洛陽市住宅物業(yè)管理條例
洛陽市住宅物業(yè)管理條例
河南省洛陽市人大常委會
洛陽市住宅物業(yè)管理條例
洛陽市住宅物業(yè)管理條例
(2023年7月7日洛陽市第十六屆人民代表大會常務委員會第四次會議通過2023年7月26日河南省第十四屆人民代表大會常務委員會第四次會議批準)
目錄
第一章總則
第二章業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會
第三章前期物業(yè)
第四章物業(yè)服務與管理
第五章老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務
第六章監(jiān)督管理
第七章法律責任
第八章附則
第一章總則
第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動,維護業(yè)主、物業(yè)服務人以及相關主體的合法權益,營造整潔、安全、文明、和諧的生活環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》《河南省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī),結合本市實際,制定本條例。
第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內的住宅物業(yè)管理活動。
本條例未作規(guī)定的,適用有關法律、法規(guī)規(guī)定。
第三條住宅物業(yè)管理應當堅持黨建引領、政府主導、業(yè)主自治、多方參與、專業(yè)服務、行業(yè)自律的原則。
第四條堅持中國共產(chǎn)黨的領導,充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員帶頭作用,建立健全社區(qū)黨組織領導下的居(村)民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務人協(xié)調運行機制,形成治理合力。
第五條市、縣、區(qū)人民政府應當加強對住宅物業(yè)管理工作的領導,將其納入基層治理體系,建立聯(lián)席會議制度,協(xié)調、處理住宅物業(yè)管理活動中的重大問題,督促相關部門、機構履行與住宅物業(yè)管理有關的監(jiān)督管理職責。
第六條市、縣、區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門(以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門)負責住宅物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,應當履行下列職責:
。ㄒ唬⿻嘘P部門研究制定住宅物業(yè)管理的相關政策和物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范并組織實施;
(二)指導、監(jiān)督物業(yè)服務從業(yè)人員培訓;
。ㄈ┲笇Ы值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理工作;
(四)指導、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務人退出交接活動;
(五)處理物業(yè)管理中的投訴;
。⿲ㄖ锛捌涓綄僭O施的維修資金的繳存和使用情況進行監(jiān)督管理;
(七)建立健全物業(yè)管理電子信息平臺;
。ò耍┩晟莆飿I(yè)服務行業(yè)信用管理體系,對物業(yè)服務人服務質量進行監(jiān)督管理,組織開展相關考核考評;
。ň牛┓、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
其他相關部門按照各自職責,負責物業(yè)管理活動相關的監(jiān)督管理工作。
第七條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督管理轄區(qū)內的住宅物業(yè)管理活動,履行下列職責:
。ㄒ唬┙M織、指導、協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會;
。ǘ┙M織成立或者重新組建物業(yè)管理委員會;
。ㄈ┍O(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責;
(四)協(xié)調指導物業(yè)服務項目移交和接管工作;
。ㄎ澹┱{解物業(yè)管理中的糾紛,協(xié)調解決物業(yè)管理中的相關問題;
。┙M織實施老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務工作;
。ㄆ撸┓、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第八條社區(qū)、居(村)民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理的相關工作,并對業(yè)主自治進行指導,做好法律、法規(guī)規(guī)定應當由社區(qū)、居(村)民委員會承擔的其他工作。
第九條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法實行自律管理,協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門編制行業(yè)服務標準,規(guī)范從業(yè)行為,調解行業(yè)糾紛,提高物業(yè)服務水平。
第二章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會
第十條 房屋的所有權人為業(yè)主。
尚未辦理房屋所有權登記,但在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權利、承擔業(yè)主義務的,依照有關法律規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會換屆選舉工作組應當在業(yè)主大會選舉、表決前核實業(yè)主身份。
業(yè)主依照法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約、物業(yè)服務合同約定行使權利,承擔義務,不得以放棄權利為由不履行義務。
第十一條下列事項由業(yè)主大會決定,未成立業(yè)主大會的,由業(yè)主依法共同決定:
。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則;
。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務人,與物業(yè)服務人協(xié)商物業(yè)服務費用;
。ㄎ澹┦褂媒ㄖ锛捌涓綄僭O施的維修資金;
。┗I集建筑物及其附屬設施的維修資金;
。ㄆ撸└慕、重建建筑物及其附屬設施;
。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛荆蛘呃霉灿胁糠謴氖陆(jīng)營活動及其所得收益的管理、分配與使用;
(九)確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及標準,確定業(yè)主委員會成員工作補貼以及標準和來源;
。ㄊ└淖兓蛘叱蜂N業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;
(十一)有關業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。
以上共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十二條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成,維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
新建小區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔,具體數(shù)額由建設單位與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)商確定,并應當在辦理房屋所有權首次登記前,將籌備經(jīng)費交至街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府專用賬戶。
第十三條業(yè)主大會會議可以采用現(xiàn)場或者互聯(lián)網(wǎng)等方式召開;采用互聯(lián)網(wǎng)方式實名表決的,鼓勵通過市物業(yè)管理行政主管部門建立的物業(yè)管理電子信息平臺進行投票。
社區(qū)、居(村)民委員會應當對業(yè)主大會會議的召開和投票表決進行指導和協(xié)助。
第十四條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生,由主任、副主任以及委員組成,一般為五至十一人的單數(shù),每屆任期三至五年,可以連選連任。
第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,應當履行下列職責:
。ㄒ唬﹫(zhí)行業(yè)主大會決定和決議,維護業(yè)主合法權益;
(二)召集業(yè)主大會會議,適時向業(yè)主大會報告工作;
。ㄈ┍O(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用;
。ㄋ模┒酱贅I(yè)主配合或者執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施;
。ㄎ澹┮勒展芾硪(guī)約或者業(yè)主大會的決定對公共收益的收支情況進行管理;
。┱{解處理物業(yè)管理活動中的相關問題;
。ㄆ撸┟磕觊_展不少于一次的業(yè)主滿意度測評工作;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十六條鼓勵業(yè)主中的熱衷于社區(qū)事務的人員以及具有財會、管理、法律等工作經(jīng)驗的人員積極參加業(yè)主委員會選舉。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到成立首次業(yè)主大會籌備組的申請后,三十日內組織成立業(yè)主大會籌備組,并按照規(guī)定召開首次業(yè)主大會,指導業(yè)主委員會的選舉。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對業(yè)主委員會成員候選人任職條件、提名進行審查。
第十七條業(yè)主委員會會議應當在會議召開七日前,在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄或者互聯(lián)網(wǎng)平臺公示會議內容和議程,并通過發(fā)放問卷、入戶走訪、召開座談會等方式征求業(yè)主和居(村)民委員會的意見、建議,可以邀請居(村)民委員會派人參加。
第十八條業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄或者互聯(lián)網(wǎng)平臺向業(yè)主公示下列事項:
(一)業(yè)主委員會成員名單;
。ǘ┕芾硪(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同;
。ㄈI(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的事項;
。ㄋ模⿲I(yè)主就涉及小區(qū)公共利益的事項提出詢問的答復;
(五)建筑物及其附屬設施的維修資金籌集、使用情況;
(六)由業(yè)主委員會管理的物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益情況;
。ㄆ撸I(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;
。ò耍┓、法規(guī)規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他應當向業(yè)主公示的事項。
前款第五項、第六項應當常態(tài)化公示,并及時更新,第七項應當每半年公示一次,公示期均不得少于一個月;其他事項應當常年公示并及時更新。
第十九條業(yè)主委員會成員不得有下列行為:
。ㄒ唬┻`反規(guī)定使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;
(二)未經(jīng)業(yè)主大會決定,擅自簽訂或者解除物業(yè)服務合同;
。ㄈ┺D移、隱匿、篡改、毀棄有關文件資料;
。ㄋ模_取、挪用、侵占建筑物及其附屬設施的維修資金或者公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn);
。ㄎ澹┧魅』蛘呓邮芙ㄔO單位、物業(yè)服務人的財物或者其他利益;
。┓伞⒎ㄒ(guī)、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會成員出現(xiàn)上述行為之一的,社區(qū)、居(村)民委員會應當監(jiān)督、指導業(yè)主委員會暫停其履行職務,由業(yè)主大會決定罷免其業(yè)主委員會成員職務。涉嫌違法的,由相關部門依法查處。
第二十條業(yè)主委員會任期屆滿前,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促、指導業(yè)主委員會提前做好換屆準備,及時依照有關規(guī)定組織換屆選舉。
第二十一條業(yè)主委員會換屆的,可以聘請專業(yè)機構對業(yè)主共有收益、業(yè)主委員會工作經(jīng)費等進行審計。審計結果報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第二十二條除業(yè)主自行管理外,物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時組織成立物業(yè)管理委員會,代行業(yè)主委員會的職責:
(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;
。ǘ┚邆涑闪I(yè)主大會條件但未成立,經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導后仍不能成立的;
。ㄈ┪茨苓x舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉,經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的。
第二十三條物業(yè)管理委員會由業(yè)主代表以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會、建設單位等代表組成,一般為七至十一人的單數(shù),其中的業(yè)主成員不得少于二分之一;物業(yè)管理委員會主任可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居(村)民委員會的代表擔任。
第二十四條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自物業(yè)管理委員會成立之日起十個工作日內將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄或者互聯(lián)網(wǎng)平臺公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調處理。
第二十五條物業(yè)管理委員會會議由主任召集,會議應當有過半數(shù)成員參加且參加成員中業(yè)主過半數(shù)。三分之一以上成員提出召開物業(yè)管理委員會會議的,主任應當組織召開會議。
物業(yè)管理委員會作出決定應當經(jīng)全體組成人員半數(shù)以上同意。會議結束后三日內,物業(yè)管理委員會應當將會議情況以及決定的事項在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示,公示期不少于十日。
第三章前期物業(yè)
第二十六條建設單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定,通過招投標或者競爭性談判方式選聘前期物業(yè)服務人,簽訂前期物業(yè)服務合同后及時向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)管理行政主管部門備案。
分期開發(fā)的同一物業(yè)管理區(qū)域應當簽訂內容一致的前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。
第二十七條前期物業(yè)服務收費應當參考物業(yè)服務技術規(guī)范和相關標準,按照有關規(guī)定實行政府指導價或者市場調節(jié)價。
實行政府指導價的,根據(jù)國家、省有關規(guī)定執(zhí)行。實行市場調節(jié)價的,物業(yè)服務收費遵循合理、公開、費用與服務水平相適應、優(yōu)質優(yōu)價的原則。
第二十八條物業(yè)買受人認為前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約的內容侵害其合法權益的,可以向縣、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門投訴。
第二十九條前期物業(yè)服務人承接新建住宅物業(yè)前,應當會同建設單位對物業(yè)共有部分、共用設施設備進行查驗,查驗結果應當報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
物業(yè)承接查驗時,應當邀請縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會以及業(yè)主代表參加,也可以聘請第三方機構協(xié)助進行。
建設單位應當向前期物業(yè)服務人移交物業(yè)管理所必需的資料。建設單位與前期物業(yè)服務人在承接查驗中不得惡意串通、弄虛作假、損害業(yè)主的合法權益。
第三十條物業(yè)承接查驗后,建設單位應當與前期物業(yè)服務人簽訂承接查驗協(xié)議,并向業(yè)主公布承接查驗的結果。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題,建設單位應當在簽訂承接查驗協(xié)議之日起三十日內自行或者委托前期物業(yè)服務人整改。
第三十一條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任,及時處理解決物業(yè)質量缺陷、配套設施設備不完善問題。建設單位委托物業(yè)服務人提供物業(yè)保修服務的,委托事項在物業(yè)管理區(qū)域內公示。
第三十二條建設單位不得承諾或者誘導物業(yè)買受人實施違法建設或者違法裝修;不得承諾將屬于業(yè)主共有的部位、場所和設施由部分或者個別業(yè)主單獨使用。
第四章物業(yè)服務與管理
第三十三條從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格,遵守社會公德、商業(yè)道德,誠實守信,積極參與全省統(tǒng)一的物業(yè)服務市場誠信體系,自覺接受政府和社會公眾的監(jiān)督,承擔社會責任。
物業(yè)服務人應當加強對員工、物業(yè)服務外包人員的文明服務教育和管理。
第三十四條物業(yè)服務人享有下列權利:
(一)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定,對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理;
。ǘ┲浦箵p害物業(yè)或者妨礙物業(yè)管理的行為;
(三)依照物業(yè)服務合同約定收取物業(yè)服務費用;
。ㄋ模┓伞⒎ㄒ(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他權利。
任何單位和個人不得強制物業(yè)服務人代收有關費用或者提供無償服務。
第三十五條物業(yè)服務人應當依照有關法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定提供服務,保持物業(yè)管理區(qū)域共有部分環(huán)境整潔、秩序良好,共用設施設備正常、安全使用,并符合下列要求:
。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務標準和規(guī)范提供服務,并建立日常服務臺賬;
(二)定期對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡查、檢查,對共有部分、共用設施設備進行養(yǎng)護;
。ㄈ┙拥轿飿I(yè)損壞報修時,及時進行維護和處理;
。ㄋ模﹨f(xié)調建設單位、專業(yè)經(jīng)營單位及時處理物業(yè)使用和管理中的有關問題;
。ㄎ澹┮婪ㄒ酪(guī)落實安全防范責任,積極做好安全防范工作;
。┰谖飿I(yè)服務活動中積極參與社區(qū)建設,支持居(村)民委員會開展工作;
。ㄆ撸┓、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。
業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當對物業(yè)服務人的日常服務行為加強監(jiān)督,并如實記錄監(jiān)督情況。
第三十六條物業(yè)服務人應當健全物業(yè)服務質量保障措施,建立服務投訴快速處理機制,定期收集業(yè)主意見、建議,接受業(yè)主監(jiān)督,提升物業(yè)服務水平。
第三十七條物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示下列信息:
。ㄒ唬┪飿I(yè)服務人營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、服務投訴電話;
(二)物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
(三)電梯、水、電、氣、暖、消防、監(jiān)控安防等專業(yè)設施設備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式、應急處置措施等;
(四)業(yè)主交納物業(yè)服務費用情況、公共水電分攤費用情況、物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益和支出情況;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內公共車位、共用車庫經(jīng)營所得收益和支出情況;
。┙ㄖ锛捌涓綄僭O施的維修資金使用情況;
(七)其他依照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同、管理規(guī)約約定應當公示的信息。
前款第一項至第三項應當常年公示并及時更新;第四項至第六項應當每年至少公示一次,公示期不得少于一個月。鼓勵物業(yè)服務人通過互聯(lián)網(wǎng)平臺公示上述內容。
第三十八條鼓勵物業(yè)服務人開展助老托幼、家政保潔、家電維修、車輛租借、寵物代管等個性化服務。
物業(yè)服務人提供個性化服務事項的,應當公示服務標準和收費標準。
第三十九條鼓勵和支持物業(yè)服務人、專業(yè)服務機構以及其他單位和個人,依托鄰(鄉(xiāng))里中心為物業(yè)服務區(qū)域內的老年人提供助餐、助潔、醫(yī)療照料、精神關愛等多種形式的服務。有條件的住宅小區(qū)應當建立配備有第三衛(wèi)生間的公共衛(wèi)生間。
第四十條物業(yè)服務人應當依照法律、法規(guī)以及物業(yè)服務合同約定建立健全物業(yè)管理區(qū)域內突發(fā)事件應急處理制度,落實安全防范措施。
發(fā)生突發(fā)事件時,應當及時采取應急處置和其他管理措施,同時向有關行政主管部門報告,并協(xié)助做好救助工作。
第四十一條物業(yè)服務人不得有下列行為:
。ㄒ唬┰谖飿I(yè)管理招投標活動中提供虛假信息,騙取中標;
。ǘ⿲⒁粋物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理整體轉讓;
。ㄈ_取、挪用或者侵占建筑物及其附屬設施的維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn);
。ㄋ模┥米岳霉矆龅、共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營,占用業(yè)主共有停車位;
(五)未將利用公共場地、共用部位、共用設施設備開展經(jīng)營性活動的收益列入公共收益;
。⿲斢晌飿I(yè)服務人或者他人承擔的用水、用電等費用列入業(yè)主公攤費用;
。ㄆ撸┏鍪、泄露或者非法提供業(yè)主信息;
(八)采取停電、停水、停熱、限制使用電梯或者變相限制出入等方式催交物業(yè)服務費;
(九)發(fā)現(xiàn)業(yè)主實施違法建設、裝修或者違反管理規(guī)約的行為,不制止、不報告;
。ㄊ┻`法占用消防通道和消防車登高操作場地;
。ㄊ唬o正當理由限制業(yè)主自由選擇公共服務的權利;
(十二)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定以及損害業(yè)主權益的行為。
第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內除法律、法規(guī)規(guī)定禁止性行為外,還禁止下列行為:
。ㄒ唬┥米詳[攤設點,無序停放車輛,堵塞車輛出入口;
。ǘ┧嚼娋、電纜為電動車輛充電;
(三)在窗戶、窗臺戶外部分和空調室外機上擺放、懸掛可能造成他人人身或者財產(chǎn)損害的物品;
(四)占用住宅樓頂種植、養(yǎng)殖;
。ㄎ澹└淖兘ㄖ锓阑鸱指粼O施;
。┩诰虻叵驴臻g;
(七)管理規(guī)約禁止的其他行為。
第四十三條業(yè)主大會決定更換物業(yè)服務人,或者物業(yè)合同期滿后物業(yè)服務人不再續(xù)簽合同的,物業(yè)服務人應當按照規(guī)定辦理移交手續(xù),依法履行交接義務,并在約定的時間撤出物業(yè)管理區(qū)域。
在新物業(yè)服務人接管之前,原物業(yè)服務人應當繼續(xù)提供物業(yè)服務,并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)服務費。但原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的,不得請求業(yè)主支付此期間的物業(yè)服務費;造成業(yè)主損失的,應當賠償損失。
第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內利用業(yè)主的共有部分、共用設施設備進行汽車停放、設置廣告、出租場地等經(jīng)營產(chǎn)生的收入,由物業(yè)服務人與業(yè)主大會按照協(xié)商的比例,扣除合理成本之后所得收益為公共收益。
公共收益主要用于補充建筑物及其附屬設施的維修資金,并應當單獨列賬管理。
第五章老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務
第四十五條對建成時間較長、標準較低、配套設施不健全、失養(yǎng)失修失管、不具備實施市場化物業(yè)服務條件等老舊住宅小區(qū),街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織實施基本物業(yè)服務。
縣、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門可以會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局等因素,經(jīng)征求相關業(yè)主意見后,為老舊住宅小區(qū)、零星院落劃定物業(yè)管理區(qū)域。
第四十六條縣、區(qū)人民政府應當制定老舊住宅小區(qū)改造整治規(guī)劃、整治標準和年度計劃,對老舊住宅小區(qū)進行改造整治,改善基礎設施條件,推動實施基本物業(yè)服務的老舊住宅小區(qū)向市場化物業(yè)服務過渡。
老舊住宅小區(qū)的道路、照明、綠地以及文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑、設施設備的改造建設資金,由政府負責。業(yè)主專有部分的設施設備改造支出,由業(yè)主承擔。
第四十七條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織、協(xié)調小區(qū)內衛(wèi)生、綠化、治安、消防安全、維修維護等基本物業(yè)服務管理。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在物業(yè)管理行政主管部門的指導下,針對老舊住宅小區(qū)的不同情況,制定基本物業(yè)服務內容與標準、收費項目與標準、人員安排等,并在廣泛征求業(yè)主意見后實施。
業(yè)主應當承擔相應的物業(yè)服務費。
第四十八條實施基本物業(yè)服務的老舊住宅小區(qū)可以利用物業(yè)共有部分、共用設施設備經(jīng)營所得公共收益,補貼物業(yè)服務費。
向業(yè)主收取物業(yè)服務費以及利用公共收益補貼物業(yè)服務費后仍然不足的,縣、區(qū)人民政府在一定期限內給予補助。具體辦法由縣、區(qū)人民政府制定。
第四十九條支持老舊住宅小區(qū)業(yè)主為滿足日常生活需要加裝電梯。加裝電梯應當遵循業(yè)主自愿、社區(qū)引導、充分協(xié)商、保障安全、依法監(jiān)管的原則。
第五十條鼓勵社會資本參與老舊住宅小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。
經(jīng)改造后具備實施市場化物業(yè)服務條件的,由業(yè)主大會或者物業(yè)管理委員會依法選聘物業(yè)服務人。
第六章監(jiān)督管理
第五十一條市人民政府應當梳理涉及物業(yè)管理的行政處罰事項和執(zhí)法主體,列出清單,并予以公布。
有關執(zhí)法主體應當依法及時查處物業(yè)服務人報告和有關業(yè)主投訴的違法行為。
第五十二條市、縣、區(qū)人民政府相關行政主管部門應當依法履行職責,做好下列工作:
。ㄒ唬┕矙C關負責依法查處住宅小區(qū)內影響治安管理的違法行為,開展智慧安防、保安服務、養(yǎng)犬、房屋租賃等監(jiān)督管理,并依法處理住宅小區(qū)內的交通事故;負責日常消防監(jiān)督檢查、開展消防宣傳教育;
。ǘ┏鞘泄芾聿块T負責依法查處違法建設、擅自占用和損壞住宅小區(qū)公共綠化、損害市容環(huán)境等違法行為,加強對生活垃圾的收集、運輸和處理的監(jiān)督管理;
。ㄈ┥鷳B(tài)環(huán)境部門負責依法查處住宅小區(qū)內企事業(yè)單位的噪音污染、違法排放污染物等行為;
。ㄋ模┦袌霰O(jiān)督管理部門負責依法查處住宅小區(qū)內特種設備和物業(yè)服務收費價格違法行為;
。ㄎ澹┫谰仍畽C構負責依法督促落實消防安全責任,依法查處影響消防設施和消防車通道使用等違反消防法律、法規(guī)的行為;
(六)其他部門和機構在各自的職責范圍內做好住宅小區(qū)內有關監(jiān)督管理工作。
第五十三條縣、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公布有關部門的職能、投訴受理方式。
有關部門接到投訴后應當?shù)怯洠瑢儆诒静块T職權范圍的事項,應當受理,并在五個工作日內予以回復,已有法定期限的,從其規(guī)定。
第五十四條縣、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當適時組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者第三方專業(yè)機構對物業(yè)服務人的人員配備、設施設備條件、管理水平、服務質量、業(yè)主滿意度、社會信譽等事項進行評估。評估時,應當聽取業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、社區(qū)黨組織和居(村)民委員會的意見。評估結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示。
第五十五條市人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當會同相關部門,建立并推廣使用物業(yè)管理公共服務平臺,用于下列用途:
。ㄒ唬┪飿I(yè)服務招投標、業(yè)主大會投票表決;
。ǘ┪飿I(yè)管理相關信息公開、物業(yè)管理糾紛投訴處理等;
。ㄈ╀浫氩⒐蚕硎小⒖h、區(qū)人民政府有關部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)、居(村)民委員會在指導、監(jiān)督住宅物業(yè)管理工作中需要互通的信息;
。ㄋ模┪飿I(yè)服務質量評價;
。ㄎ澹┪飿I(yè)服務人信用信息查詢;
。┢渌c住宅物業(yè)管理活動有關的用途。
第七章法律責任
第五十六條違反本條例規(guī)定,法律、法規(guī)已有法律責任規(guī)定的,從其規(guī)定。
第五十七條違反本條例第十二條第二款規(guī)定,建設單位不提供籌備費用的,由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十五萬元以下罰款。
第五十八條違反本條例第三十七條規(guī)定,物業(yè)服務人未按照要求在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示有關信息的,由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。
第五十九條違反本條例第四十一條第四項、第五項規(guī)定,擅自利用公共場地、公共部位、公共設施設備進行經(jīng)營,占用業(yè)主共有停車位,未將利用公共場地、公共部位、公共設施設備開展經(jīng)營性活動的收益等列入公共收益的,由物業(yè)管理行政主管部門給予警告,責令限期改正,并處五萬元以上二十萬元以下罰款。違反本條例第四十一條第六項、第九項規(guī)定,將應當由物業(yè)服務人或者他人承擔的用水、用電等費用列入業(yè)主公攤費用,發(fā)現(xiàn)業(yè)主實施違法建設、裝修或者違反管理規(guī)約的行為不制止、不報告的,由物業(yè)管理行政主管部門給予警告,責令限期改正,處五千元以上五萬元以下罰款。
第六十條違反本條例第四十三條第一款,物業(yè)服務人未按照約定時間撤出物業(yè)管理區(qū)域的,由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。
第六十一條物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關行政主管部門及其工作人員在住宅物業(yè)管理監(jiān)督活動中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第八章附則
第六十二條本條例自2023年11月1日起施行。