江蘇省徐州市人大常委會

（五）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄；

（六）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

拒不退出或者移交的，業主委員會可以請求物業所在地公安機關給予協助；有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關依法處理。

在辦理交接時，交接各方應當對住宅物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）備案。

第五十六條 單體物業或者規模較小的物業，業主大會可以決定自行管理本住宅物業管理區域。

由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，住宅物業可以在街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會的監督指導下由業主自行管理。

實行自行管理的，應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業主大會會議表決。

電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維修和養護。

第五十七條 市、縣（市）、區人民政府應當制定老舊住宅小區物業整治改造規劃和年度實施計劃，完善配套基礎設施和公共服務設施。

市、縣（市）、區人民政府有關部門應當指導、協助老舊住宅小區增設必要的停車位和車輛充電設施，以及加裝電梯。

老舊住宅小區完成整治改造后，街道辦事處（鎮人民政府）可以組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業管理或者由業主自行管理物業。

未實行物業管理的老舊住宅小區，由街道辦事處（鎮人民政府）組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務。

市、縣（市）、區人民政府應當對老舊住宅小區整治改造和住宅物業管理相關費用給予適當補貼。

第五十八條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營設施設備竣工驗收后，建設單位應當依法將其移交給專業經營單位負責管理。專業經營單位應當接收并依法承擔住宅物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關管線和設施設備的維修、養護、更新的責任，有關費用由專業經營單位承擔，但二次供水設施的費用承擔，按照有關法律、法規規定執行。

老舊住宅小區內未依法移交的專業經營設施設備，業主大會決定移交給專業經營單位管理的，專業經營單位應當接收，具體實施辦法由市人民政府制定。

專業經營單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂書面委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協議的，由專業經營單位自行負責相關工作。

專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。

第六章 物業安全管理與使用維護

第五十九條 物業服務企業負責住宅物業管理區域共有部分安全檢查和維修養護，并承擔超過保修期或者合理使用年限后的物業安全管理責任。業主負責物業專有部分安全檢查和維護保養。

物業服務企業應當登記進出住宅物業管理區域的外來人員和車輛，履行車輛停放管理義務，并定時對住宅物業管理區域進行巡查。

住宅物業管理區域內安裝監控安防設施設備的，物業服務企業應當定期維修養護，保障正常運行。

物業服務企業對維修養護、改造物業及配置固定設施設備而形成的資料，應當妥善保管并建立檔案。

第六十條 物業服務企業應當在消防車道、消防車操作場地、消防設施設置明顯標識和禁止占用提醒；對人流干道、疏散通道、化糞池、電梯等重點部位和重要設施進行經常性檢查。

對檢查中發現的安全隱患，應當立即處理，并發出警示；發現專業經營設施設備有安全隱患的，應當及時報告相關專業經營單位；存在重大事故隱患的，應當及時報告物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）和負有安全生產監督管理職責的部門。

尚未組建業主委員會、未選聘物業服務企業的住宅小區，社區居（村）民委員會應當組織業主、物業使用人做好消防安全工作。

第六十一條 業主或者物業使用人裝飾裝修物業的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當向物業服務企業辦理登記手續，簽訂裝飾裝修服務協議。涉及拆改非承重結構及燃氣設施等需要報相關部門批準的，應當依法辦理批準手續。未辦理登記、批準手續的，物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約的規定，禁止裝飾裝修施工人員進入住宅物業管理區域。

物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時，業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

物業服務企業不得向業主或者物業使用人指定裝飾裝修施工單位、材料供應商以及物料搬運人員。

第六十二條 住宅物業管理區域內發生下列情形之一的，物業服務企業應當向有關主管部門報告：

（一）發生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安全的；

（三）發生群體性突發事件的；

（四）住宅物業管理區域內發生其他重大事項的。

第六十三條 住宅物業管理區域內禁止下列行為：

（一）擅自改變物業的規劃用途；

（二）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，擴大承重墻上原有的門窗洞口；

（三）將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；

（四）違法搭建建筑物、構筑物；

（五）損壞或者擅自占用、改建物業共用部位和配套建筑，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（六）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品；

（七）制造超過規定標準的噪聲、振動或者影響鄰居采光、通風；

（八）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲堆放雜物、露天焚燒垃圾；

（九）高空拋物；

（十）侵占綠地、擅自砍伐樹木、毀壞綠化和綠化設施；

（十一）擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛；

（十二）擅自在物業管理區域內懸掛、張貼、涂寫、刻畫等；

（十三）非法飼養動物、種植植物；

（十四）違反用電安全要求私拉電線和插座為電動自行車充電；

（十五）占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道、安全出口，圈占、遮擋消火栓，損壞消防設施及器材；

（十六）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門。

有關主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）應當依法依規及時查處住宅物業管理區域內的違法違規行為。

業主大會或者業主委員會對侵害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約請求行為人停止侵害、排除妨害、消除危險、恢復原狀、賠償損失。業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十四條 住宅小區應當根據需要設置電動汽車、電動自行車的停車場所和充電設施。

新建住宅小區，建設單位應當按照規劃要求配建電動汽車、電動自行車的停車場所和充電設施。

第七章 物業專項維修資金

第六十五條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務企業維修的，應當與物業服務企業另行簽訂委托協議。

第六十六條 同一住宅物業管理區域內，有兩戶以上業主的住宅物業和非住宅物業，建設單位、業主應當按照規定交存物業專項維修資金。物業專項維修資金屬于業主所有，專項用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

受讓土地的住宅物業配置電梯的，建設單位應當按照規定交存電梯、消防等設施設備專項維修資金，納入住宅物業管理區域物業專項維修資金管理。

物業專項維修資金管理辦法由市人民政府制定。

第六十七條 在已設立物業專項維修資金賬戶的住宅物業管理區域，業主未交存物業專項維修資金或者分戶賬物業專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當按照國家、省和本市的相關規定及時補交或者續交。

第六十八條 物業專項維修資金的使用遵循受益人和負擔人相一致的原則。需要動用物業專項維修資金的，根據法定程序辦理物業專項維修資金提取事項。

超過一定額度的物業專項維修資金使用項目，應當采取招標投標、審價等方式，保障資金安全。

探索建立電梯、消防共用部位、共用設施設備的專項維修保險制度。

第六十九條 物業保修期限屆滿后，發生下列危及房屋安全以及人身、財產安全的緊急情況，物業服務企業應當先行采取應急防范措施，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用物業專項維修資金：

（一）外墻、屋面滲漏的；

（二）電梯發生故障危及人身安全的；

（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（四）樓頂、樓體外立面有脫落危險的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）消防設施出現功能障礙，住宅物業管理區域存在重大火災隱患的；

（七）危及房屋安全或者人身安全的其他情形。

應急維修工程竣工驗收后，應當將經過審計的物業專項維修資金使用總額以及業主分攤情況在住宅物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不少于十五日。

第七十條 物業專項維修資金的增值收益，扣除業主房屋分戶賬滾存資金（利息）和必要管理費用的剩余部分，可以建立物業專項維修資金統籌分賬，主要用于住宅物業管理區域內房屋共用部位和共用設施設備無法正常使用的項目，以及受益人為全體業主或者無法界定受益人的項目維修、更新和改造。

第八章 監督管理

第七十一條 市、縣（市）、區物業管理主管部門應當對街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會物業管理工作人員、業主委員會成員和物業服務企業相關人員進行培訓，提高物業管理和服務水平，所需費用納入同級財政預算。

市、縣（市）、區物業管理主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）應當組織開展物業管理法律、法規的宣傳工作，增強業主自我管理的意識和能力。

第七十二條 市物業管理主管部門履行下列職責：

（一）負責全市住宅物業管理活動的相關政策研究，建立完善住宅物業管理機制；

（二）指導、服務和監督各縣（市）、區住宅物業管理的監管工作；

（三）統籌全市物業專項維修資金監管工作；

（四）建立和管理市物業管理公眾服務平臺；

（五）建立和完善物業服務行業信用管理體系；

（六）制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同、承接查驗協議等示范文本；

（七）法律、法規規定的其他職責。

第七十三條 縣（市）、區物業管理主管部門履行下列職責：

（一）指導、監督街道辦事處（鎮人民政府）物業管理相關工作；

（二）指導、監督選聘物業服務企業、物業服務企業交接、物業承接查驗和物業服務企業履約以及相關的備案工作；

（三）負責指導、監督業主大會、業主委員會籌建、換屆以及日常監管工作，建立日常培訓和業務指導機制；責令限期改正或者撤銷業主大會、業主委員會的違法決定；

（四）負責物業專項維修資金的監督管理；

（五）協調老舊住宅小區整治及推進未建立物業管理的住宅小區轉入物業管理；

（六）法律、法規規定的其他職責。

第七十四條 街道辦事處（鎮人民政府）履行下列職責：

（一）具體負責轄區內住宅物業管理工作，完善社區公共服務體系，健全物業管理工作長效機制；

（二）指導、協助和監督轄區內業主大會、業主委員會的籌建、備案、換屆以及物業服務企業的選聘、交接等工作；

（三）負責住宅物業管理相關參與主體信用信息的采集；

（四）建立住宅物業管理爭議化解機制；

（五）落實住宅物業應急管理機制，制定轄區內物業管理應急預案；

（六）法律、法規規定的其他職責。

第九章 法律責任

第七十五條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，依照其規定處罰。

第七十六條 本條例規定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權的規定應當由其他執法主體實施的，依照其規定執行。

第七十七條 建設單位違反本條例規定，有下列情形之一的，由縣（市）、區物業管理主管部門按照下列規定予以處罰：

（一）違反本條例第十七條第一款規定，未報送相應材料的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；

（二）違反本條例第十九條第一款規定，未按照規定交納首次業主大會會議籌備費用的，責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（三）違反本條例第四十條第一款規定，未按照要求委托第三方機構進行評估的，責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（四）違反本條例第六十六條第二款規定，未按照要求交存物業專項維修資金的，責令限期改正；逾期不改正的，處應交存物業專項維修資金數額的百分之十以上百分之三十以下罰款。

第七十八條 物業服務企業違反本條例規定，有下列情形之一的，由縣（市）、區物業管理主管部門按照下列規定進行處罰：

（一）違反本條例第四十二條第二款規定，未公告承接查驗情況的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違反本條例第四十六條規定，未公布或者公示信息或者公布、公示虛假信息的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

物業服務企業違反價格管理規定的，由市場監督行政主管部門按照價格法律、法規的規定處罰。

第七十九條 物業管理主管部門、政府相關職能部門及機構、街道辦事處（鎮人民政府）的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。

第十章 附則

第八十條 物業服務企業之外的其他管理人接受業主大會委托管理住宅物業的，適用本條例有關物業服務企業的規定。

非住宅物業的管理參照本條例執行。

第八十一條 本條例自2021年12月1日起施行。

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