陜西省安康市人大常委會

安康市物業(yè)服務與管理條例

（2022年8月30日安康市第五屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過 2022年12月1日陜西省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議批準）


目 錄


第一章 總則

第二章 物業(yè)服務區(qū)域

第一節(jié) 物業(yè)服務區(qū)域劃分

第二節(jié) 共有物業(yè)

第三章 前期物業(yè)服務與管理

第四章 業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會籌備組

第二節(jié) 業(yè)主共同決定事項和業(yè)主大會

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第四節(jié) 物業(yè)管理委員會和其他規(guī)定

第五章 物業(yè)服務

第六章 物業(yè)的使用和維護

第一節(jié) 物業(yè)的使用和維護

第二節(jié) 維修資金的使用和管理

第七章 監(jiān)督管理

第八章 法律責任

第九章 附則


第一章 總 則


第一條 為了構建黨建引領社區(qū)治理框架下的物業(yè)服務管理體系，規(guī)范物業(yè)服務與管理活動，維護物業(yè)活動各方合法權益，營造安全、文明、和諧的生活環(huán)境，根據《中華人民共和國民法典》《陜西省物業(yè)服務管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內的物業(yè)服務、物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)服務，是指物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同約定向業(yè)主提供建筑物及其附屬設施設備維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等服務。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主對建筑物共有部分行使共同管理權，在物業(yè)服務區(qū)域內設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、選聘物業(yè)服務人、籌集和使用維修資金、使用和維護物業(yè)等活動。

本條例所稱物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

第三條 物業(yè)服務與管理應當納入社會治理體系，堅持黨的領導、政府主導、部門監(jiān)管、社村協(xié)管、業(yè)主自治、多方參與、專業(yè)服務、合理收費、誠實信用、協(xié)商共建、科技支撐的原則。

建立健全村（社區(qū)）黨組織領導下村（居）民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務人等共同參與的治理架構。

符合條件的業(yè)主委員會、物業(yè)服務人應當根據有關黨內法規(guī)，成立黨支部或者聯(lián)合黨支部，在村（社區(qū)）黨組織的領導下開展活動，發(fā)揮黨建引領作用。

第四條 建立完善市、縣（市、區(qū)）、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會四級物業(yè)服務與管理工作的監(jiān)管體系。

第五條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，依法制定行業(yè)服務規(guī)范，建立健全服務質量評價體系，維護物業(yè)服務人及其從業(yè)人員的合法權益，推動物業(yè)服務行業(yè)健康有序發(fā)展。

鼓勵物業(yè)服務人加入物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會。

第六條 市、縣（市、區(qū)）人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革，對不符合物業(yè)服務與管理條件的居住區(qū)進行治理，完善市政、公用和生活服務設施，使其滿足實施物業(yè)服務與管理的條件。

鼓勵社會力量參與老舊小區(qū)、易地搬遷安置小區(qū)等的改造和服務。改造后的老舊小區(qū)和易地搬遷安置小區(qū)等，可以選擇聘請物業(yè)服務人服務、村（居）民自主管理或者村（社區(qū)）黨組織與村（居）民委員會協(xié)同管理等模式。

第七條 倡導建立和完善綠色、智慧物業(yè)服務與管理。市人民政府構建全市流程一體化在線物業(yè)服務與管理平臺，建設數字化便民惠民智慧物業(yè)服務體系，提高物業(yè)服務與管理的效率和質量。


第二章 物業(yè)服務區(qū)域


第一節(jié) 物業(yè)服務區(qū)域劃分

第八條 物業(yè)服務區(qū)域的劃分應當綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照相對獨立、便于服務的原則劃定，并在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示。按照下列標準進行具體劃分：

（一）按照物業(yè)項目的建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；

（二）物業(yè)主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)服務區(qū)域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)服務區(qū)域；

（三）不同物業(yè)服務區(qū)域地理上自然相連的，可以合并為一個物業(yè)服務區(qū)域。

第九條 新建項目擬實行物業(yè)服務與管理的，建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，持建設項目規(guī)劃設計方案，向縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門提出物業(yè)服務區(qū)域劃分的申請。住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當自受理之日起三十日內，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府的意見后進行劃分，并書面告知建設單位。

建設單位對物業(yè)服務區(qū)域劃分有異議的，由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門會同街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府確定。

已投入使用、未劃分物業(yè)服務區(qū)域或者劃分的物業(yè)服務區(qū)域確需調整的，依照本條例第三十條規(guī)定程序形成共同意見后，由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門會同街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，依照劃分標準，結合物業(yè)服務與管理實際需要，確定物業(yè)服務區(qū)域并公示。

第二節(jié) 共有物業(yè)

第十條 物業(yè)服務區(qū)域內的以下部分屬于業(yè)主共有：

（一）共有部分，是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等；

（二）共用設施設備，是指物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設施、安防設施、監(jiān)控系統(tǒng)、垃圾轉運、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備,但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、公共綠地或者明示屬于個人的綠地除外；

（三）合同約定的其他歸全體業(yè)主所有的共有部分、共用設施設備；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分、共用設施設備。

利用物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主共有部分、共用設施設備經營所取得的廣告、停車、租賃攤位等經營收入，以及部分通信運營管理費、因小區(qū)公共設施損壞所得賠償等收入在扣除合理成本之后的公共收益屬于業(yè)主共有，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以委托物業(yè)服務人代為收取，不得以任何個人名義進行管理。

公共收益主要用于補充維修資金，也可以根據業(yè)主大會的決定使用，任何單位或者個人不得挪用、侵占。

第十一條 新建物業(yè)服務區(qū)域內，物業(yè)服務用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在建設工程設計方案和規(guī)劃圖紙中載明。新建物業(yè)服務區(qū)域內，建設單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務用房：

（一）建筑面積三十萬平方米以下的，按建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供；

（三）物業(yè)服務用房必須相對獨立，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)服務用房建筑面積的百分之五十；

（四）業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米；

（五）物業(yè)服務用房應當具備水、電等基本使用功能，建設單位應當對物業(yè)服務用房配置獨立的水、電等計量器具。

建設單位在申請商品房預售許可證時，應當提供物業(yè)服務用房面積和位置。市、縣（市、區(qū)）不動產登記部門在辦理首次登記時應當在不動產登記簿中注明物業(yè)服務用房面積和位置，業(yè)主有權查詢。

已建成但未配建物業(yè)服務用房的住宅小區(qū)，物業(yè)服務用房可以由物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府會同縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門協(xié)調解決。

物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產權登記。建設單位、物業(yè)服務人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會不得擅自處分。

法律、法規(guī)對物業(yè)服務用房另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十二條 建設單位在銷售房屋時，應當以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現場顯著位置向買受人明示下列內容：

（一）物業(yè)服務區(qū)域的范圍；

（二）屬于業(yè)主共有的車位數量和位置、建設單位可處分的車位數量和位置；

（三）地下室（含人民防空地下室部分）、架空層面積及其權屬；

（四）物業(yè)服務用房及其他共有部分的面積和位置、共用設施設備名稱；

（五）公共綠化的面積和位置；

（六）其他需要明示的場所和設施設備。


第三章 前期物業(yè)服務與管理


第十三條 前期物業(yè)服務是指建設單位通過招標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人，在物業(yè)服務區(qū)域內進行的物業(yè)服務活動。

第十四條 建設單位在申請商品房預售許可證前或者現房銷售三十日前，應當在縣（市、區(qū)）住房與城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下通過招標方式選聘前期物業(yè)服務人。

投標人少于三個或者物業(yè)服務區(qū)域房屋建筑面積小于三萬平方米的，經縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務人。

建設單位在選聘前期物業(yè)服務人過程中應當聽取當地物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會的意見和建議。

第十五條 建設單位應當在房屋銷售之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害房屋買受人的合法權益。臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及其他物業(yè)使用人、物業(yè)服務人等具有約束力。

建設單位應當在房屋銷售時將臨時管理規(guī)約向房屋買受人明示，并予以說明。房屋買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第十六條 新建物業(yè)服務區(qū)域實行前期物業(yè)服務管理，建設單位應當與選聘的物業(yè)服務人簽訂前期物業(yè)服務合同。

前期物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同終止。

第十七條 前期物業(yè)服務費實行政府指導價。前期物業(yè)服務合同生效之日至所出售房屋交付之日期間發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。

前期物業(yè)服務合同應當就前期物業(yè)服務是否收費、服務內容以及收費標準等進行約定。

出售房屋交付之日的次日至前期物業(yè)服務合同終止之日期間發(fā)生的物業(yè)服務費用，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔。

第十八條 前期物業(yè)服務期間的公共收益由前期物業(yè)服務人代為收取，存入專項資金賬戶并建立臺賬，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會成立后移交。

第十九條 在新建物業(yè)交付使用十五日前，縣（市、區(qū)）住房與城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應當監(jiān)督建設單位與選聘的前期物業(yè)服務人按照承接查驗相關法規(guī)要求完成物業(yè)共有部分、共用設施設備的承接查驗工作，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，公開查驗結果。物業(yè)服務人應當將共有部分、共用設施設備的數量以及質量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當在三十日內予以整改處理，并及時組織復驗。

承接查驗協(xié)議應當依法對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。

物業(yè)服務人不得承接未經查驗或者查驗（復驗）結果與竣工驗收資料不符的物業(yè)；擅自承接的，因共有部分、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。

第二十條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）建筑物及其附屬設施設備質量保修文件和使用說明文件；

（四）物業(yè)服務區(qū)域劃分的相關文件；

（五）物業(yè)服務所必需的其他資料。

建筑物及其附屬設施設備已投入使用，上述資料未移交的，應當及時移交；資料不全的，應當補齊。

物業(yè)服務人應當自物業(yè)交接后三十日內持承接查驗協(xié)議、移交清單及查驗交接記錄等資料向縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會與新物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起十五日內，前期物業(yè)服務人應當依照本條例規(guī)定向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會完整移交物業(yè)服務用房、相關設施設備和物業(yè)服務所必需的相關資料等，新的物業(yè)服務人接管物業(yè)后，前期物業(yè)服務人應當及時退出物業(yè)服務區(qū)域。


第四章 業(yè)主和業(yè)主組織


第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會籌備組

第二十一條 房屋的所有權人為業(yè)主。

基于買賣、贈與、繼承、拆遷補償或者其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的形式，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的個人或者單位，視為業(yè)主。

業(yè)主轉讓建筑物內的專有部分，其對共有部分、共用設施設備享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

第二十二條 業(yè)主在物業(yè)服務與管理活動中，依法享有下列權利:

（一）自行管理物業(yè)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議；

（三）參加業(yè)主大會會議，發(fā)表意見，行使投票權；

（四）選舉業(yè)主委員會，并享有被選舉權；

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的工作；

（六）監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（七）對共有部分、共用設施設備和相關場地以及維修資金、公共收益等業(yè)主共有資金使用管理的知情權、決定權和監(jiān)督權；

（八）就制訂或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同及其他物業(yè)服務事項提出意見和建議；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。　

業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

第二十三條 業(yè)主在物業(yè)服務與管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)服務區(qū)域內物業(yè)共有部分和共用設施設備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會依法作出的決定；

（四）按照有關規(guī)定繳納維修資金；

（五）按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)費；

（六）配合物業(yè)服務人實施物業(yè)服務以及配合政府依法實施應急處置措施和其他管理措施；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

第二十四條 業(yè)主可以設立業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)服務區(qū)域內全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主的合法權益，履行相應職責。

一個物業(yè)服務區(qū)域設立一個業(yè)主大會。業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不設立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第二十五條 物業(yè)服務區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：

（一）房屋出售并交付的建筑面積達到物業(yè)服務區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套房屋出售并交付滿兩年的，且房屋出售并交付的建筑面積達到物業(yè)服務區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。

第二十六條 物業(yè)服務區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會規(guī)定條件的，建設單位應當在三十日內書面告知縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門和街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公告。建設單位應當同時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料：

（一）物業(yè)服務區(qū)域劃分資料；

（二）物業(yè)服務區(qū)域內建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設施設備的交接資料；

（六）物業(yè)服務用房配置確認資料；

（七）其他有關的文件資料。

街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府自收到前款資料六十日內，組織成立業(yè)主大會籌備組。住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當予以指導、培訓和協(xié)助。

建設單位未履行告知義務或者無法確定建設單位的，物業(yè)服務區(qū)域內二十名以上業(yè)主可以向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提出設立業(yè)主大會的申請，街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應當在三十日內予以核實，符合條件的，組織成立業(yè)主大會籌備組。

第二十七條 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、村（社區(qū)）黨組織、村（居）民委員會等代表組成。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立，前期物業(yè)服務人應當協(xié)助籌備組開展工作。

業(yè)主大會籌備組由單數組成，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組人數的二分之一，籌備組組長由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府工作人員擔任。

業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表由業(yè)主公開推選產生；業(yè)主推選不能達成共同意見的，可以由村（社區(qū)）黨組織推薦產生。

業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立起七日內在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公告。

第二十八條 業(yè)主大會籌備組組建所需經費，由建設單位先行墊付；無法確定建設單位的老舊小區(qū)等，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府墊付。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會組建后，所墊付費用從物業(yè)服務區(qū)域公共收益中支出。

建設單位以及物業(yè)服務人應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，提供設立業(yè)主大會必須的文件資料，并在物業(yè)服務區(qū)域內提供相應的人力、場地支持等保障措施。

第二十九條 業(yè)主大會籌備組應當開展以下工作，并就其確定的事項于首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示：

（一）確認業(yè)主身份、人數及所擁有的專有部分面積，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數；

（二）制定首次業(yè)主大會會議召開方案，確定時間、地點、形式和內容；

（三）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案，議事規(guī)則至少應當包括業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和遞補等事項，并不得違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定；

（四）提出業(yè)主委員會成員候選人名單；

（五）擬定業(yè)主委員會選舉辦法；

（六）首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

業(yè)主對公示內容有異議的，業(yè)主大會籌備組應當研究處理并在首次業(yè)主大會會議召開前作出答復。

籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產生業(yè)主委員會。因特殊情況未能在九十日內組織召開首次業(yè)主大會會議的，可以延長三十日。

籌備組成員三次無故不參加籌備會議的，其成員資格自動終止。逾期未召開首次業(yè)主大會會議的，或者半數以上籌備組成員提出辭職或者成員資格終止的，籌備組自行解散，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府按照本條例的規(guī)定重新組織成立籌備組。

業(yè)主大會籌備組應當自業(yè)主委員會選舉產生之日起，向業(yè)主委員會移交本條例第二十六條規(guī)定的資料，并終止活動。


第二節(jié) 業(yè)主共同決定事項和業(yè)主大會

第三十條 業(yè)主共同決定事項，可以采取召開業(yè)主大會會議的方式，也可以以書面征求意見等其他方式進行。下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）物業(yè)服務區(qū)域調整、業(yè)主委員會成員工作津貼標準等有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第（六）項至第（八）項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。

本條規(guī)定中的專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

業(yè)主共同決定的事項，應在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示，對本物業(yè)服務區(qū)域內的全體業(yè)主和其他物業(yè)使用人以及物業(yè)服務人具有約束力。

業(yè)主共同決定的事項，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

第三十一條 業(yè)主大會會議可以采用現場討論或者書面征求意見的方式，也可以通過業(yè)主決策網絡信息系統(tǒng)等互聯(lián)網方式進行。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。業(yè)主大會會議投票表決應當為實名投票。

采用現場討論形式召開業(yè)主大會會議的，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，應當持有所代表業(yè)主的授權委托書，委托書應載明委托事項和表決意見。業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議不得轉委托。業(yè)主代表推選辦法可以在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主大會會議采用書面方式征求意見的，業(yè)主應當實名簽署意見，并由業(yè)主委員會將征求意見的結果在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示，業(yè)主有權查閱相關資料。

第三十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約約定的其他事項。

業(yè)主委員會應當在組織召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示，并以適當方式告知全體業(yè)主，但前款第（二）項規(guī)定的情形除外。

業(yè)主委員會不按規(guī)定履行組織召開業(yè)主大會會議職責的，業(yè)主可以請求街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府責令其限期組織召開；逾期仍未召開的，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會。

業(yè)主大會可以委托街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府或者村（居）民委員會代為保管業(yè)主大會印章；需要使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主委員會向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府或者村（居）民委員會提出。

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第三十三條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生，向業(yè)主大會負責并報告工作，在村（社區(qū)）黨組織的指導下工作，受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務的實施情況；

（二）代表業(yè)主與物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、其他物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十四條 業(yè)主委員會由委員、候補委員組成。業(yè)主共同決定選舉產生業(yè)主委員會委員、候補委員。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起十五日內召開首次會議，從業(yè)主委員會委員中推選產生業(yè)主委員會主任、副主任。

業(yè)主委員會人數為單數，其任期除議事規(guī)則另有規(guī)定外一般為三年，可以連選連任。業(yè)主委員會組成人員數額和任期，主任、副主任、委員、候補委員產生規(guī)則等事項應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主委員會候補委員可以參加業(yè)主委員會會議，享有發(fā)言權但沒有投票、選舉等表決權。

第三十五條 業(yè)主委員會成員應當是本物業(yè)服務區(qū)域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法、熱心服務、責任心強，具有一定的社會公信力和組織能力；

（三）履行業(yè)主義務，未拖欠維修資金；

（四）本人、配偶及其近親屬沒有在本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務人處任職；

（五）不存在其他可能影響公正履行業(yè)主委員會成員職責的情形。

業(yè)主委員會成員候選人可以通過業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦、村（社區(qū)）黨組織推薦等方式產生。

成立首次業(yè)主大會，業(yè)主委員會成員的候選人資格審查工作由業(yè)主大會籌備組負責。業(yè)主委員會改選換屆選舉，所推選的業(yè)主委員會成員的候選人資格由物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府負責審查，村（社區(qū)）黨組織協(xié)助。

鼓勵業(yè)主中符合條件的村（社區(qū)）黨組織成員、黨員、黨代表、人大代表和政協(xié)委員積極參選業(yè)主委員會成員，通過法定程序擔任業(yè)主委員會成員。

第三十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持業(yè)主大會及業(yè)主委員會選舉情況報告、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會成員名單及基本情況等材料，經街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府審核后，在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案，并對以上報送材料的真實性負責。

縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當自收到全部備案材料之日起五日內，完成備案并出具備案回執(zhí)。經備案的業(yè)主委員會，其選舉產生之日為成立日期。

備案事項發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告原備案單位，并告知物業(yè)服務人。

業(yè)主委員會持備案回執(zhí)和備案的相關資料到街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府開具業(yè)主委員會印章刻制證明。

業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管。業(yè)主委員會印章的使用，應當由業(yè)主委員會會議決定。

第三十七條 業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

（一）接受本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務人及其利害關系人提供的利益或者財物；

（二）干擾、阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權或者不執(zhí)行業(yè)主共同決定事項；

（三）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)服務與管理活動中形成的文件資料或者擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（四）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經業(yè)主大會授權，擅自與物業(yè)服務人簽訂、修改物業(yè)服務合同；

（五）泄露或者違法使用業(yè)主信息；

（六）承攬本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務人的業(yè)務或者推薦他人到該物業(yè)服務人處工作；

（七）其他可能妨礙公正履職或者損害業(yè)主利益的行為。

街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應當對業(yè)主委員會及其成員的履職情況予以監(jiān)督。對于業(yè)主委員會及其成員履職中違反法律、法規(guī)的行為，應當及時制止和通報全體業(yè)主，并向業(yè)主大會提出撤銷業(yè)主委員會成員資格或者重新選舉業(yè)主委員會的建議。

第三十八條 業(yè)主委員會成員因健康或者其他原因喪失履行職責能力、喪失民事行為能力、物業(yè)轉讓和滅失、被判處刑罰失去人身自由等原因，其成員資格自然終止。

業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會成員資格終止：

（一）自行提出辭職的；

（二）不履行業(yè)主委員會成員職責或者無正當理由三次不參加業(yè)主委員會會議的；

（三）不履行業(yè)主義務、不遵守管理規(guī)約情節(jié)嚴重的；

（四）本人、配偶及其近親屬在本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務人處任職的；

（五）有違反本條例第三十七條規(guī)定的禁止性行為的；

（六）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會成員的。

物業(yè)服務區(qū)域內占業(yè)主總人數百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主大會和業(yè)主委員會提出罷免業(yè)主委員會成員資格的建議。業(yè)主委員會收到罷免建議之日起三十日內組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會收到罷免建議之日起三十日內未組織召開業(yè)主大會臨時會議的，提出罷免建議的業(yè)主可以請求所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府責令其三十日內組織召開；逾期仍未召開的，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府組織召開臨時業(yè)主大會。

第三十九條 業(yè)主委員會主任資格終止的，由業(yè)主委員會成員從副主任中推選主任；副主任資格終止的，由業(yè)主委員會成員從其他委員中推選副主任；業(yè)主委員會委員資格終止的，由候補委員按照得票數從高到低依次遞補。業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公告成員的變更情況。

業(yè)主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。

第四十條 業(yè)主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由其委托的副主任召集。

業(yè)主委員會會議至少每季度召開一次，管理規(guī)約中另有約定的，從其約定。經三分之一以上委員提議，主任應當召集業(yè)主委員會會議。

主任或者受委托的副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

第四十一條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)服務與管理公共事項，應當于會議召開三日前，以書面形式向村（居）民委員會通報會議議程，聽取其意見和建議；并在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應當有過半數的委員出席，未出席會議的委員可以以書面形式、書面委托代理人或者通過業(yè)主決策網絡信息系統(tǒng)等方式參與表決，業(yè)主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意，并自作出決定之日起三日內在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置予以公示。

第四十二條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府報告，并在其指導下召開業(yè)主大會進行換屆選舉。

一個任期內，出現業(yè)主委員會無法正常履行職責的情形，或者業(yè)主委員會拒不履行職責的，在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門指導下，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府組織，物業(yè)所在地的村（居）民委員會協(xié)助，召開業(yè)主大會臨時會議，改選、重選業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉的，街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府在村（居）民委員會的協(xié)助下，組織換屆選舉工作。

原業(yè)主委員會應當在新一屆業(yè)主委員會成立后十日內將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接工作。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府督促移交。

第四十三條 業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，并及時在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置依法公示并及時更新以下情況和資料：

（一）管理規(guī)約、議事規(guī)則、物業(yè)服務合同；

（二）維修資金和共有部分、共用設施設備經營收益的收支情況；

（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費使用、業(yè)主委員會成員工作津貼等發(fā)放情況；

（四）業(yè)主委員會成員變更情況；

（五）其它應當向業(yè)主公開的情況和資料。

對于應當公開而沒有公開的信息，業(yè)主有權查詢或者要求業(yè)主委員會公開；仍不公開的，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府責令公開。

第四節(jié) 物業(yè)管理委員會和其他規(guī)定

第四十四條 街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府負責組建物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會作為業(yè)主委員會成立前的過渡性機構，代行業(yè)主委員會職責，組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務與管理事項，并推動符合條件的物業(yè)服務區(qū)域設立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會。

第四十五條 有下列情形之一的，業(yè)主可以申請組建物業(yè)管理委員會：

（一）業(yè)主大會籌備組未能在本條例第二十九條規(guī)定的期限內召開業(yè)主大會的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但因其他原因未成立的；

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