廣西壯族自治區百色市人民政府

百色市人民政府關于印發百色市優化規劃管控要求促進住宅品質提升若干措施的通知（百政發〔2024〕14號）



各縣（市、區）人民政府，市直各有關單位：

現將《百色市優化規劃管控要求 促進住宅品質提升若干措施》印發給你們，請結合實際，認真組織實施。





百色市人民政府   

2024年9月5日   





百色市優化規劃管控要求 促進住宅品質提升若干措施



為豐富我市住宅產品體系，打造高品質住宅，滿足居民多樣化改善性住房需求，結合我市實際，特制定本措施。

一、優化工程規劃管理

（一）調整地下室規劃管控措施。

1. 優化地形利用，提倡延續原生地形地貌特點，鼓勵通過地形設計，改善地下室通風采光條件（附圖一）；鼓勵原始地形有較大高差的場地分臺設計，避免在丘陵地區出現高擋墻、單一標高場地的做法。

2. 室外地面土側面包覆的建筑空間，當其頂板頂面與相接室外地面高差不大于1.8米的部分的建筑面積≥房間建筑面積的50%時，該空間建筑可判定為地下建筑（附圖二）。對地形復雜的項目，采用分臺設計時，其場地內部地下室可參考內部道路設計標高進行覆土判定。



附圖一                       附圖二

3. 鼓勵臨市政道路一側的地下空間外露部分結合使用功能進行開放式設計；若封閉使用，宜通過景觀處理優化與城市界面的場地高差問題。對場地現狀地形、地質特別復雜造成地下室有特殊設計要求的項目，可組織專家論證研究確定。

（二）增加住宅不計容建筑面積情形。

1. 對于屋頂提供其不小于60%水平投影面積用作公共使用區域的情形，其公共樓梯間及電梯機房、水箱間等公共設備用房累計面積≤屋頂水平投影面積25%的，其建筑面積不計入項目總計容建筑面積（附圖三）。



附圖三

2. 既有住宅為滿足安全疏散、改善垂直交通等而增設必要的消防樓梯、連廊、無障礙設施、電梯等，其建筑面積不計入項目總計容建筑面積。

3. 城鎮住宅用地土地出讓合同約定或相關政策要求建成后無償移交政府的住宅小區配套公共設施，包含社區衛生服務用房、養老服務用房、嬰幼兒照護服務用房、社區黨群服務用房等非獨立占地的公共配套設施，其建筑面積不計入項目總計容建筑面積，并可按程序辦理不動產登記手續。

（三）調整住宅戶型設計規則。

1. 飄窗應至少兩面臨空。

2. 陽臺應滿足至少一個長邊全部開敞，開敞面內不應出現墻、柱、落地玻璃及其他維護結構。

3. 鼓勵住宅產品多樣化設計，套型建筑面積超過120平方米的戶型可采用復式設計，當住宅戶內挑空空間層高不大于兩個自然層且≤7.2米時，所有挑空空間水平投影面積之和≤該戶單層套內水平投影面積最大值的30%（六層及以下多層聯排住宅可放寬至35%）且不大于50平方米的，該挑空空間按單倍計算計容建筑面積，超出部分按2倍計算計容建筑面積。挑空空間層高＞7.2米的部分，按2倍計算計容面積，并以每2.2米為單位累進增加1倍計算計容建筑面積。（附圖四）。同時，戶型設計上要合理安排復式結構，復式上層的疏散樓梯要盡量靠近戶門，戶內最遠點的安全疏散距離應符合國家標準規范要求。



附圖四

4. 每套住宅戶型的空間配置應符合以下要求：

套型建筑面積≤140㎡的戶型，本套住宅設備平臺、結構連板的投影面積之和與套型建筑面積的比值應≤30%；

套型建筑面積＞140㎡的戶型，本套住宅設備平臺、結構連板的投影面積之和與套型建筑面積的比值應≤25%。

備  注：設備平臺要按國家規范做好大樣圖設計。

（四）保障措施。

各相關部門應嚴格建設項目的實施監督，嚴格項目竣工驗收后的監督管理，堅決查處不按規定使用或私自改變結構板、設備平臺、飄窗、地下室用途等違法違規行為。

二、試行空中花園住宅項目

推行綠色生態理念城市建設，鼓勵建筑利用挑高、錯層、外挑式的大陽臺集中打造戶內空中花園，優化提升人居環境品質，豐富城市建筑景觀，推動高品質住宅建設。

（一）項目條件要求。

1. 項目用地需符合片區控制性詳細規劃及地塊規劃條件的管控要求。

2. 所建住宅必須滿足消防、采光等要求，滿足《城市居住區規劃設計標準》（GB50180—2018）、《城市森林花園住宅設計標準》（TCECS 855—2021）要求。

3. 須為建筑高度大于27米的高層住宅項目，且住宅建筑套型建筑面積應大于140平方米。

4. 空中花園住宅的首層住房之下樓層除必要的樓電梯間、門廳和消防控制室外，應整體架空，架空層層高應≥3米，作為休閑、健身、娛樂、綠化等公共空間使用（附圖五）。



附圖五

（二）戶內空中花園設計應同時滿足以下條件：

1. 戶內空中花園空間高度應不小于兩個自然層高度。

2. 戶內空中花園須有覆土綠化植物，其設置須有兩個自然層通高，采用外挑結構，應設置在建筑主體結構之外，無墻且不封閉，形態宜采用弧形。戶內空中花園出挑寬度應≥2.4米且≤6米，三面臨空，不設結構柱、裝飾柱、剪力墻等，不可外接連梁、板、雨篷等構件，應滿足結構安全。

3. 生活陽臺及戶內空中花園水平投影面積應≤住宅套型建筑面積的40%。其中，戶內應至少設置一個符合日常生活起居需求的生活陽臺；戶內空中花園水平投影面積不小于套型建筑面積的30%，并須計入總建筑面積計算。

4. 戶內空中花園應沿欄桿內側布置的種植槽，種植槽凈寬度應≥陽臺進深的30%且≥0.8米。種植槽可下凹或上翻，覆土厚度≥0.5米（不含防水層）。戶內空中花園的覆土植綠面積不得小于戶內空中花園面積的50%。

5. 空中花園欄桿安全高度應結合綠化具體布置設計，欄桿應采用通透欄桿或透明欄板，向外展示綠化效果。

6. 種植形式宜高、中、低搭配，不應只選用高度＜0.45米的地被植物，適當選種高于欄桿的喬木和灌木；同時出于安全考慮，不宜種植高大喬木與落果品種，不應選用對陽臺結構造成破壞的品種。提倡采用綠植墻、懸掛、吊籃等多種垂直、立體綠化形式，增強外觀效果。

7. 戶內空中花園應設給水和排水系統，排水系統應接入污水排水系統。

（三）政策支持。

1. 戶內空中花園建筑面積不計入容積率和產權登記面積，不滿足要求的部分按規定計入容積率。

2. 空中花園住宅建筑建筑間距的計算邊界可按戶內空中花園外挑尺寸的二分之一范圍線進行控制。退讓道路紅線、用地紅線按空中花園建筑最外邊緣控制。

3. 日照分析時應建模，當空中花園住宅建筑為遮擋物時，日照計算的遮擋面應為戶屬空中花園的最外邊緣；當空中花園住宅建筑為被遮擋物時，日照計算的被遮擋面應為建筑主體外邊緣。

（四）保障措施。

1. 空中花園的景觀綠化設計方案與建筑主體同步設計、同步施工、同步驗收、同步投入使用，作為建筑附屬綠化工程納入建筑主體的審批流程進行統一管理，自然資源、住建、城市監督管理等有關部門按照職責分工嚴格監督實施。驗收不合格或擅自改變使用功能的，不享受相應的支持政策，由此造成的超容積率、超面積等問題按違法建設處理。

2. 項目開發建設單位應將空中花園住宅項目的綠化空間用途及其相關內容納入房屋銷售合同，并將房屋銷售合同向相關執法監管部門報備，明確業主后期管理和維護義務，并取得購房業主承諾書。

3. 右江區、田陽區人民政府，百東新區（百色高新區）管理委員會，自然資源、住建、城市監督管理等相關部門要密切配合，加大建設項目實施監督，加大建設項目竣工驗收后的監管力度，要堅決查處不按規定使用或私自改變綠化空間用途（如封閉空中花園、改變綠化等）的違法違規行為。

4. 住建部門要督促物業服務企業，加強對戶內空中花園的管理、監督、服務，督促業主按照規范使用，保障空中花園住宅建筑正常運行。

三、適用范圍

本措施適用于百色市中心城區范圍（含百東新區、田陽區）內的建設項目，原則上適用于尚未辦理施工許可證的項目。百色市管轄范圍內的各縣（市）可參照執行。

四、執行時間

本措施自印發之日起實施。

五、其他說明

（一）本措施與現行的《百色市城市規劃管理技術規定》內容沖突的，以本措施為準。

（二）本措施最終解釋權歸市自然資源局。在政策實施過程中，如果遇到與國家新發布的法律法規、政策標準存在沖突的，或有需要調整的其他情形，由市自然資源局按規定程序進行相應的調整或修訂。