河南省洛陽市人大常委會

洛陽市住宅物業(yè)管理條例

　　

（2023年7月7日洛陽市第十六屆人民代表大會常務委員會第四次會議通過2023年7月26日河南省第十四屆人民代表大會常務委員會第四次會議批準）

　　

　　目錄

　　

　　第一章總則

　　第二章業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

　　第三章前期物業(yè)

　　第四章物業(yè)服務與管理

　　第五章老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務

　　第六章監(jiān)督管理

　　第七章法律責任

　　第八章附則

　　

　　第一章總則

　　

　　第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務人以及相關主體的合法權益，營造整潔、安全、文明、和諧的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》《河南省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內的住宅物業(yè)管理活動。

　　本條例未作規(guī)定的，適用有關法律、法規(guī)規(guī)定。

　　第三條住宅物業(yè)管理應當堅持黨建引領、政府主導、業(yè)主自治、多方參與、專業(yè)服務、行業(yè)自律的原則。

　　第四條堅持中國共產(chǎn)黨的領導，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員帶頭作用，建立健全社區(qū)黨組織領導下的居（村）民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務人協(xié)調運行機制，形成治理合力。

　　第五條市、縣、區(qū)人民政府應當加強對住宅物業(yè)管理工作的領導，將其納入基層治理體系，建立聯(lián)席會議制度，協(xié)調、處理住宅物業(yè)管理活動中的重大問題，督促相關部門、機構履行與住宅物業(yè)管理有關的監(jiān)督管理職責。

　　第六條市、縣、區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門）負責住宅物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，應當履行下列職責：

　�。ㄒ唬�會同有關部門研究制定住宅物業(yè)管理的相關政策和物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范并組織實施；

　　（二）指導、監(jiān)督物業(yè)服務從業(yè)人員培訓；

　�。ㄈ�）指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理工作；

　　（四）指導、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務人退出交接活動；

　　（五）處理物業(yè)管理中的投訴；

　�。�六）對建筑物及其附屬設施的維修資金的繳存和使用情況進行監(jiān)督管理；

　　（七）建立健全物業(yè)管理電子信息平臺；

　�。ò耍┩晟莆飿I(yè)服務行業(yè)信用管理體系，對物業(yè)服務人服務質量進行監(jiān)督管理，組織開展相關考核考評；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　其他相關部門按照各自職責，負責物業(yè)管理活動相關的監(jiān)督管理工作。

　　第七條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督管理轄區(qū)內的住宅物業(yè)管理活動，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┙M織、指導、協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會；

　�。ǘ�）組織成立或者重新組建物業(yè)管理委員會；

　�。ㄈ�）監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責；

　　（四）協(xié)調指導物業(yè)服務項目移交和接管工作；

　�。ㄎ澹┱{解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調解決物業(yè)管理中的相關問題；

　�。�六）組織實施老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務工作；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　第八條社區(qū)、居（村）民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理的相關工作，并對業(yè)主自治進行指導，做好法律、法規(guī)規(guī)定應當由社區(qū)、居（村）民委員會承擔的其他工作。

　　第九條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法實行自律管理，協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門編制行業(yè)服務標準，規(guī)范從業(yè)行為，調解行業(yè)糾紛，提高物業(yè)服務水平。

　　

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

　　

　　第十條 房屋的所有權人為業(yè)主。

　　尚未辦理房屋所有權登記，但在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權利、承擔業(yè)主義務的，依照有關法律規(guī)定執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會換屆選舉工作組應當在業(yè)主大會選舉、表決前核實業(yè)主身份。

　　業(yè)主依照法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約、物業(yè)服務合同約定行使權利，承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第十一條下列事項由業(yè)主大會決定，未成立業(yè)主大會的，由業(yè)主依法共同決定：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；

　�。ǘ�）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務人，與物業(yè)服務人協(xié)商物業(yè)服務費用；

　�。ㄎ澹┦褂媒ㄖ�物及其附屬設施的維修資金；

　�。�六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

　�。ㄆ撸└慕�、重建建筑物及其附屬設施；

　�。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛荆�或者利用共有部分從事經(jīng)營活動及其所得收益的管理、分配與使用；

　　（九）確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及標準，確定業(yè)主委員會成員工作補貼以及標準和來源；

　�。ㄊ�）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

　　（十一）有關業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　以上共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十二條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

　　新建小區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔，具體數(shù)額由建設單位與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)商確定，并應當在辦理房屋所有權首次登記前，將籌備經(jīng)費交至街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府專用賬戶。

　　第十三條業(yè)主大會會議可以采用現(xiàn)場或者互聯(lián)網(wǎng)等方式召開；采用互聯(lián)網(wǎng)方式實名表決的，鼓勵通過市物業(yè)管理行政主管部門建立的物業(yè)管理電子信息平臺進行投票。

　　社區(qū)、居（村）民委員會應當對業(yè)主大會會議的召開和投票表決進行指導和協(xié)助。

　　第十四條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生，由主任、副主任以及委員組成，一般為五至十一人的單數(shù)，每屆任期三至五年，可以連選連任。

　　第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，應當履行下列職責：

　�。ㄒ唬﹫�(zhí)行業(yè)主大會決定和決議，維護業(yè)主合法權益；

　　（二）召集業(yè)主大會會議，適時向業(yè)主大會報告工作；

　�。ㄈ�）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用；

　�。ㄋ模┒酱贅I(yè)主配合或者執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施；

　�。ㄎ澹┮勒展芾硪�(guī)約或者業(yè)主大會的決定對公共收益的收支情況進行管理；

　�。�六）調解處理物業(yè)管理活動中的相關問題；

　�。ㄆ撸┟磕觊_展不少于一次的業(yè)主滿意度測評工作；

　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十六條鼓勵業(yè)主中的熱衷于社區(qū)事務的人員以及具有財會、管理、法律等工作經(jīng)驗的人員積極參加業(yè)主委員會選舉。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到成立首次業(yè)主大會籌備組的申請后，三十日內組織成立業(yè)主大會籌備組，并按照規(guī)定召開首次業(yè)主大會，指導業(yè)主委員會的選舉。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對業(yè)主委員會成員候選人任職條件、提名進行審查。

　　第十七條業(yè)主委員會會議應當在會議召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄或者互聯(lián)網(wǎng)平臺公示會議內容和議程，并通過發(fā)放問卷、入戶走訪、召開座談會等方式征求業(yè)主和居（村）民委員會的意見、建議，可以邀請居（村）民委員會派人參加。

　　第十八條業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄或者互聯(lián)網(wǎng)平臺向業(yè)主公示下列事項：

　　（一）業(yè)主委員會成員名單；

　�。ǘ�）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的事項；

　�。ㄋ模�對業(yè)主就涉及小區(qū)公共利益的事項提出詢問的答復；

　　（五）建筑物及其附屬設施的維修資金籌集、使用情況；

　　（六）由業(yè)主委員會管理的物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益情況；

　�。ㄆ撸�業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他應當向業(yè)主公示的事項。

　　前款第五項、第六項應當常態(tài)化公示，并及時更新，第七項應當每半年公示一次，公示期均不得少于一個月；其他事項應當常年公示并及時更新。

　　第十九條業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┻`反規(guī)定使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；

　　（二）未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自簽訂或者解除物業(yè)服務合同；

　�。ㄈ�）轉移、隱匿、篡改、毀棄有關文件資料；

　�。ㄋ模�騙取、挪用、侵占建筑物及其附屬設施的維修資金或者公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)；

　�。ㄎ澹┧魅』蛘呓邮芙ㄔO單位、物業(yè)服務人的財物或者其他利益；

　�。�六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會成員出現(xiàn)上述行為之一的，社區(qū)、居（村）民委員會應當監(jiān)督、指導業(yè)主委員會暫停其履行職務，由業(yè)主大會決定罷免其業(yè)主委員會成員職務。涉嫌違法的，由相關部門依法查處。

　　第二十條業(yè)主委員會任期屆滿前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促、指導業(yè)主委員會提前做好換屆準備，及時依照有關規(guī)定組織換屆選舉。

　　第二十一條業(yè)主委員會換屆的，可以聘請專業(yè)機構對業(yè)主共有收益、業(yè)主委員會工作經(jīng)費等進行審計。審計結果報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第二十二條除業(yè)主自行管理外，物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時組織成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主委員會的職責：

　　（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

　�。ǘ�）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導后仍不能成立的；

　�。ㄈ�）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的。

　　第二十三條物業(yè)管理委員會由業(yè)主代表以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會、建設單位等代表組成，一般為七至十一人的單數(shù)，其中的業(yè)主成員不得少于二分之一；物業(yè)管理委員會主任可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居（村）民委員會的代表擔任。

　　第二十四條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自物業(yè)管理委員會成立之日起十個工作日內將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄或者互聯(lián)網(wǎng)平臺公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調處理。

　　第二十五條物業(yè)管理委員會會議由主任召集，會議應當有過半數(shù)成員參加且參加成員中業(yè)主過半數(shù)。三分之一以上成員提出召開物業(yè)管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。

　　物業(yè)管理委員會作出決定應當經(jīng)全體組成人員半數(shù)以上同意。會議結束后三日內，物業(yè)管理委員會應當將會議情況以及決定的事項在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示期不少于十日。

　　

　　第三章前期物業(yè)

　　

　　第二十六條建設單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定，通過招投標或者競爭性談判方式選聘前期物業(yè)服務人，簽訂前期物業(yè)服務合同后及時向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　分期開發(fā)的同一物業(yè)管理區(qū)域應當簽訂內容一致的前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。

　　第二十七條前期物業(yè)服務收費應當參考物業(yè)服務技術規(guī)范和相關標準，按照有關規(guī)定實行政府指導價或者市場調節(jié)價。

　　實行政府指導價的，根據(jù)國家、省有關規(guī)定執(zhí)行。實行市場調節(jié)價的，物業(yè)服務收費遵循合理、公開、費用與服務水平相適應、優(yōu)質優(yōu)價的原則。

　　第二十八條物業(yè)買受人認為前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約的內容侵害其合法權益的，可以向縣、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門投訴。

　　第二十九條前期物業(yè)服務人承接新建住宅物業(yè)前，應當會同建設單位對物業(yè)共有部分、共用設施設備進行查驗，查驗結果應當報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　物業(yè)承接查驗時，應當邀請縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會以及業(yè)主代表參加，也可以聘請第三方機構協(xié)助進行。

　　建設單位應當向前期物業(yè)服務人移交物業(yè)管理所必需的資料。建設單位與前期物業(yè)服務人在承接查驗中不得惡意串通、弄虛作假、損害業(yè)主的合法權益。

　　第三十條物業(yè)承接查驗后，建設單位應當與前期物業(yè)服務人簽訂承接查驗協(xié)議，并向業(yè)主公布承接查驗的結果。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當在簽訂承接查驗協(xié)議之日起三十日內自行或者委托前期物業(yè)服務人整改。

　　第三十一條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任，及時處理解決物業(yè)質量缺陷、配套設施設備不完善問題。建設單位委托物業(yè)服務人提供物業(yè)保修服務的，委托事項在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

　　第三十二條建設單位不得承諾或者誘導物業(yè)買受人實施違法建設或者違法裝修；不得承諾將屬于業(yè)主共有的部位、場所和設施由部分或者個別業(yè)主單獨使用。

　　

　　第四章物業(yè)服務與管理

　　

　　第三十三條從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，遵守社會公德、商業(yè)道德，誠實守信，積極參與全省統(tǒng)一的物業(yè)服務市場誠信體系，自覺接受政府和社會公眾的監(jiān)督，承擔社會責任。

　　物業(yè)服務人應當加強對員工、物業(yè)服務外包人員的文明服務教育和管理。

　　第三十四條物業(yè)服務人享有下列權利：

　　（一）根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理；

　�。ǘ�）制止損害物業(yè)或者妨礙物業(yè)管理的行為；

　　（三）依照物業(yè)服務合同約定收取物業(yè)服務費用；

　�。ㄋ模┓�律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他權利。

　　任何單位和個人不得強制物業(yè)服務人代收有關費用或者提供無償服務。

　　第三十五條物業(yè)服務人應當依照有關法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定提供服務，保持物業(yè)管理區(qū)域共有部分環(huán)境整潔、秩序良好，共用設施設備正常、安全使用，并符合下列要求：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務標準和規(guī)范提供服務，并建立日常服務臺賬；

　　（二）定期對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡查、檢查，對共有部分、共用設施設備進行養(yǎng)護；

　�。ㄈ�）接到物業(yè)損壞報修時，及時進行維護和處理；

　�。ㄋ模﹨f(xié)調建設單位、專業(yè)經(jīng)營單位及時處理物業(yè)使用和管理中的有關問題；

　�。ㄎ澹┮婪ㄒ酪�(guī)落實安全防范責任，積極做好安全防范工作；

　�。�六）在物業(yè)服務活動中積極參與社區(qū)建設，支持居（村）民委員會開展工作；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

　　業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當對物業(yè)服務人的日常服務行為加強監(jiān)督，并如實記錄監(jiān)督情況。

　　第三十六條物業(yè)服務人應當健全物業(yè)服務質量保障措施，建立服務投訴快速處理機制，定期收集業(yè)主意見、建議，接受業(yè)主監(jiān)督，提升物業(yè)服務水平。

　　第三十七條物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示下列信息：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務人營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、服務投訴電話；

　　（二）物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

　　（三）電梯、水、電、氣、暖、消防、監(jiān)控安防等專業(yè)設施設備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式、應急處置措施等；

　　（四）業(yè)主交納物業(yè)服務費用情況、公共水電分攤費用情況、物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益和支出情況；

　　（五）物業(yè)管理區(qū)域內公共車位、共用車庫經(jīng)營所得收益和支出情況；

　�。�六）建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況；

　　（七）其他依照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同、管理規(guī)約約定應當公示的信息。

　　前款第一項至第三項應當常年公示并及時更新；第四項至第六項應當每年至少公示一次，公示期不得少于一個月。鼓勵物業(yè)服務人通過互聯(lián)網(wǎng)平臺公示上述內容。

　　第三十八條鼓勵物業(yè)服務人開展助老托幼、家政保潔、家電維修、車輛租借、寵物代管等個性化服務。

　　物業(yè)服務人提供個性化服務事項的，應當公示服務標準和收費標準。

　　第三十九條鼓勵和支持物業(yè)服務人、專業(yè)服務機構以及其他單位和個人，依托鄰（鄉(xiāng)）里中心為物業(yè)服務區(qū)域內的老年人提供助餐、助潔、醫(yī)療照料、精神關愛等多種形式的服務。有條件的住宅小區(qū)應當建立配備有第三衛(wèi)生間的公共衛(wèi)生間。

　　第四十條物業(yè)服務人應當依照法律、法規(guī)以及物業(yè)服務合同約定建立健全物業(yè)管理區(qū)域內突發(fā)事件應急處理制度，落實安全防范措施。

　　發(fā)生突發(fā)事件時，應當及時采取應急處置和其他管理措施，同時向有關行政主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。

　　第四十一條物業(yè)服務人不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┰谖飿I(yè)管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標；

　�。ǘ�）將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理整體轉讓；

　�。ㄈ�）騙取、挪用或者侵占建筑物及其附屬設施的維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)；

　�。ㄋ模┥米岳�用公共場地、共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營，占用業(yè)主共有停車位；

　　（五）未將利用公共場地、共用部位、共用設施設備開展經(jīng)營性活動的收益列入公共收益；

　�。�六）將應當由物業(yè)服務人或者他人承擔的用水、用電等費用列入業(yè)主公攤費用；

　�。ㄆ撸┏鍪�、泄露或者非法提供業(yè)主信息；

　　（八）采取停電、停水、停熱、限制使用電梯或者變相限制出入等方式催交物業(yè)服務費；

　　（九）發(fā)現(xiàn)業(yè)主實施違法建設、裝修或者違反管理規(guī)約的行為，不制止、不報告；

　�。ㄊ�）違法占用消防通道和消防車登高操作場地；

　�。ㄊ�一）無正當理由限制業(yè)主自由選擇公共服務的權利；

　　（十二）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定以及損害業(yè)主權益的行為。

　　第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內除法律、法規(guī)規(guī)定禁止性行為外，還禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┥米詳[攤設點，無序停放車輛，堵塞車輛出入口；

　�。ǘ�）私拉電線、電纜為電動車輛充電；

　　（三）在窗戶、窗臺戶外部分和空調室外機上擺放、懸掛可能造成他人人身或者財產(chǎn)損害的物品；

　　（四）占用住宅樓頂種植、養(yǎng)殖；

　�。ㄎ澹└淖兘ㄖ�物防火分隔設施；

　�。�六）挖掘地下空間；

　　（七）管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第四十三條業(yè)主大會決定更換物業(yè)服務人，或者物業(yè)合同期滿后物業(yè)服務人不再續(xù)簽合同的，物業(yè)服務人應當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，依法履行交接義務，并在約定的時間撤出物業(yè)管理區(qū)域。

　　在新物業(yè)服務人接管之前，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)提供物業(yè)服務，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)服務費。但原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付此期間的物業(yè)服務費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。

　　第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內利用業(yè)主的共有部分、共用設施設備進行汽車停放、設置廣告、出租場地等經(jīng)營產(chǎn)生的收入，由物業(yè)服務人與業(yè)主大會按照協(xié)商的比例，扣除合理成本之后所得收益為公共收益。

　　公共收益主要用于補充建筑物及其附屬設施的維修資金，并應當單獨列賬管理。

　　

　　第五章老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務

　　

　　第四十五條對建成時間較長、標準較低、配套設施不健全、失養(yǎng)失修失管、不具備實施市場化物業(yè)服務條件等老舊住宅小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織實施基本物業(yè)服務。

　　縣、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門可以會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局等因素，經(jīng)征求相關業(yè)主意見后，為老舊住宅小區(qū)、零星院落劃定物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四十六條縣、區(qū)人民政府應當制定老舊住宅小區(qū)改造整治規(guī)劃、整治標準和年度計劃，對老舊住宅小區(qū)進行改造整治，改善基礎設施條件，推動實施基本物業(yè)服務的老舊住宅小區(qū)向市場化物業(yè)服務過渡。

　　老舊住宅小區(qū)的道路、照明、綠地以及文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑、設施設備的改造建設資金，由政府負責。業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。

　　第四十七條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織、協(xié)調小區(qū)內衛(wèi)生、綠化、治安、消防安全、維修維護等基本物業(yè)服務管理。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在物業(yè)管理行政主管部門的指導下，針對老舊住宅小區(qū)的不同情況，制定基本物業(yè)服務內容與標準、收費項目與標準、人員安排等，并在廣泛征求業(yè)主意見后實施。

　　業(yè)主應當承擔相應的物業(yè)服務費。

　　第四十八條實施基本物業(yè)服務的老舊住宅小區(qū)可以利用物業(yè)共有部分、共用設施設備經(jīng)營所得公共收益，補貼物業(yè)服務費。

　　向業(yè)主收取物業(yè)服務費以及利用公共收益補貼物業(yè)服務費后仍然不足的，縣、區(qū)人民政府在一定期限內給予補助。具體辦法由縣、區(qū)人民政府制定。

　　第四十九條支持老舊住宅小區(qū)業(yè)主為滿足日常生活需要加裝電梯。加裝電梯應當遵循業(yè)主自愿、社區(qū)引導、充分協(xié)商、保障安全、依法監(jiān)管的原則。

　　第五十條鼓勵社會資本參與老舊住宅小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。

　　經(jīng)改造后具備實施市場化物業(yè)服務條件的，由業(yè)主大會或者物業(yè)管理委員會依法選聘物業(yè)服務人。

　　

　　第六章監(jiān)督管理

　　

　　第五十一條市人民政府應當梳理涉及物業(yè)管理的行政處罰事項和執(zhí)法主體，列出清單，并予以公布。

　　有關執(zhí)法主體應當依法及時查處物業(yè)服務人報告和有關業(yè)主投訴的違法行為。

　　第五十二條市、縣、區(qū)人民政府相關行政主管部門應當依法履行職責，做好下列工作：

　�。ㄒ唬┕�安機關負責依法查處住宅小區(qū)內影響治安管理的違法行為，開展智慧安防、保安服務、養(yǎng)犬、房屋租賃等監(jiān)督管理，并依法處理住宅小區(qū)內的交通事故；負責日常消防監(jiān)督檢查、開展消防宣傳教育；

　�。ǘ�）城市管理部門負責依法查處違法建設、擅自占用和損壞住宅小區(qū)公共綠化、損害市容環(huán)境等違法行為，加強對生活垃圾的收集、運輸和處理的監(jiān)督管理；

　�。ㄈ�）生態(tài)環(huán)境部門負責依法查處住宅小區(qū)內企事業(yè)單位的噪音污染、違法排放污染物等行為；

　�。ㄋ模┦袌霰O(jiān)督管理部門負責依法查處住宅小區(qū)內特種設備和物業(yè)服務收費價格違法行為；

　�。ㄎ澹┫�防救援機構負責依法督促落實消防安全責任，依法查處影響消防設施和消防車通道使用等違反消防法律、法規(guī)的行為；

　　（六）其他部門和機構在各自的職責范圍內做好住宅小區(qū)內有關監(jiān)督管理工作。

　　第五十三條縣、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公布有關部門的職能、投訴受理方式。

　　有關部門接到投訴后應當?shù)怯洠瑢儆诒静块T職權范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內予以回復，已有法定期限的，從其規(guī)定。

　　第五十四條縣、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當適時組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者第三方專業(yè)機構對物業(yè)服務人的人員配備、設施設備條件、管理水平、服務質量、業(yè)主滿意度、社會信譽等事項進行評估。評估時，應當聽取業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、社區(qū)黨組織和居（村）民委員會的意見。評估結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示。

　　第五十五條市人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當會同相關部門，建立并推廣使用物業(yè)管理公共服務平臺，用于下列用途：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務招投標、業(yè)主大會投票表決；

　�。ǘ�）物業(yè)管理相關信息公開、物業(yè)管理糾紛投訴處理等；

　�。ㄈ�）錄入并共享市、縣、區(qū)人民政府有關部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)、居（村）民委員會在指導、監(jiān)督住宅物業(yè)管理工作中需要互通的信息；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務質量評價；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務人信用信息查詢；

　�。�六）其他與住宅物業(yè)管理活動有關的用途。

　　

　　第七章法律責任

　　

　　第五十六條違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第五十七條違反本條例第十二條第二款規(guī)定，建設單位不提供籌備費用的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下罰款。

　　第五十八條違反本條例第三十七條規(guī)定，物業(yè)服務人未按照要求在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示有關信息的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第五十九條違反本條例第四十一條第四項、第五項規(guī)定，擅自利用公共場地、公共部位、公共設施設備進行經(jīng)營，占用業(yè)主共有停車位，未將利用公共場地、公共部位、公共設施設備開展經(jīng)營性活動的收益等列入公共收益的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下罰款。違反本條例第四十一條第六項、第九項規(guī)定，將應當由物業(yè)服務人或者他人承擔的用水、用電等費用列入業(yè)主公攤費用，發(fā)現(xiàn)業(yè)主實施違法建設、裝修或者違反管理規(guī)約的行為不制止、不報告的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責令限期改正，處五千元以上五萬元以下罰款。

　　第六十條違反本條例第四十三條第一款，物業(yè)服務人未按照約定時間撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十一條物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關行政主管部門及其工作人員在住宅物業(yè)管理監(jiān)督活動中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　

　　第八章附則

　　

　　第六十二條本條例自2023年11月1日起施行。