江蘇省鎮江市人大常委會

電梯、消防等共用設施設備無法正常使用或者發現安全隱患的，原物業服務企業應當在交接前及時組織修復或者承擔相應責任。

原物業服務企業不得以業主欠交物業公共服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務企業進場服務。原物業服務企業拒不移交有關資料、財物，或者拒不退出物業服務區域的，業主委員會或者物業管理委員會可以向街道辦鎮政府、縣級市（區）物業管理主管部門報告，并向轄區內公安機關請求協助，或者依法向人民法院提起訴訟。

原物業服務企業應當在辦理交接至退出物業服務區域期間，維持正常的物業管理秩序。新物業服務企業不得強行接管物業。

第五十二條 縣級市（區）物業管理主管部門按照自愿、公平、擇優的原則，選取物業服務企業，建立物業服務企業應急備選庫。

物業服務企業退出，未有新物業服務企業承接項目的，由業主委員會、物業管理委員會在應急備選庫中選取一家物業服務企業，與其簽訂應急期間物業服務合同；業主委員會或者物業管理委員會尚未成立的，由街道辦鎮政府在應急備選庫中選取一家物業服務企業，與其簽訂應急期間物業服務合同。

應急期間物業服務合同的物業服務內容、服務標準和收費標準參照原物業服務合同執行。

業主委員會、物業管理委員會和居（村）民委員會應當協助應急物業服務企業對物業共用部分、共用設施設備和相應的檔案資料等進行查驗。

應急期間物業服務合同的期限不得超過一年。街道辦鎮政府應當指導業主依法重新選聘物業服務企業。

第五十三條 已投入使用的物業服務區域不得擅自變更。確需變更的，占業主總人數百分之二十以上的業主可以向縣級市（區）物業管理主管部門提出變更方案，變更方案應當對變更后物業服務區域的共用部分和共用設施設備的使用、維護等作出規定。

縣級市（區）物業管理主管部門應當自收到調整方案之日起三十日內予以答復。縣級市（區）物業管理主管部門同意變更方案的，業主委員會、物業管理委員會或者居（村）民委員會應當組織物業服務區域內全體業主投票表決。變更方案應當由變更前專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后，物業服務區域可以調整。

物業服務區域變更后，縣級市（區）物業管理主管部門應當在物業服務區域內顯著位置公告，并抄告縣級市（區）規劃主管部門、街道辦鎮政府和居（村）民委員會。

第五十四條 對建設年限較長、標準較低、配套設施不健全、不具備實施市場化物業服務條件的舊住宅小區，可以由街道辦鎮政府通過居（村）民委員會托管、社會組織代管或者居民自管等方式實施基本物業服務。舊住宅小區基本物業服務的實施方案，由縣級市（區）人民政府制定。

實施基本物業服務的舊住宅小區業主，應當根據提供的物業服務項目和標準交納物業公共服務費。基本物業服務收費標準不得高于普通住宅物業公共服務收費政府指導價的二級收費標準。

實施基本物業服務的舊住宅小區，可以利用物業共有部分、共用設施設備經營所得的公共收益補貼物業公共服務費。

按基本物業服務收費標準向業主收取的物業公共服務費全部到位，以及利用公共收益補貼物業公共服務費后仍然不足的，縣級市（區）人民政府可以給予適當補助。

縣級市（區）人民政府應當對舊住宅小區進行改造整治，改善基礎設施條件，幫助舊住宅小區進行適老化改造，推動實施基本物業服務的舊住宅小區向市場化物業服務過渡。

鼓勵物業服務企業統一管理在管項目周邊的舊住宅小區。

第五十五條 對未成立業主自治組織的保障性住房、政府征收安置房小區，街道辦鎮政府應當指導業主開展自治，逐步提高物業管理水平。

第五章 物業使用和維護

第五十六條 物業服務區域內禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構；

（二）損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（三）違法搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

（四）違法開挖地下空間，擅自改變經規劃審批確定的地下空間的使用功能、層數和面積；

（五）將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室、客廳、書房和廚房的上方；

（六）侵占綠地、毀壞綠化或者綠化設施，或者在共用場地擅自種植；

（七）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂改、刻畫；

（八）亂丟垃圾或者在共用部分堆放物品；

（九）違反法律、法規規定飼養家禽；

（十）違反法律、法規規定飼養犬只；

（十一）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質等違反安全規定的物品，存放、鋪設超負荷物品，違規燃放煙花爆竹；

（十二）從建筑物中向外拋擲物品；

（十三）在公共走道、樓梯間、門廳內停放電動車或者為其充電；

（十四）損壞或者擅自挪用、拆除、停用公共消防設施和器材，占用、堵塞、封閉消防車通道、消防車登高場地、疏散通道、安全出口；

（十五）擅自變動排水設施、雨污混接、污水直排等違法排水行為；

（十六）制造超過規定標準的社會生活噪聲；

（十七）法律、法規、臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。

發現前款行為的，業主有權投訴、舉報。物業服務企業、業主委員會或者物業管理委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當向有關主管部門報告，有關主管部門應當依法及時處理。

第五十七條 業主、物業使用人對房屋進行裝飾裝修，應當在開工前告知物業服務企業，簽訂裝飾裝修服務協議，并提供下列資料：

（一）業主、物業使用人身份證件，房屋所有權證明材料或者證明其合法權益的有效憑證；

（二）物業使用人申請裝飾裝修的，需提交業主同意裝飾裝修的文書；

（三）裝飾裝修方案；變動建筑主體或者承重結構的，以及超過設計標準或者規范增加樓面荷載的，裝飾裝修方案應當包括原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案；涉及排水管道變動的，裝飾裝修方案應當包括排水管道變動、接駁的設計圖紙，并依法辦理批準手續；

（四）依法需要取得施工許可的建設工程，應當按照規定提交消防設計意見書或者滿足施工需要的消防設計圖紙以及技術資料。

業主、物業使用人提交的裝飾裝修方案、設計方案違反法律、法規等規定以及管理規約的約定，或者未取得有關行政管理部門批準文件的，物業服務企業應當告知其修改相應方案、取得有關批準文件后施工。

物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監督。業主或者物業使用人未簽訂裝飾裝修服務協議或者違反有關規定以及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時勸阻；拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關部門報告。

第五十八條 物業服務區域內依法屬于全體業主所有的公共收益包括：

（一）利用業主的共有部分、共用設施設備進行汽車停放、設置廣告、出租場地等經營產生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）共用部分被依法征收的補償費；

（三）公共收益產生的孳息；

（四）其他合法收入。

第五十九條 公共收益可以用于下列支出：

（一）補充住宅專項維修資金；

（二）共用部分、共用設施設備的維修養護費用和公眾責任保險，但是物業服務合同另有約定的除外；

（三）業主委員會的辦公經費，業主委員會委員的補貼，業主委員會專職工作人員的薪酬，召開業主大會會議所需費用；

（四）對公共收益的審計費用；

（五）業主共同決定用于物業管理的其他費用。

物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會可以制定公共收益使用規則或者年度使用計劃，經業主大會決定后使用。未經業主共同決定，不得使用公共收益。

任何單位和個人不得挪用、侵占公共收益。

第六十條 公共收益應當專戶儲存、單獨列賬、獨立核算、定期公布。業主大會成立前，公共收益由縣級市（區）物業管理主管部門代管。業主大會成立后，經業主大會同意，公共收益可以由居（村）民委員會代管，也可以由物業服務企業代管。業主委員會自行管理的，應當接受居（村）民委員會的監管，不得以任何個人或者其他組織名義開設賬戶。

公共收益繳存每年不少于一次。繳存前，物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會可以委托專業機構對公共收益收支情況進行審計。業主委員會自行管理的，業主委員會可以委托專業機構對公共收益收支情況審計，每年不少于一次。

物業服務終止時，業主委員會或者物業管理委員會、居（村）民委員會委托專業機構對公共收益收支情況進行審計。業主委員會任期屆滿或者業主委員會主任在任期內離職的，由業主委員會、物業管理委員會委托專業機構對公共收益收支情況進行審計。

物業服務區域占業主總人數百分之二十以上的業主對公共收益收支提出書面異議的或者應當審計而拒絕審計的，由街道辦鎮政府委托專業機構進行審計。

第六十一條 保修期滿后物業維修、更新、改造的費用，按照下列規定承擔：

（一）專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業主承擔；

（二）部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業主分擔；

（三）全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業主分擔。

前款涉及尚未售出的房屋或者公有住房的，建設單位或者公有住房產權單位應當按照相應建筑面積的比例分攤。

房屋未交存住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金余額不足的，業主應當按照各自專有部分占建筑物總面積的比例分攤；有約定的，按照約定執行。

第六十二條 首期住宅專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋所有權首次登記前，按照建筑物總面積和交存標準向市、縣級市（區）物業管理主管部門指定的住宅專項維修資金管理機構統一交存。物業交付時，建設單位應當按照專有部分面積以及同一交存標準向業主收取。

住宅專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，應當及時續交。

業主未按照管理規約約定或者業主大會決定續交住宅專項維修資金的，由業主委員會催告。經催告后仍不交納的，業主委員會可以向人民法院提起訴訟。

街道辦鎮政府或者居（村）民委員會應當指導、協調住宅專項維修資金續交工作。

第六十三條 使用住宅專項維修資金須經列支范圍內專有部分面積占比三分之二以上且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數且參與表決人數過半數的業主同意。業主委員會、物業管理委員會、物業服務企業、有關業主可以申請使用住宅專項維修資金。街道辦鎮政府或者居（村）民委員會應當對業主表決和住宅專項維修資金使用情況進行監督。

物業共用部分和共用設施設備發生《江蘇省物業管理條例》中規定的應急使用專項維修資金情形的，業主大會或者業主委員會可以申請使用住宅專項維修資金。住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內完成審核。

共用建筑的建筑消防設施存在重大火災隱患，經消防救援機構通知后，業主不進行維修、更新或者改造的，消防救援機構應當通知縣級市（區）物業管理主管部門，由其組織街道辦鎮政府代為維修、更新或者改造，所需費用從有關業主的物業專項維修資金中列支，或者由有關業主按照各自專有部分占建筑物總面積的比例承擔。

第六十四條 住宅專項維修資金的增值收益，扣除業主房屋分戶賬滾存資金（利息）和必要管理費用的剩余部分，可以建立維修資金統籌分賬，優先用于物業服務區域內房屋共用部分和共用設施設備無法正常使用的項目，以及受益人為全體業主或者無法界定受益人的項目維修、更新和改造。

第六十五條 物業服務企業應當對物業服務區域內易發生安全風險的共用設施設備和共用部分加強日常巡查和定期養護；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落。

建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，有關業主應當及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。業主不履行修繕養護義務的，可以由物業服務企業報經業主委員會、物業管理委員會同意，或者按照臨時管理規約、管理規約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由業主承擔。

第六章 監督管理

第六十六條 市物業管理主管部門履行下列職責：

（一）負責全市物業管理活動的有關政策研究，建立完善專業化、社會化、市場化和法治化的物業管理機制；

（二）建立物業服務企業信用管理制度；

（三）指導、監督縣級市（區）物業管理的監督管理工作；

（四）建立和完善物業管理分級培訓體系，形成覆蓋全市物業管理參與各方的物業服務管理能力提升機制；

（五）統籌全市住宅專項維修資金的監督管理工作；

（六）建立和管理市物業管理公共服務平臺；

（七）建立、發布物業服務企業紅黑名單制度，指導物業服務行業協會開展行業自律等工作；

（八）制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同、承接查驗協議等示范文本；

（九）法律、法規規定的其他職責。

第六十七條 縣級市（區）物業管理主管部門履行下列職責：

（一）指導、監督街道辦鎮政府物業管理有關工作；

（二）負責前期物業招投標管理工作，指導選聘物業服務企業，指導、監督物業服務企業交接、物業承接查驗和物業服務企業履約，并負責有關的備案工作；

（三）指導、監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會籌建、換屆、備案以及日常工作，建立日常培訓和業務指導機制；

（四）責令限期改正或者撤銷業主大會、業主委員會和物業管理委員會的違法決定；

（五）具體負責住宅專項維修資金的監督管理；

（六）負責物業管理有關參與主體信用信息的采集、復核和推送，依法落實對失信主體的約束措施；

（七）建立健全物業服務規范及其考核體系；

（八）協調舊住宅小區整治以及推進未建立物業管理的住宅小區轉入物業管理；

（九）法律、法規規定的其他職責。

第六十八條 街道辦鎮政府履行下列職責：

（一）具體負責本轄區內物業管理工作，完善社區公共服務體系，健全物業管理工作長效機制；

（二）建立由居（村）民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業、建設單位參與的物業管理聯席會議制度，協調處理物業管理重大事項；

（三）指導、協助和監督轄區內業主大會、業主委員會的籌建、換屆、備案以及物業服務企業的選聘、交接等工作，組織成立物業管理委員會；

（四）負責物業管理有關參與主體信用信息的采集；

（五）建立物業管理爭議化解機制，設立物業糾紛人民調解委員會，協調處理物業管理矛盾糾紛；

（六）落實物業應急管理機制，制定轄區內物業管理應急預案；

（七）法律、法規規定的其他職責。

第六十九條 居（村）民委員會承擔下列工作：

（一）指導和監督業主自治，協助和配合街道辦鎮政府，建立健全物業管理工作機制；

（二）牽頭建立由業主、業主委員會、物業服務企業、居（村）民委員會組成的日常溝通、協商機制；

（三）建立物業糾紛調解機制，及時協調、處理本社區內的物業管理矛盾糾紛；

（四）參與監督住宅專項維修資金和公共收益的管理和使用；

（五）法律、法規規定的其他工作。

第七十條 市、縣級市（區）有關部門應當依法履行職責，落實執法管理進住宅小區的要求，做好相應工作：

（一）城市管理主管部門負責城市建成區內破壞城市以及物業服務區域容貌、違規棄置生活垃圾等監督管理，查處違反本條例第五十六條第一款第三項、第四項、第六項至第九項的行為。

（二）公安機關負責物業服務區域內的治安管理，依法查處阻礙業主自治、侵害業主合法權益的行為；監督檢查安防設施的設置和維護；指導物業服務區域內汽車停放、停車泊位以及限速等標志的設置；協助開展房屋租賃的監督管理；查處違反本條例第五十六條第一款第十項至第十二項、第十六項的行為。

（三）城鄉建設主管部門負責督促建設單位、施工單位及時履行物業交付后保修期內房屋以及有關設施設備的保修責任；按照規定受理并處理由房屋質量問題引發的投訴；負責物業服務區域內排水的監督管理，建立巡查機制；查處違反本條例第五十六條第一款第一項、第二項、第五項、第十五項的行為。

（四）市場監督管理部門負責電梯等特種設備使用安全、物業服務收費行為等監督管理。

（五）消防救援機構負責物業服務企業履行消防安全職責情況的監督管理；查處違反本條例第五十六條第一款第十三項、第十四項的行為。

（六）生態環境主管部門按照法定職責負責污染環境行為的監督管理。

（七）價格主管部門負責制定或者調整實行政府定價和政府指導價管理的物業公共服務及其他相關的服務收費標準，并會同物業管理主管部門落實動態評估調整。

（八）自然資源和規劃主管部門負責違法建設的認定以及審批后建筑工程的監督管理。

（九）衛生健康主管部門負責指導衛生防疫工作。

第七十一條 縣級市（區）物業管理主管部門應當會同街道辦鎮政府在物業服務區域內顯著位置公布有關部門的職能、投訴、舉報受理方式。

有關部門接到投訴、舉報后應當登記，屬于本部門職權范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內予以回復，已有法定期限的，從其規定；不屬于本部門職權范圍的事項，應當依法處理或者及時移交給有權部門，接受移交的部門對管轄權有異議的，由縣級市（區）人民政府指定管轄。

第七十二條 市物業管理主管部門依據物業服務企業信用狀況，授予信用星級標識，實行分級分類監管，會同有關部門實行守信激勵和失信約束措施，將信用信息運用在前期物業管理招標投標、業主大會選聘物業服務企業、政府采購等方面。

第七十三條 縣級市（區）物業管理主管部門應當定期組織街道辦鎮政府或者第三方專業機構對物業服務企業的人員配備、設施設備條件、管理水平、服務質量、業主滿意度、社會信譽等事項進行評估。評估時，應當聽取業主、業主委員會、社區黨組織和居（村）民委員會的意見，評估結果應當向社會公布。

第七十四條 市物業管理主管部門應當會同有關部門，建立并推廣使用物業管理公共服務平臺，用于下列用途：

（一）物業服務招投標、業主大會投票表決；

（二）物業管理有關信息公開、物業管理糾紛投訴處理等；

（三）錄入并共享市、縣級市（區）人民政府有關部門、街道辦鎮政府、居（村）民委員會在指導、監督物業管理工作中需要互通的信息；

（四）物業服務企業信用信息；

（五）其他與物業管理活動有關的用途。

第七十五條 縣級市（區）人民政府和街道辦鎮政府應當將物業服務企業納入相應突發事件應急處置工作體系，并可以給予物資和資金支持。

發生突發事件時，街道辦鎮政府應當按照響應等級組織落實市、縣級市（區）的應急措施，指導、督促物業服務企業配合居（村）民委員會開展工作。

物業服務企業應當按照要求，依法落實應急預案和各項應急措施，業主、物業使用人應當予以配合。

第七章 法律責任

第七十六條 建設單位違反本條例規定，由縣級市（區）物業管理主管部門按照以下規定處理：

（一）違反本條例第十條第三款規定，在承接查驗中與物業服務企業惡意串通、弄虛作假的，責令限期改正，給予警告、通報批評，可以并處五萬元以上十萬元以下罰款。

（二）違反本條例第十八條規定，未按照要求報送籌備首次業主大會會議所需資料的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第十九條第四款規定，未按照要求交納首次業主大會會議籌備經費的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十七條 物業服務企業違反本條例規定，按照以下規定處理：

（一）違反本條例第十條第一款規定，承接物業未進行承接查驗的，由縣級市（區）物業管理主管部門責令限期改正。

（二）違反本條例第四十四條第一款第二項、第四項規定，未公示物業服務內容等信息或者公示失實信息的，由縣級市（區）市場監督管理部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

（三）違反本條例第五十條、第五十一條第四款規定，物業服務企業拒不退出的，或者違反本條例第五十一條第五款規定，物業服務企業未維持正常的物業管理秩序的，由縣級市（區）物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

（四）違反本條例第五十一條第四款規定，原物業服務企業未按照規定履行交接義務的，由縣級市（區）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不履行交接義務的，對物業服務企業予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

物業服務企業有強行接管物業等違反治安管理行為的，由公安機關依法給予治安管理處罰。

（五）違反本條例第五十六條第二款、第五十七條第三款規定，對物業服務區域內禁止行為未予以勸阻、制止，或者未及時報告有關主管部門的，可以由縣級市（區）物業管理主管部門處一千元以上五千元以下罰款。

（六）違反本條例第六十條第一款規定，由物業服務企業管理的公共收益未單獨列賬的，由縣級市（區）物業管理主管部門處三萬元以上十萬元以下的罰款；挪用公共收益的，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用資金二倍以下罰款。

第七十八條 業主委員會成員未按照本條例的規定履行職責，所在地的街道辦鎮政府可以責令其限期履行；逾期不履行的，向業主或者業主大會通報。

第七十九條 業主違反本條例第五十六條、第五十七條規定，由行使監督管理權的部門責令改正，拒不改正的，依法查處，并按照法律、法規有關信用信息管理規定作出處理。

第八十條 業主大會、業主委員會違反本條例規定，拒不配合財務審計，轉移、隱匿、篡改、損毀會計憑證、賬簿以及其他與財務收支有關的資料，由縣級市（區）物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對有關責任人處一萬元以上二萬元以下罰款。

物業服務企業有前款違法行為的，依照《中華人民共和國會計法》規定處理。

第八十一條 物業管理主管部門、街道辦鎮政府、其他有關行政主管部門工作人員以及受委托從事公務的人員違反本條例規定，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、弄虛作假的，依法給予處分。

第八十二條 本條例規定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權的規定應當由其他執法主體實施的，依照其規定執行。

第八章 附則

第八十三條 其他管理人接受委托，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和有關秩序的管理維護等物業服務的，適用本條例有關物業服務企業的規定。

第八十四條 本條例自2022年3月1日起施行。

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