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公告信息 |
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主要論著 |
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談幾種特殊房屋的拆遷補償安置
劉詠樺
加強城市房屋拆遷管理工作，關(guān)系到城鎮(zhèn)居民的切身利益和社會穩(wěn)定。國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》（下稱拆遷條例）的頒布實施，對拆遷行為具有指導(dǎo)意義，條例談到了幾種特殊房屋的拆遷補償安置，筆者現(xiàn)對此作了具體分析，以求教于專家、學(xué)者。
一、關(guān)于租賃房屋的拆遷補償安置
拆遷條例第13條第2款規(guī)定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議”。該條例的規(guī)定正是為了保護房屋承租人的合法承租權(quán)而制定，它對維護房屋租賃秩序的穩(wěn)定提供了有力保障。具體到對承租人的補償，拆遷條例第27條作了明確規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
二．由房屋拆遷管理部門代管的房屋的拆遷安置補償
根據(jù)拆遷條例第14條規(guī)定，房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷安置補償協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。這是對代管房屋的特殊要求，同時建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司《關(guān)于在房屋拆遷中涉及代管房屋處理的幾點意見》也作了具體規(guī)定。
三、對軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使（領(lǐng)）館房屋的拆遷補償安置。
軍事設(shè)施是國家直接用于軍事目的的建筑、場地和設(shè)備。中華人民共和國的所有組織和公民都有保護軍事設(shè)施的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國軍事設(shè)施保護法》第13條的規(guī)定，需要將軍事設(shè)施拆除或者改作民用的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府和軍區(qū)級軍事機關(guān)商定，并報國務(wù)院和中央軍事委員會批準。對教堂、寺廟等房屋除因城市規(guī)劃或成片開發(fā)必須拆遷外，一般應(yīng)盡量避免拆遷，必須拆遷的應(yīng)當征詢當?shù)卣诮淌聞?wù)部門意見，同時應(yīng)與產(chǎn)權(quán)當事人協(xié)商，合理補償，適當照顧，妥善處理。對于文物古跡，由于文物是不可再生的文化資源，根據(jù)《中華人民共和國文物保護法》和該法的實施條例的規(guī)定，一般不準拆除，必須拆除的，應(yīng)當報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準；拆除省級文物保護單位的，批準前必須征得國務(wù)院文物保護行政部門同意，全國重點文物保護單位則一律不得拆除。對于外國駐華使（領(lǐng)）館房屋的拆遷應(yīng)當根據(jù)我國法律法規(guī)通過外交途徑解決。
四、對違章建筑和臨時建筑的拆遷補償
由于違章建筑的建設(shè)未經(jīng)規(guī)劃部門的批準或雖經(jīng)批準但擅自改變規(guī)劃批復(fù)方案、用途而建設(shè)，對該違章建筑依據(jù)拆遷條例第22條的規(guī)定，在拆除時一律不予補償。而臨時建筑鑒于其有嚴格的批準使用期限，對那些經(jīng)規(guī)劃部門批準建設(shè)，但在批準時特別注明遇城市拆遷時，不予補償?shù)模瑒t在拆除時，一律不予補償；同時對超過批準使用期限的臨時建筑，在拆除時也不應(yīng)給予補償， 對拆除那些未超過批準使用期限的臨時建筑，依據(jù)條例應(yīng)當給予適當補償。補償?shù)臉藴剩梢杂呻p方協(xié)商或由當?shù)厝嗣裾贫ㄏ嚓P(guān)規(guī)定。
五、拆除產(chǎn)權(quán)不明的房屋應(yīng)該如何補償
產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指房屋的產(chǎn)權(quán)依法不能確定或權(quán)屬存在爭議的房屋。條例第29條對拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋作了具體規(guī)定：“拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆除房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全”。
六．拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋如何補償
拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，條例第30條規(guī)定應(yīng)當依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。當債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人即抵押權(quán)人有權(quán)從該房屋的價值中優(yōu)先受償。根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，設(shè)定抵押權(quán)應(yīng)當依法辦理抵押登記。抵押合同自登記之日起生效，具有法律約束力。《擔保法》第58條規(guī)定：“ 抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當作為抵押財產(chǎn)”。同時最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第80條規(guī)定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。抵押物滅失，毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)所擔保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等采取保全措施”。具體到房屋，筆者認為房屋拆遷在本質(zhì)上屬于國家運用強制力對房屋進行的一種變相征收，房屋拆除后，作為抵押物的原房屋即行滅失，其上設(shè)定的抵押權(quán)也因抵押物的滅失而消滅。雖然抵押權(quán)消滅，但是對照以上法律和司法解釋的規(guī)定，抵押權(quán)人仍然可以就該抵押物的補償金或補償獲得優(yōu)先受償，這種優(yōu)先受償權(quán)客觀上屬于抵押權(quán)的延伸。因此在實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)那樾蜗拢盅簷?quán)人與抵押人無需就調(diào)換的房屋另行簽定抵押合同，其作為抵押權(quán)人應(yīng)當然對該房屋 享有優(yōu)先受償權(quán)。而在實行貨幣補償?shù)那樾蜗拢盅簷?quán)人為實現(xiàn)抵押權(quán)應(yīng)依法對抵押人提起訴訟并向法院申請財產(chǎn)保全。
作者單位：江蘇劉詠樺律師事務(wù)所
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