黑龍江省齊齊哈爾市人大常委會

齊齊哈爾市住宅物業(yè)管理條例

（2024年5月20日齊齊哈爾市第十七屆人民代表大會常務委員會第十九次會議通過 2024年6月29日黑龍江省第十四屆人民代表大會常務委員會第十五次會議批準）



第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護住宅物業(yè)管理相關主體的合法權益，改善人民群眾的居住和生活環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《黑龍江省住宅物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理）以及相關監(jiān)督管理活動，適用本條例。

第三條 物業(yè)管理應當堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、專業(yè)服務、行業(yè)自律的原則。

鼓勵、引導中國共產(chǎn)黨黨員和各級人大代表、政協(xié)委員參與社區(qū)治理，推動在物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織，符合條件的社區(qū)黨組織和居民委員會成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。

第四條 市物業(yè)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的行業(yè)指導和監(jiān)督管理工作�？h（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門負責所轄區(qū)域物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理所轄區(qū)域物業(yè)管理活動。

其他有關行政主管部門，按照各自職責做好相關監(jiān)督管理工作。

第五條　物業(yè)管理實行聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議應當由市、縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會、公安派出所、物業(yè)服務人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、有關行政主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位等參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：

（一）業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、有關部門不依法履行職責的情況；

（二）物業(yè)服務人減少服務內(nèi)容、降低服務質(zhì)量，或者在履行退出程序時出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件；

（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

第六條 鼓勵開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身等社區(qū)服務活動。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業(yè)主或者物業(yè)使用人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務人和專業(yè)經(jīng)營單位應當給予協(xié)助、配合。

第七條 建設單位應當在銷售房屋前，按照國家規(guī)定通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務人。投標人不足三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門批準，可以協(xié)議選聘前期物業(yè)服務人。住宅規(guī)模較小的認定標準，由市、縣（市）人民政府確定并向社會公布。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家、省、市有關住宅小區(qū)規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準進行建設，不得擅自改變用途。

老舊小區(qū)改造，應當完善配套基礎設施和公共服務設施。

第九條 新建住宅小區(qū)配建停車位，應當建設充電基礎設施或者預留建設安裝條件。鼓勵已建成的住宅小區(qū)設置電動車停放場地和充電設施。

第十條 物業(yè)承接現(xiàn)場查驗二十日前，建設單位應當向物業(yè)服務人移交下列相關資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等準許使用文件；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）承接查驗所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第十一條 建設單位應當自住宅小區(qū)竣工驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設施設備以及相關管線移交管理手續(xù)。專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并承擔維護管理責任。

物業(yè)服務人應當配合專業(yè)經(jīng)營單位依法做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備的維修、養(yǎng)護等工作。

第十二條　業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效證件為依據(jù)。

建設單位或者前期物業(yè)服務人應當將業(yè)主入住情況以書面方式及時報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第十三條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十五人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任，每屆任期一般不超過五年，可連選連任。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會成員中推選主任、副主任。

第十四條　業(yè)主委員會任期屆滿前九十日，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

業(yè)主委員會應當在換屆后五日內(nèi)將印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主共有的財物等，移交給新一屆業(yè)主委員會；不及時移交的，經(jīng)新一屆業(yè)主委員會提出，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)督促移交。新一屆業(yè)主委員會應當向業(yè)主通報上述交接情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫不足，需要增設的，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設施以及公共配套設施的前提下，召開業(yè)主大會會議，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，按照規(guī)定辦理相關手續(xù)后，方可增設。

第十六條 按照國家有關規(guī)定無需辦理施工許可證的住宅室內(nèi)裝飾裝修，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當在房屋裝修前將裝修方案、圖紙或者相關說明、房屋裝修安全保證書送交物業(yè)服務人；未選聘物業(yè)服務人的，應當報送街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

物業(yè)服務人或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將裝修工程的禁止行為、注意事項一次性告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

第十七條 管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務和違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、防盜網(wǎng)、太陽能熱水器等設施，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約等相關規(guī)定�！�

第十八條 物業(yè)服務人應當自訂立或者變更物業(yè)服務合同之日起十五日內(nèi)，向縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主有權進行查閱和復制。

物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同約定的標準提供物業(yè)服務，不得減少服務內(nèi)容、降低服務質(zhì)量。

物業(yè)服務人可以聘請專業(yè)性服務組織或者其他第三人承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕和秩序維護等專項服務。但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

第十九條 物業(yè)服務合同終止，原物業(yè)服務人應當按時辦理退出手續(xù)，履行下列交接義務：

（一）移交保管的物業(yè)檔案、服務檔案；

（二）提供物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)以及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料；

（三）交還物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)服務用房等資產(chǎn)和相關設施，以及物業(yè)服務所必須的相關資料；

（四）結(jié)清預收、代收和預付、代付的有關費用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

第二十條　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。

業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)費，物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和相關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受物業(yè)服務為由拒交物業(yè)費。

第二十一條　物業(yè)服務人應當按照相關規(guī)定對物業(yè)服務事項和質(zhì)量要求，收費項目、標準和方式等進行公示，不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費。

物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣以及限制業(yè)主進出小區(qū)、入戶、使用電梯、車輛進出車位等方式催交物業(yè)費。

第二十二條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益以及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時維修、養(yǎng)護，相關業(yè)主和物業(yè)使用人應當給予配合。

電梯等屬于業(yè)主共有的特種設備，應當按照特種設備管理有關規(guī)定，委托具有相應資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)進行定期檢驗、檢測和維護。

第二十三條　業(yè)主或者物業(yè)使用人長期空置物業(yè)的，應當告知物業(yè)服務人，與其就專有部分的維修、養(yǎng)護、管理等事項進行協(xié)商約定，并在出行前與回歸后，通知燃氣經(jīng)營單位入戶安全檢查。

第二十四條 業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前交存首期維修資金。未按照規(guī)定交存首期維修資金的，建設單位不得將房屋交付買受人。

首期維修資金按照業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存數(shù)額為本市建筑安裝工程每平方米造價的百分之五。

第二十五條 維修資金用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用，按照約定分攤；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例分攤。

第二十六條 維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，并接受維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主監(jiān)督。

提出維修資金使用申請的，應當對所提交材料的真實性、合法性、有效性負責，因隱瞞真實情況或者提供虛假材料給相關業(yè)主造成損失的，依法承擔相應法律責任。

第二十七條　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務人、專業(yè)經(jīng)營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者物業(yè)管理聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第二十八條 違反本條例規(guī)定，建設單位未通過招投標或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務人的，由縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下罰款。

第二十九條 違反本條例規(guī)定，建設單位未與相關專業(yè)經(jīng)營單位辦理移交管理手續(xù)的，由縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第三十條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務人減少服務內(nèi)容、降低服務質(zhì)量的，由縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上二萬元以下罰款。

第三十一條 法律、法規(guī)對物業(yè)管理有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三十二條 業(yè)主依法決定對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾�、社區(qū)服務機構(gòu)代行管理或者企業(yè)事業(yè)單位自行管理，以及非住宅物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

第三十三條 本條例自2024年8月1日起施行。2018年11月27日齊齊哈爾市第十六屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過的《齊齊哈爾市物業(yè)管理條例》同時廢止。