍擴大到非類似商品或服務(wù)；（3）對如何認定馳名商標做了原則規(guī)定：應(yīng)顧及有關(guān)公眾對其知曉程度，包括在該成員地域內(nèi)因宣傳該商標而使公眾知曉的程度。
（二） 我國馳名商標的保護
我國《商標法》只規(guī)定了馳名商標認定辦法，但未涉及到馳名商標的保護問題，僅在《馳名商標認定和保護》和《反不正當競爭法》、《刑法》中涉及馳名商標保護問題。法律上的漏洞及不完善，致使我國存在大量仿冒、制造仿冒馳名商標產(chǎn)品銷售的行為及馳名商標在國內(nèi)外被搶注。當前，我國知名商標在海外被搶注的情況接連不斷，不僅數(shù)量驟然增加，而且遍及亞、歐、美、非、大洋洲，除了以往發(fā)生的代理商或個人搶注商標外，還出現(xiàn)了個別的國外大企業(yè)搶注我國知名商標的情況，如西門子公司搶注海信商標的情況，更為嚴重的是，在有的國家或地區(qū)，出現(xiàn)了專門搶注中國知名商標的企業(yè)或者個人。
二、我國馳名商標保護存在的問題
（一）商標注冊意識淡薄，缺乏市場競爭認識。
我國實行商標注冊原則。許多企業(yè)是在商品進入市場被消費者所認識后才申請注冊商標的，結(jié)果不是被他人搶注就是同他人注冊商標相同或近似而被駁回。更有人認為變更注冊人名義、地址，只花錢，不見效益，得不償失，忽略商標權(quán)益所產(chǎn)生的影響。目前隨著體制改革的發(fā)展，企業(yè)改制后出現(xiàn)商標超時使用，不參加續(xù)展登記，失去商標權(quán)；合并企業(yè)放棄了一部分商標的使用與管理，甚至有的企業(yè)在合并、兼并中，只注重對有形資產(chǎn)的評估，而忽視了對商標價值的評估，沒有從長遠的角度把商標納入企業(yè)的全面管理機制中。
（二）對商標宣傳滯后，知名度普遍不高
一件知名度較高的商標是企業(yè)的無形財富，帶商標的商品只有消費者對其產(chǎn)生信任之后，才能有可能提高商標的知名度，從而提高商品在市場中的地位。然而企業(yè)只注重形象的宣傳，注重對企業(yè)負責人的宣傳，結(jié)果是本末倒置，事倍功半。
（三）不注重商標的使用和管理，致使假冒商標泛濫
商標是用來區(qū)別商品來源、鑒別商品質(zhì)量的，充分使用好商標，能給企業(yè)帶來意想不到的經(jīng)濟效益。現(xiàn)在有的企業(yè)在使用商標時，沒有把商標、商品的名稱、包裝、裝潢的輕重點把握好。商標是一種產(chǎn)品的標志和企業(yè)的形象，個別企業(yè)還存在隨意改變注冊商標的圖形、文字及其組合的行為，致使消費者難以辨認真假商標，一度使偽劣商品沖擊市場，企業(yè)蒙受巨大損失。
商標管理是一個企業(yè)的綜合性工作，它包括商標的設(shè)計、注冊、印制、使用、保管、倉儲、銷毀等幾大項。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有些企業(yè)沒有專門的管理機構(gòu)或?qū)ｉT的管理人員，造成商標管理的脫節(jié)。
三、解決辦法的建議
（一）強化商標意識，改變觀念，保護商標權(quán)
商標權(quán)、著作權(quán)和專利權(quán)已成為現(xiàn)代知識產(chǎn)權(quán)的三個重要組成部分，而商標權(quán)又關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。企業(yè)要想在市場競爭中站穩(wěn)腳跟，就要走名牌之路。對特點鮮明、個性強烈的商標要及時注冊，同時還應(yīng)實行防御商標、聯(lián)合商標和立體商標的戰(zhàn)略，盡可能地擴大商標權(quán)的保護范圍。
（二）加強對商標的宣傳，積極創(chuàng)立馳名商標
馳名商標是企業(yè)最重要的無形資產(chǎn)，其價值甚至超過有形資產(chǎn)。廣告宣傳是創(chuàng)立馳名商標的一個非常重要的環(huán)節(jié)。企業(yè)商標廣告宣傳要根據(jù)自己企業(yè)形象和產(chǎn)品形象選擇適合自身的媒體，突出商標特點和商品性能，注重廣告用語的精煉與規(guī)范。企業(yè)不僅要注重商標在中國馳名，還要注重追求創(chuàng)造民辦馳名商標。
（三）提高產(chǎn)品質(zhì)量，加強企業(yè)內(nèi)部商標管理
成功的商標帶有可靠的質(zhì)量、優(yōu)良的服務(wù)、先進的技術(shù)等信息。企業(yè)必須樹立良好的質(zhì)量意識，堅持質(zhì)量標準，嚴格質(zhì)量監(jiān)督，只有保持并不斷提高質(zhì)量，才能創(chuàng)立和保護商標的永久信譽。
（四）我國應(yīng)規(guī)范馳名商標特殊保護的原則。《巴黎公約》規(guī)定，對馳名商標注冊爭議的有效期限為５年，而我國商標法統(tǒng)一規(guī)定對已注冊商標有爭議的，可以自核準之日起１年內(nèi)向商標評審委員會提出。為了與國際慣例接軌，應(yīng)該在商標法中適當增加一些條款，對馳名商標爭議期予以延長。此外，還可以擴大損害賠償金額，強化對侵犯馳名商標所有權(quán)行為的懲處力度。這是因為馳名商標是商標侵權(quán)假冒的重點對象。對馳名商標所有人、消費者及社會經(jīng)濟秩序造成的損害程度大，需要強化對侵犯馳名商標所有權(quán)人的懲處力度，從行政、民事及刑事方面，提高行政罰款、損害賠償及刑事量刑的標準，使違法者望而卻步。
四、結(jié)論
我國大量知名企業(yè)、馳名商標和其他特定稱謂的網(wǎng)絡(luò)名被人搶先注冊，其中廣東佛山的“健力寶”、“容聲”等已遭此厄運。其它如“長虹”、“同仁堂”、“全聚德”、“紅塔山”等也都已成為別人的域名，對馳名商標產(chǎn)品出口、企業(yè)形象、國際經(jīng)濟交流都造成巨大的損失。因此，我們企業(yè)要提高馳名商標的保護意識，重視商標的提前注冊和市場意識，政府有關(guān)部門要加大馳名商標的力度，完善相關(guān)法律法規(guī)，學習國外成功保護馳名商標的經(jīng)驗為我所用。保護馳名商標不僅是企業(yè)的責任，也是我們整個國家上下的責任，也是我們律師的光榮職責。
2、宅基地使用權(quán)是特定主體對于集體土地的用益物權(quán)。宅基地作為用益物權(quán)，首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權(quán)利。對于宅基地，權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權(quán)實質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權(quán)是一種無期限限制的權(quán)利。
3、集體經(jīng)濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性，不可能給每個農(nóng)村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。
從以上定義可知，不僅是農(nóng)村村民所享有，也有極少數(shù)城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權(quán)是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對于房屋所有權(quán)的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權(quán)的。
二、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)狀和法條分析
目前，對于城市房地產(chǎn)買賣國家也出臺了相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范城市房地產(chǎn)的交易。相對于城市來講，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)的買賣的法律法規(guī)只有零星的幾條，而發(fā)生在我們周圍的農(nóng)村房屋買賣的糾紛卻是時有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權(quán)利義務(wù)。同時對于宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓而使農(nóng)村房屋所有權(quán)人無法行使所有權(quán)中的處分權(quán)，讓我們先來看看下面兩個案例：
1、1992年某城市居民向北京市順義區(qū)后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農(nóng)民，所以1993年宅基地確權(quán)時使用權(quán)人登記為趙某。這個民房買賣是趙某的丈夫?qū)⒎蚱薰餐穹哭D(zhuǎn)讓給了城市居民。2002年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出售房屋為由起訴這個城市居民，要求法院確認房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋。一審法院審理認為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請求。
2、于某系城郊某村農(nóng)民，其經(jīng)有關(guān)部門批準在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權(quán)屬于村委會。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶口人員。２００１年８月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費。同月２５日，于某與諸某達成了購房協(xié)議書一份。該協(xié)議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款１８萬元；房屋的產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用權(quán)證書由原告負責辦理，被告預(yù)交房款１０萬元，余款８萬元在兩證交付后付清。該協(xié)議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實際給付了原告１０萬元，并住進了該房屋。后因土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并責令各自返還財產(chǎn)，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協(xié)議無效，同時判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項損失３７５０元，原告返還被告房款１０萬元。
同樣是城市居民購買農(nóng)村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說明法律在購買農(nóng)村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關(guān)法律還不夠完善。
目前，我國關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條是《中華人民共和國土地管理法》第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
從62條可以看出這是對宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對農(nóng)村宅基地申請及建房的規(guī)定，而此條中對于農(nóng)村村民出賣、出租住房沒有禁止性規(guī)定，只是說農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農(nóng)村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾，還有法院在執(zhí)行時也對房屋很難拍賣，故在鄞州區(qū)法院執(zhí)行農(nóng)村的房屋拍賣時只要求是本村村民即可，所以這個規(guī)定如嚴格執(zhí)行，可以說農(nóng)村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價值不能實現(xiàn)的。
第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
從上可知，這條是針對建設(shè)用地來說，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認為不能否認農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。
第2條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應(yīng)有身份的限定。
1982年1月7日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國農(nóng)村房屋建設(shè)工作會議紀要>的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。”
筆者認為這條規(guī)定是針對宅基地所有權(quán)嚴禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。
在1999年5月6日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的第二條規(guī)定：加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當嚴格依法辦理審批手續(xù)。
此條也是針對禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有禁止。
農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購買的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否定農(nóng)村房屋買賣合同無效。
2001年8月31日《山東省人民政府關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買賣的，土地、建設(shè)等行政管理部門不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理。”
《山東省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條更加明確的規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準……未經(jīng)審查批準，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應(yīng)認定為無效。”
以上這些規(guī)定筆者認為從物權(quán)的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產(chǎn)權(quán)是村民所有的，建房也是經(jīng)審批的，而宅基地所有權(quán)是村集體所有，一戶只能一次申請，也就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權(quán)是經(jīng)審批的，所以宅基地使用權(quán)是依附于房屋上表現(xiàn)出來，所有權(quán)人不能單獨行使占有土地，只能是地隨房走，而現(xiàn)房屋贈與、買賣是對所有權(quán)的一種處分，是否有效筆者認為應(yīng)按法律和國務(wù)院的法規(guī)，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)都不能否認合同的效力。
當然從這些從中央到地方的法律法規(guī)說明，政府是禁止農(nóng)民的住宅向城市居民出售轉(zhuǎn)讓的，所以大多數(shù)的法院也是按照這個原則判令買賣無效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋的所有權(quán)及買賣雙方意思自治原則出發(fā)，判令買賣合同無效在城鄉(xiāng)一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關(guān)于合同無效的規(guī)定
還有筆者認為在實際的操作中，嚴格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，地隨房走是我國現(xiàn)行法的一項基本原則，法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對于禁止單獨宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但對于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓，從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權(quán)，但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認為這里的身份主要是取得時的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加條件。同樣對于農(nóng)村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的態(tài)度，應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對此人們可能會擔心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓，則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性，是沒有必要的，因為國家規(guī)定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現(xiàn)出來，申請建房后強調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利，只是轉(zhuǎn)讓時設(shè)定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國有土地、需補交土地費用等。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這會使得農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進入市場進行交易，使房屋的交換價值不能實現(xiàn)，在一定程度上會限制農(nóng)民的融資的手段，甚至會阻礙農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進城打工，在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會造成農(nóng)村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。[3]
三、目前在對于農(nóng)村房屋買賣法律欠缺的情況下，農(nóng)村房屋買賣應(yīng)采有條件有效原則
筆者曾經(jīng)碰到過這樣一個案子，一城市老婦購買了農(nóng)村的民房用以養(yǎng)老，當?shù)丶w組織也是知道的，從沒有反對過，從集體組織方面考慮認為宅基地使用權(quán)已給村民使用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令買賣合同無效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉(zhuǎn)眼就不屬于自己了，現(xiàn)在無家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規(guī)定不利于社會的穩(wěn)定，會帶來某些不安定因素，也違反了所有權(quán)人可行使房屋所有權(quán)處分原則，在沒有改變宅基地所有權(quán)現(xiàn)狀和對土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對集體土地的使用權(quán)也沒有實質(zhì)的影響
而農(nóng)村房屋也應(yīng)享有完全的物權(quán)，所謂物權(quán)，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對抗第三人的財產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，是權(quán)利人對物的直接支配；它具有對抗第三人的效力。對房屋的所有權(quán)是屬于物權(quán)的一種。從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權(quán)。但是，從實踐上，村民對其房屋并沒有享有該種權(quán)利，這對村民是很不公平的。同時，按照意思自治原則，對于買賣合同，以雙方意思達成一致為準。但是，在農(nóng)民房屋轉(zhuǎn)讓的問題上，并沒有采意思自治原則。這些與法理上相悖。
在這里，土地和房屋是兩個物，只是因為土地和房屋自然上的不可分，法律才創(chuàng)制了房屋所有權(quán)人享有土地使用權(quán)，并使兩權(quán)主體一致，以簡化因房屋與土地權(quán)利不一致帶來的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨立的物，但土地和房屋使用權(quán)的一體性，使我國的房地產(chǎn)權(quán)也一體化。由此便創(chuàng)立了土地使用權(quán)隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權(quán)的處分而處分，即房隨地走這兩個原則。[4]
宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地的使用權(quán)人。此時，房屋的所有權(quán)與土地的使用權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者地隨房走或者房隨地走。在我國，城市和農(nóng)村私有房屋的宅基地均不得單獨轉(zhuǎn)讓，故此在這里只存在地隨房走的現(xiàn)象。
如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地上使用權(quán)人欲走出農(nóng)村，到外面的世界開辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟組織對土地享有的所有權(quán)。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權(quán)利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟的經(jīng)濟利益并不存在侵犯的問題。且允許村民房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使村民的房屋發(fā)揮最大的效用。
據(jù)《人民日報》報道，根據(jù)最新出臺的蘇州市農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)讓相關(guān)條例，蘇州將允許農(nóng)民住宅有條件轉(zhuǎn)讓。報道說，作為全國首創(chuàng)的重要舉措，蘇州農(nóng)民進城后，農(nóng)宅將可以轉(zhuǎn)讓、出售。日前，蘇州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊鑼密鼓，成立農(nóng)民住宅置換中心。屆時，農(nóng)民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉(zhuǎn)讓。蘇州土地部門負責人介紹說，制訂這一政策的主要目的是推動蘇州農(nóng)村的城市化進程。長期以來，農(nóng)村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農(nóng)村住宅缺少土地證、房產(chǎn)證，交換一直存在著困難。農(nóng)民進城后，原先的住宅要么轉(zhuǎn)讓給屬于同一集體組織的農(nóng)民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來者根本無權(quán)購買農(nóng)民房，另一方面，也導致農(nóng)村住宅價格低廉，一定程度上影響了農(nóng)民進城購房、定居的速度。
因此，蘇州的作法是，對城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權(quán)或征為國有土地，土地上的農(nóng)民住宅則納入城市私房管理，只要補交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進行房產(chǎn)交易。而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則將成立農(nóng)民住宅置換中心，進城農(nóng)民的住宅可由中心預(yù)付一定住房交易款后收購儲備后進入市場。
這樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能，也將大幅提高蘇州農(nóng)宅價格，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果。[5]
因此，筆者也想從法理和目前現(xiàn)有法律法規(guī)闡述一下自己的拙見，認為農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記、買賣一是應(yīng)盡快完善立法，在今年的二會上已有委員提出這個問題，二是在目前沒有法律禁止轉(zhuǎn)讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設(shè)想如下：
1、盡快完善立法，規(guī)定農(nóng)村房屋可自由買賣的辦法。對于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內(nèi)（或規(guī)定年限如70年），房屋到塌或滅失重建時重新申請批準（目前農(nóng)村重建房屋也是要批準的），放寬農(nóng)村房屋買賣時宅基地使用權(quán)在房屋自然壽命內(nèi)（或規(guī)定年限70年）隨房移轉(zhuǎn)的條件。
2、參照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第八條：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。所以，可以對城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，由政府確權(quán)或征為國有土地，交納土地出讓金，進入市場交易。
3、目前在沒有法律和國務(wù)院法規(guī)對農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓沒有禁止性規(guī)定的情況下，法院不宜對已交房付款并訂有買賣契約的，應(yīng)認定為合同有效為好，特別是對于經(jīng)村集體組織同意備案的應(yīng)為有效，對于宅基地建房后出售的可規(guī)定村民轉(zhuǎn)讓其房屋必須經(jīng)村集體組織同意，并規(guī)定一定的轉(zhuǎn)讓年限。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條根據(jù)土地的用途對各類用途的使用權(quán)最高年限作了規(guī)定，居住用地為70年。所以轉(zhuǎn)讓也應(yīng)參照從審批建房開始起算70年為其年限。如享有原宅基地的村民已經(jīng)使用了20年,那么買方所享有的期限則為50年。同時對于原免費的可考慮收取一定的使用費。
論農(nóng)村房屋的買賣合同是否具有效力
李武平
一、房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權(quán)
談農(nóng)村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，我國的土地所有權(quán)有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個人都無法取得土地所有權(quán)，且土地所有權(quán)是不允許買賣的。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業(yè)或其他社會活動的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對土地的占有、利用在一定時期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實上在兩個所有權(quán)不一致時只能表現(xiàn)為一種占有使用。現(xiàn)實中土地所有權(quán)人使用他人所有的房屋，對房屋享有使用權(quán)，房屋所有權(quán)人失去占有使用房屋的權(quán)利這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權(quán)而占有土地使用權(quán)的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農(nóng)村在宅基上建設(shè)的房屋）和商品房屋的所有權(quán)人，所以通常情形下，我國目前都是表現(xiàn)為房屋所有權(quán)人占有使用土地，而不是土地所有權(quán)人占有使用房屋。國家為了發(fā)展房地產(chǎn)也建立了國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權(quán)還在使用期限內(nèi)，應(yīng)是地隨房走，而當土地使用權(quán)使用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權(quán)的有期限性，這就會發(fā)生土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)長久性沖突，導致不動產(chǎn)存在天然的缺陷[1]，而農(nóng)村宅基地上的房屋不存在這個問題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權(quán)，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。
宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種，為我國所特有。它指的是農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)一般分為兩種：農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于：農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特質(zhì)。本文所講的即是農(nóng)村的宅基地及其上的土地。
關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，我國學者大都認為，宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)具有如下的特點[2]：
1、農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。也就是說，農(nóng)民申請宅基地很大程度上是因為農(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，每一個成員都有權(quán)以個人或者戶的名義申請宅基地。
2、宅基地使用權(quán)是特定主體對于集體土地的用益物權(quán)。宅基地作為用益物權(quán)，首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權(quán)利。對于宅基地，權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權(quán)實質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權(quán)是一種無期限限制的權(quán)利。
3、集體經(jīng)濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性，不可能給每個農(nóng)村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。
從以上定義可知，不僅是農(nóng)村村民所享有，也有極少數(shù)城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權(quán)是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對于房屋所有權(quán)的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權(quán)的。
二、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)狀和法條分析
目前，對于城市房地產(chǎn)買賣國家也出臺了相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范城市房地產(chǎn)的交易。相對于城市來講，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)的買賣的法律法規(guī)只有零星的幾條，而發(fā)生在我們周圍的農(nóng)村房屋買賣的糾紛卻是時有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權(quán)利義務(wù)。同時對于宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓而使農(nóng)村房屋所有權(quán)人無法行使所有權(quán)中的處分權(quán)，讓我們先來看看下面兩個案例：
1、1992年某城市居民向北京市順義區(qū)后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農(nóng)民，所以1993年宅基地確權(quán)時使用權(quán)人登記為趙某。這個民房買賣是趙某的丈夫?qū)⒎蚱薰餐穹哭D(zhuǎn)讓給了城市居民。2002年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出售房屋為由起訴這個城市居民，要求法院確認房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋。一審法院審理認為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請求。
2、于某系城郊某村農(nóng)民，其經(jīng)有關(guān)部門批準在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權(quán)屬于村委會。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶口人員。２００１年８月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費。同月２５日，于某與諸某達成了購房協(xié)議書一份。該協(xié)議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款１８萬元；房屋的產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用權(quán)證書由原告負責辦理，被告預(yù)交房款１０萬元，余款８萬元在兩證交付后付清。該協(xié)議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實際給付了原告１０萬元，并住進了該房屋。后因土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并責令各自返還財產(chǎn)，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協(xié)議無效，同時判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項損失３７５０元，原告返還被告房款１０萬元。
同樣是城市居民購買農(nóng)村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說明法律在購買農(nóng)村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關(guān)法律還不夠完善。
目前，我國關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條是《中華人民共和國土地管理法》第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
從62條可以看出這是對宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對農(nóng)村宅基地申請及建房的規(guī)定，而此條中對于農(nóng)村村民出賣、出租住房沒有禁止性規(guī)定，只是說農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農(nóng)村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾，還有法院在執(zhí)行時也對房屋很難拍賣，故在鄞州區(qū)法院執(zhí)行農(nóng)村的房屋拍賣時只要求是本村村民即可，所以這個規(guī)定如嚴格執(zhí)行，可以說農(nóng)村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價值不能實現(xiàn)的。
第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
從上可知，這條是針對建設(shè)用地來說，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認為不能否認農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。
第2條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應(yīng)有身份的限定。
1982年1月7日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國農(nóng)村房屋建設(shè)工作會議紀要>的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。”
筆者認為這條規(guī)定是針對宅基地所有權(quán)嚴禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。
在1999年5月6日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的第二條規(guī)定：加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當嚴格依法辦理審批手續(xù)。
此條也是針對禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有禁止。
農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購買的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否定農(nóng)村房屋買賣合同無效。
2001年8月31日《山東省人民政府關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買賣的，土地、建設(shè)等行政管理部門不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理。”
《山東省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條更加明確的規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準……未經(jīng)審查批準，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應(yīng)認定為無效。”
以上這些規(guī)定筆者認為從物權(quán)的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產(chǎn)權(quán)是村民所有的，建房也是經(jīng)審批的，而宅基地所有權(quán)是村集體所有，一戶只能一次申請，也就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權(quán)是經(jīng)審批的，所以宅基地使用權(quán)是依附于房屋上表現(xiàn)出來，所有權(quán)人不能單獨行使占有土地，只能是地隨房走，而現(xiàn)房屋贈與、買賣是對所有權(quán)的一種處分，是否有效筆者認為應(yīng)按法律和國務(wù)院的法規(guī)，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)都不能否認合同的效力。
當然從這些從中央到地方的法律法規(guī)說明，政府是禁止農(nóng)民的住宅向城市居民出售轉(zhuǎn)讓的，所以大多數(shù)的法院也是按照這個原則判令買賣無效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋的所有權(quán)及買賣雙方意思自治原則出發(fā)，判令買賣合同無效在城鄉(xiāng)一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關(guān)于合同無效的規(guī)定
還有筆者認為在實際的操作中，嚴格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，地隨房走是我國現(xiàn)行法的一項基本原則，法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對于禁止單獨宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但對于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓，從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權(quán)，但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認為這里的身份主要是取得時的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加條件。同樣對于農(nóng)村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的態(tài)度，應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對此人們可能會擔心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓，則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性，是沒有必要的，因為國家規(guī)定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現(xiàn)出來，申請建房后強調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利，只是轉(zhuǎn)讓時設(shè)定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國有土地、需補交土地費用等。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這會使得農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進入市場進行交易，使房屋的交換價值不能實現(xiàn)，在一定程度上會限制農(nóng)民的融資的手段，甚至會阻礙農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進城打工，在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會造成農(nóng)村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。[3]
三、目前在對于農(nóng)村房屋買賣法律欠缺的情況下，農(nóng)村房屋買賣應(yīng)采有條件有效原則
筆者曾經(jīng)碰到過這樣一個案子，一城市老婦購買了農(nóng)村的民房用以養(yǎng)老，當?shù)丶w組織也是知道的，從沒有反對過，從集體組織方面考慮認為宅基地使用權(quán)已給村民使用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令買賣合同無效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉(zhuǎn)眼就不屬于自己了，現(xiàn)在無家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規(guī)定不利于社會的穩(wěn)定，會帶來某些不安定因素，也違反了所有權(quán)人可行使房屋所有權(quán)處分原則，在沒有改變宅基地所有權(quán)現(xiàn)狀和對土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對集體土地的使用權(quán)也沒有實質(zhì)的影響
而農(nóng)村房屋也應(yīng)享有完全的物權(quán)，所謂物權(quán)，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對抗第三人的財產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，是權(quán)利人對物的直接支配；它具有對抗第三人的效力。對房屋的所有權(quán)是屬于物權(quán)的一種。從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權(quán)。但是，從實踐上，村民對其房屋并沒有享有該種權(quán)利，這對村民是很不公平的。同時，按照意思自治原則，對于買賣合同，以雙方意思達成一致為準。但是，在農(nóng)民房屋轉(zhuǎn)讓的問題上，并沒有采意思自治原則。這些與法理上相悖。
在這里，土地和房屋是兩個物，只是因為土地和房屋自然上的不可分，法律才創(chuàng)制了房屋所有權(quán)人享有土地使用權(quán)，并使兩權(quán)主體一致，以簡化因房屋與土地權(quán)利不一致帶來的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨立的物，但土地和房屋使用權(quán)的一體性，使我國的房地產(chǎn)權(quán)也一體化。由此便創(chuàng)立了土地使用權(quán)隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權(quán)的處分而處分，即房隨地走這兩個原則。[4]
宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地的使用權(quán)人。此時，房屋的所有權(quán)與土地的使用權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者地隨房走或者房隨地走。在我國，城市和農(nóng)村私有房屋的宅基地均不得單獨轉(zhuǎn)讓，故此在這里只存在地隨房走的現(xiàn)象。
如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地上使用權(quán)人欲走出農(nóng)村，到外面的世界開辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟組織對土地享有的所有權(quán)。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權(quán)利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟的經(jīng)濟利益并不存在侵犯的問題。且允許村民房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使村民的房屋發(fā)揮最大的效用。
據(jù)《人民日報》報道，根據(jù)最新出臺的蘇州市農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)讓相關(guān)條例，蘇州將允許農(nóng)民住宅有條件轉(zhuǎn)讓。報道說，作為全國首創(chuàng)的重要舉措，蘇州農(nóng)民進城后，農(nóng)宅將可以轉(zhuǎn)讓、出售。日前，蘇州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊鑼密鼓，成立農(nóng)民住宅置換中心。屆時，農(nóng)民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉(zhuǎn)讓。蘇州土地部門負責人介紹說，制訂這一政策的主要目的是推動蘇州農(nóng)村的城市化進程。長期以來，農(nóng)村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農(nóng)村住宅缺少土地證、房產(chǎn)證，交換一直存在著困難。農(nóng)民進城后，原先的住宅要么轉(zhuǎn)讓給屬于同一集體組織的農(nóng)民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來者根本無權(quán)購買農(nóng)民房，另一方面，也導致農(nóng)村住宅價格低廉，一定程度上影響了農(nóng)民進城購房、定居的速度。
因此，蘇州的作法是，對城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權(quán)或征為國有土地，土地上的農(nóng)民住宅則納入城市私房管理，只要補交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進行房產(chǎn)交易。而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則將成立農(nóng)民住宅置換中心，進城農(nóng)民的住宅可由中心預(yù)付一定住房交易款后收購儲備后進入市場。
這樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能，也將大幅提高蘇州農(nóng)宅價格，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果。[5]
因此，筆者也想從法理和目前現(xiàn)有法律法規(guī)闡述一下自己的拙見，認為農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記、買賣一是應(yīng)盡快完善立法，在今年的二會上已有委員提出這個問題，二是在目前沒有法律禁止轉(zhuǎn)讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設(shè)想如下：
1、盡快完善立法，規(guī)定農(nóng)村房屋可自由買賣的辦法。對于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內(nèi)（或規(guī)定年限如70年），房屋到塌或滅失重建時重新申請批準（目前農(nóng)村重建房屋也是要批準的），放寬農(nóng)村房屋買賣時宅基地使用權(quán)在房屋自然壽命內(nèi)（或規(guī)定年限70年）隨房移轉(zhuǎn)的條件。
2、參照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第八條：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。所以，可以對城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，由政府確權(quán)或征為國有土地，交納土地出讓金，進入市場交易。
3、目前在沒有法律和國務(wù)院法規(guī)對農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓沒有禁止性規(guī)定的情況下，法院不宜對已交房付款并訂有買賣契約的，應(yīng)認定為合同有效為好，特別是對于經(jīng)村集體組織同意備案的應(yīng)為有效，對于宅基地建房后出售的可規(guī)定村民轉(zhuǎn)讓其房屋必須經(jīng)村集體組織同意，并規(guī)定一定的轉(zhuǎn)讓年限。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條根據(jù)土地的用途對各類用途的使用權(quán)最高年限作了規(guī)定，居住用地為70年。所以轉(zhuǎn)讓也應(yīng)參照從審批建房開始起算70年為其年限。如享有原宅基地的村民已經(jīng)使用了20年,那么買方所享有的期限則為50年。同時對于原免費的可考慮收取一定的使用費。
科學執(zhí)法的春天（淺談刑、民、行政三大訴訟法）
執(zhí)法不嚴和執(zhí)法不準；重實體法、輕程序法是中國執(zhí)法落后的現(xiàn)狀。要改變這種現(xiàn)狀，必須走科學執(zhí)法的路子，如果忽略了執(zhí)法的科學性，就會造成“嚴而不準”，也就等于不嚴。
嚴格的講法官、檢查官、警察、律師等法律工作者所辦的案件不叫“法律糾紛”，應(yīng)叫“事實糾紛”，也就是說訴訟雙方爭議的焦點是以事實為核心，當然法律上的爭議在某些案件上占有首要位置，例如，當事人之間達成的協(xié)議能否構(gòu)成合同法上的合同，但是要解決這些糾紛必須以查明案件事實為基礎(chǔ)。有些美國學者曾建議把英文中的“法律訴訟”（LAWSUIT）一詞改為“事實訴訟”（FACTSUIT）。
案件事實是指去查明發(fā)生在過去的事件，也就是說，都是“現(xiàn)代歷史”，我們做律師進行調(diào)查取證就是從事現(xiàn)代史的工作者。
我國民事訴訟法、刑事訴訟法、行政訴訟法中都有“證據(jù)”的專章規(guī)定以及完成取證的其他法律規(guī)定，這是查明案件事實的“工作手冊”。在我國的法律體系中，證據(jù)法落后，司法人員和律師在調(diào)查取證時常常忽略某些證據(jù)規(guī)則，帶有隨意性。有的法官把調(diào)查取證看成是公安機關(guān)、律師及當事人的事情，法官只要能準確使用法律就行了。因此，他們在辦案時把主要精力放在法律問題上。在我做律師14年自己親歷承辦的案件中，很多錯案的發(fā)生不是因為適用法律錯誤，而是認定事實錯誤。
其實，很多律師干了若干年就是不重視證據(jù)調(diào)查工作，他們認為律師的“本領(lǐng)”在于熟知各種法律和規(guī)定，去鉆法律“空子”。甚至個別律師的“主要技能”就是用當事人的錢去建立各種“關(guān)系”。這些都是執(zhí)法落后的表現(xiàn)。
重視證據(jù)調(diào)查是律師和執(zhí)法人員應(yīng)具備的基本功之一。
提高執(zhí)法的科學性以胡錦濤總書記提出的構(gòu)筑和諧社會的科學發(fā)展觀是一致的，提高執(zhí)法的科學性，必須強調(diào)把案件事實放在首位，嚴格按照程序法的規(guī)定進行證據(jù)調(diào)查、質(zhì)證，以便還原案件事實的歷史，從而作出公正準確的事實認定。
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