四川省成都市人大常委會

成都市物業管理條例


（2007年8月10日成都市第十四屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議通過 2007年9月27日四川省第十屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準 2023年12月29日成都市第十八屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂 2024年4月3日四川省第十四屆人民代表大會常務委員會第十一次會議批準）

目 錄

第一章 總 則

第二章 物業及其管理主體

第一節 物業管理區域的劃分與調整

第二節 附屬設施設備及共有資金

第三節 業主和業主大會

第四節 業主委員會

第五節 物業管理委員會

第六節 自行管理

第三章 物業服務

第一節 一般規定

第二節 物業服務人選聘

第三節 物業承接和退出

第四節 物業服務收費

第四章 物業使用和管理維護

第五章 監督管理

第六章 法律責任

第七章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，保障物業依法、安全、文明、有序使用，維護業主、物業服務人等物業管理各方的合法權益，建設和諧宜居的高品質生活和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律、法規，結合成都市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

第三條 本條例所稱物業管理，是指業主自行管理或者通過選聘物業服務人等方式，對物業管理區域內的建筑物及其附屬設施、相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條 本市物業管理納入基層社會治理體系，堅持黨建引領、政府指導、業主自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。

本市物業管理相關主體應當遵循公開公平、誠實信用、權責對等、質價相符的原則。

第五條 推動物業服務與社區生活服務相融合，實現創新發展、協調發展、綠色發展、開放發展、共享發展，提升物業管理水平，營造全齡友好、幸福和諧的工作和生活環境。

第六條 市和區（市）縣人民政府應當加強對物業管理活動及其監督管理工作的領導，將物業服務納入現代服務業發展規劃，建立物業管理聯席會議制度，統籌研究解決物業管理重大問題。

區（市）縣人民政府應當建立保障機制，在鎮人民政府、街道辦事處明確物業管理專職機構，配備專職工作人員，落實工作經費。

鼓勵相關部門、鎮人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會等依法通過購買服務方式委托符合條件的物業服務人承擔社區治理、公共事務和居（村）民服務等事項。

第七條 社區發展治理部門負責建立健全公開透明、開放參與、信用為本的物業管理聯動機制，指導建立基層黨組織領導下，多方主體共同參與的治理構架。

住建主管部門負責制定物業管理相關政策、規范并組織實施，對物業管理活動實施指導和監督。

發展改革、經信、公安、民政、規劃和自然資源、城市管理、生態環境、應急管理、水務、園林綠化、衛生健康、市場監管、消防救援等有關單位按照各自職責，負責物業管理活動的相關指導和監督管理工作。

第八條 鎮人民政府、街道辦事處應當將物業管理納入社區治理工作，履行下列職責：

（一）組織、指導、協調、監督本轄區內業主大會的設立和業主委員會選舉、換屆及規范化運行；

（二）指導、監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責；

（三）建立工作聯動機制，協調社區建設與物業管理的關系，接受物業管理各方主體投訴，調解處理物業管理糾紛；

（四）依法組織成立物業管理委員會，指導、監督物業管理委員會依法履行職責；

（五）依照法律、法規規定，統籌協調、監督管理轄區內其他物業管理活動。

居（村）民委員會應當協助鎮人民政府、街道辦事處和相關部門，依照法律、法規規定做好轄區內物業管理相關工作，并在社區（村）黨組織領導下，建立業主委員會和物業服務人協調議事機制。業主大會、業主委員會和物業服務人應當支持、配合居（村）民委員會依法履行職責，接受居（村）民委員會的指導和監督。

第九條 物業服務行業協會應當依法加強行業自律和行業服務，促進行業誠信建設、標準建設、人才培養和科技創新，推動物業服務行業高質量發展。

第十條 本市建立健全物業管理矛盾糾紛多元化解機制，通過人民調解、行政調解、司法調解等方式化解物業管理矛盾糾紛。

鼓勵志愿者組織、社會工作者、人民調解員、網格員、律師等參加物業管理糾紛調解、開展社會心理服務等。

第二章 物業及其管理主體

第一節 物業管理區域的劃分與調整

第十一條 物業管理區域的劃分應當以建設用地規劃許可證確定的用地紅線圖范圍為基礎，綜合考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則劃定。

新建建設項目，包括分期建設的項目或者兩個以上單位共同建設的整體規劃項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當按照其整體規劃建設項目確定的用地范圍，劃分為一個物業管理區域。但該建設項目內已按規劃分割成兩個以上自然院落或者相對封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

同一建設項目內包含住宅和非住宅等不同物業類型，具有獨立的配套設施設備并能夠獨立管理的，可以劃分為不同的物業管理區域。

第十二條 建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售前，持建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、項目規劃設計方案等資料，向區（市）縣住建主管部門提出劃分物業管理區域的方案。

區（市）縣住建主管部門應當自受理之日起十個工作日內，在征求鎮人民政府、街道辦事處和居（村）民委員會的意見后，向建設單位出具物業管理區域劃分意見書。對不符合物業管理區域劃分規定的，應當告知建設單位重新提出劃分方案。

第十三條 建設單位應當將物業管理區域劃分意見書在銷售場所的顯著位置予以明示，并作為商品房買賣合同附件。

第十四條 確需調整物業管理區域的，經業主委員會或者人數占比百分之十以上的業主書面申請，由區（市）縣住建主管部門會同鎮人民政府、街道辦事處及居（村）民委員會，按照本條例第十一條的規定，結合實際情況，擬定調整方案，經各相關物業管理區域業主分別共同決定后進行調整；尚未設立業主大會的物業管理區域，由全體業主依法共同決定。

一個物業管理區域拆分為多個物業管理區域的，應當在房屋交付之后由本物業管理區域業主共同決定；多個物業管理區域合并為一個物業管理區域的，應當分別由各物業管理區域的業主共同決定。

尚未劃分物業管理區域的，應當按照本條例第二十四條規定的比例分別由相關區域業主共同決定后，按照本條第一款規定劃分物業管理區域。

物業管理區域調整后，區（市）縣住建主管部門應當在相關物業管理區域內公告。

第二節 附屬設施設備及共有資金

第十五條 新建物業應當按照規定標準配置業主委員會用房和物業服務用房。物業服務用房應當具有獨立的辦公、值守等功能。業主委員會用房可以用于本物業管理區域黨群活動。

業主委員會用房和物業服務用房配置不符合法律、法規規定的，規劃和自然資源部門不予核發建設工程規劃許可證。

第十六條 本市實行新建住宅交付使用監管制度。新建住宅物業按照規劃要求建設、竣工驗收合格且其附屬設施設備具備下列條件后，方可交付使用：

（一）住宅區生活用水接入城鄉公共供水管網，并供水到戶；

（二）住宅區用電接入城市供電網絡，不得使用臨時施工用電；

（三）住宅區的雨水、污水排放接入永久性城鄉雨水、污水排放系統。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，應當經水務部門審核同意，并確定臨時排放的期限；

（四）完成住宅室內、室外燃氣管道的敷設并與市政燃氣管網鑲接；

（五）住宅區內信息網絡傳輸端口敷設到戶，安防等設施設備按設計規范配置到位；

（六）住宅區與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

（七）按照規劃條件要求，完成教育、民政、醫療衛生、環衛、郵政、農貿市場及其他商業服務、社區服務和管理、消防等公共服務設施的配套建設；

（八）按照住宅設計規范預留設置空調器外機和冷凝水排放管的位置；

（九）完成住宅區內的綠化建設；

（十）完成住宅區內停車位（庫）、車輛充電基礎設施的配置；

（十一）住宅建設工程分期建設的，已建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工區域有明顯有效的隔離措施；

（十二）法律、法規規定的其他條件。

第十七條 新建住宅物業交付使用前，建設單位應當向區（市）縣住建主管部門辦理新建物業附屬設施設備交付使用備案，并提交下列資料：

（一）竣工總平面圖，建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收備案證明資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業服務用房配置以及使用條件資料；

（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（五）建筑物及其附屬設施的維修資金交存證明；

（六）物業服務所必需的其他資料。

前款規定的資料住建主管部門可以通過數據共享獲取的，不再重復提交。

第十八條 新建住宅物業管理區域內的水、電、氣等計量裝置，應當按照專有部分一戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表配置；通訊通信、安全防范、消防、生活垃圾分類收集設施、高空拋物監控設施、郵政（快遞）、電動汽車及非機動車充電基礎設施等附屬設施設備的配置，應當符合相關技術標準和規范。

物業管理區域內的市政配套設施和場地，由有關管理部門負責管理維護并設置明顯標識，任何單位和個人不得變更、占用、損毀市政配套設施和場地、標識，不得妨礙市政配套設施的維護管理。

第十九條 下列資金屬于業主共有，應當納入業主共有資金賬戶進行管理：

（一）利用共有部分經營產生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）管理規約或者業主共同決定由全體業主共同分攤繳交的費用；

（三）業主共同決定實行自行管理的，按照自行管理方案分攤交納的管理費；

（四）共有部分被依法征收、征用的補償費；

（五）共有資金產生的孳息；

（六）其他合法共有收入。

建筑物及其附屬設施的維修資金歸業主共有，按照相關法律、法規、規章規定實行專戶管理。

利用共有部分進行經營的，應當符合法律、法規規定和管理規約約定。

第二十條 業主大會成立前，本條例第十九條第一款規定的業主共有資金，由物業服務人開設業主共有資金專門賬戶，代為單獨列賬管理，并將共有資金使用、管理情況向全體業主公布，不得挪用、侵占。

業主大會成立后，業主委員會應當按照相關法律、法規、規章規定開設業主共有資金賬戶。物業服務人應當及時向業主委員會移交代為管理的業主共有資金及賬目明細、相關資料。

物業服務人、業主委員會在銀行開設的業主共有資金賬戶應當接入市智慧物業信息管理系統，為業主查詢共有資金收支情況提供便利，接受住建主管部門、鎮人民政府、街道辦事處監督指導。

第三節 業主和業主大會

第二十一條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）要求物業服務人按照物業服務合同的約定提供服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則、建筑物及其附屬設施維修資金管理公約的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務人履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督業主共有資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則、建筑物及其附屬設施維修資金管理公約；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）履行其承擔的房屋使用安全責任；

（五）按照有關規定交存建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）按時足額支付物業費；

（七）向業主委員會提供聯系地址、通訊方式；

（八）法律、法規規定的其他義務。

第二十二條 一個物業管理區域設立一個業主大會。

業主總人數在一百人以內且經全體業主一致同意不設立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第二十三條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）在物業管理區域公共空間安裝個人身份和生物特征識別設備；

（十）物業管理區域劃分與調整；

（十一）實行自行管理；

（十二）物業費調整；

（十三）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

提交業主共同決定的事項，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規的規定和損害社會公共利益。

提交業主共同決定前，業主委員會應當將擬表決時間、表決形式、議題、議事內容或者擬表決事項等在物業管理區域顯著位置和通過互聯網方式公示，公示期不得少于十五日。

第二十四條 業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本條例第二十三條第一款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定本條例第二十三條第一款規定的其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二十五條 符合下列情形之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）交付的專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上；

（二）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上；

（三）前期物業服務合同到期前九十日或者前期物業服務合同依法解除的。

第二十六條 符合召開首次業主大會會議情形的，建設單位應當在條件符合之日起三十日內依法向鎮人民政府、街道辦事處提出設立業主大會的書面報告。建設單位未按時書面報告設立業主大會的，同一物業管理區域內二十名以上業主聯名可以依法向鎮人民政府、街道辦事處提出設立業主大會的書面申請。

鎮人民政府、街道辦事處應當在收到設立業主大會的書面報告或者申請后十日內進行核實。符合召開首次業主大會會議情形的，鎮人民政府、街道辦事處應當依照法律、法規規定，三十日內指導成立籌備組，并開展籌備工作。

籌備組發布公告、公示等書面文件應當由鎮人民政府、街道辦事處加蓋公章。

第二十七條 籌備組成員一般由業主代表和鎮人民政府、街道辦事處、社區（村）黨組織、居（村）民委員會、轄區公安派出所、建設單位代表組成，籌備組組長由鎮人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會代表擔任，業主代表由鎮人民政府、街道辦事處組織業主推薦產生。

籌備組應當自公告成立之日起六個月內組織召開首次業主大會會議并選舉業主委員會。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起成立。

籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域顯著位置公示，并在業主委員會選舉產生之日起十日內將籌備相關資料和剩余籌備經費向業主委員會進行移交，移交完成后籌備組自行解散。

第二十八條 業主大會成立后三十日內，業主委員會應當將下列事項告知建設單位、物業服務人：

（一）管理規約；

（二）業主大會議事規則；

（三）業主委員會工作規則；

（四）業主大會、業主委員會的其他決定。

第二十九條 建設單位負責首次業主大會會議的籌備經費。籌備經費根據物業管理區域的規模按每套房屋五十元標準確定；物業管理區域總套數在一千戶以下的，一般不高于五萬元；物業管理區域總套數在一千戶以上的，一般不高于十萬元。一個物業管理區域業主大會籌備經費不得少于二萬元。

新建物業的建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售前，將籌備經費交至鎮人民政府、街道辦事處的指定賬戶，供業主大會籌備組使用。

老舊小區以及建設單位已經不存在的物業管理區域籌備首次業主大會會議的，區（市）縣人民政府可以給予補助。

第三十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。籌備組、業主委員會或者物業管理委員會應當按照法律、法規、規章規定和管理規約、業主大會議事規則約定召開業主大會會議。專有部分面積占比百分之二十以上的業主或者人數占比百分之二十以上的業主提議，或者出現業主大會議事規則約定的其他情形時，業主委員會應當召集業主大會臨時會議。

業主委員會未依法、依約履行召開業主大會會議職責的，二十名以上業主聯名可以請求鎮人民政府、街道辦事處責令其限期召開；逾期仍未召開的，由鎮人民政府、街道辦事處組織召開。其他任何單位和個人不得違法召開業主大會會議。

第三十一條 業主大會會議的召開應當接受鎮人民政府、街道辦事處的指導和監督。業主委員會應當在召開業主大會會議公告發布三十日前將會議方案、議程、議事內容和擬表決事項等報告鎮人民政府、街道辦事處。

業主大會會議由業主委員會書面記錄，相關會議資料應當存檔保存。業主大會會議未能作出決定的，或者業主就會議議題內容等存在重大意見分歧的，業主委員會應當及時向鎮人民政府、街道辦事處報告。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，該決定事項涉及的區（市）縣相關主管部門或者鎮人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第三十二條 業主大會會議可以采用書面方式或者電子投票的形式。業主參與表決可以自行投票，也可以委托他人投票。受托人應當出具業主的書面委托證明，依法按照受托事項、時間、權限，代表業主行使權利。

現場計票、統票、監票應當邀請鎮人民政府、街道辦事處代表、居（村）民委員會代表和業主代表參加。鼓勵委托公證機構進行公證。

采用電子投票表決可以使用全市統一的電子投票表決系統。不動產登記機構與住建主管部門應當建立業主清冊等相關信息的共享機制，及時將相關信息共享。

業主大會會議表決結果產生之日起三日內，應當在物業管理區域顯著位置向全體業主公示，公示時間不得少于三十日。業主表決和查詢議事表決結果時，應當主動提供業主身份證明材料。

第三十三條 管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則、物業服務合同等不得違背法律、法規規定，其示范文本由市住建主管部門按照國家、四川省有關規定擬訂。

管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案與示范文本不一致的，應當在提交表決前作出書面說明并在物業管理區域的顯著位置進行公示，公示期不得少于十五日。

第三十四條 管理規約約定或者業主大會決定聘請專業機構對業主共有資金進行審計的，業主委員會應當執行，物業服務人應當予以配合。業主委員會拒絕委托審計的，鎮人民政府、街道辦事處責令限期改正；逾期未改正的，鎮人民政府、街道辦事處可以代為組織實施，相關費用在業主共有資金中列支。

審計結果應當向全體業主公示，公示期不得少于十五日。

鼓勵建立業主委員會任期和離任審計制度。

第四節 業主委員會

第三十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督，按照依法通過的業主委員會工作規則開展工作。

業主委員會成員由本物業管理區域內符合法律、法規規定條件的自然人業主或者單位業主授權的代表擔任。籌備組或者換屆小組在確定業主委員會成員候選人名單時，應當征求物業所在地社區（村）黨組織意見。

業主委員會每名成員具有同等表決權，人數、任期等應當符合法律、法規規定。業主委員會成員以及候補委員的條件、人數、選舉方式、任期等具體事項由業主大會議事規則規定。

業主委員會成員應當遵守法律、法規和管理規約，主動接受鎮人民政府、街道辦事處的監督管理。

業主委員會成員和候補委員名單應當長期在業主委員會用房的顯著位置公告，并根據業主委員會成員變化情況及時更新。

第三十六條 業主大會會議可以同時選舉產生業主委員會候補委員，在業主委員會成員出缺時，由候補委員依次遞補，候補委員人數不得超過業主委員會成員人數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

業主委員會成員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中約定。

第三十七條 業主委員會應當履行下列職責：

（一）執行業主依法作出的共同決定；

（二）督促業主、物業使用人遵守管理規約、履行物業服務合同；

（三）監督物業服務人履行物業服務合同；

（四）配合政府以及有關部門依法實施的應急處置措施和其他管理措施；

（五）擬定涉及業主共同管理事項的制度措施草案并提請業主大會決定；

（六）每半年公布業主委員會成員、候補委員支付物業費、停車服務費等情況；

（七）法律、法規規定以及管理規約約定和業主大會賦予的其他職責。

業主出具業主身份證明材料后，可以查閱、復制業主委員會制作和保管的會議記錄和法律、法規規定的應當公開的信息檔案資料，業主委員會應當予以配合。

業主委員會應當按照有關要求，積極引導業主遵守互聯網信息相關規定，文明互動、理性表達，維護物業管理相關互聯網群組的良好網絡生態。

第三十八條 業主委員會應當按照業主委員會工作規則召開會議，并于會議召開前三日，將會議討論事項報告物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處。

業主委員會的決定應當依照法律、法規規定進行公示，同時抄告鎮人民政府、街道辦事處。業主委員會會議應當有過半數成員出席，作出的決定應當經過全體成員過半數同意并簽字確認。

業主委員會作出的決定違反法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的規定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的業主委員會成員承擔相應的法律責任。

第三十九條 業主委員會工作經費的籌集方式、開支范圍、標準等由業主大會決定。

業主委員會應當按照規定公示業主大會和業主委員會工作經費的收支情況。

第四十條 業主委員會任期屆滿前，應當依照法律、法規規定召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿之日起十日內，應當依照法律、法規規定將檔案資料、印章、資金等移交給新一屆業主委員會，騰退業主委員會用房。新一屆業主委員會未產生的，移交給鎮人民政府、街道辦事處指定的單位保管。移交清單應當保存至下一次換屆選舉完成。

第五節 物業管理委員會

第四十一條 有下列情形之一的，專有部分面積占比百分之十以上的業主且人數占比百分之十以上的業主向物業所在地鎮人民政府、街道辦事處提出書面申請，鎮人民政府、街道辦事處應當及時組建物業管理委員會：

（一）新建物業管理區域自首套房交付之日起超過三個月，仍不具備召開首次業主大會會議條件的；

（二）物業管理區域符合設立業主大會情形但是尚未設立業主大會的；

（三）業主委員會任期屆滿仍未能選舉產生新一屆業主委員會的；

（四）因業主委員會成員缺額、在任期內無法履職，且未能重新選舉，導致業主委員會無法正常履職的。

鎮人民政府、街道辦事處應當為物業管理委員會開展工作提供必要的經費保障。物業管理委員會有權使用業主委員會用房。

物業管理委員會組建、職責、運行的具體辦法，由市人民政府另行制定。

第四十二條 物業管理委員會應當依法履行下列職責：

（一）符合本條例第四十一條第一款第一項情形的，組織業主監督前期物業服務合同的履行和監督臨時管理規約的執行，調解物業管理糾紛等；

（二）符合本條例第四十一條第一款第二項情形的，組織成立業主大會；

（三）符合本條例第四十一條第一款第三項、第四項情形的，組織召開業主大會會議，選舉新一屆業主委員會；

（四）未成立業主大會或者未能選舉產生業主委員會的，臨時代為履行業主委員會的職責；根據業主共同決定，代表業主與業主依法共同決定選聘、續聘的物業服務人簽訂、續訂物業服務合同及補充協議。

物業管理委員會應當依法履行職責，接受鎮人民政府、街道辦事處的監督管理，其作出的決定違反法律、法規規定的，該決定事項涉及的區（市）縣相關主管部門或者鎮人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者依法撤銷，并通告全體業主。

第四十三條 物業管理委員會一般由鎮人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會、公安派出所、建設單位指派代表和業主代表組成，成員人數應當為七人以上十一人以下的單數，業主代表的人數不得少于總人數的二分之一，主任由鎮人民政府、街道辦事處指派的代表擔任。已經成立業主大會的，建設單位不再指派人員參加。

業主代表由鎮人民政府、街道辦事處通過聽取業主意見，在自愿參加的業主中確定。

鎮人民政府、街道辦事處應當在物業管理區域顯著位置以書面形式和互聯網方式將物業管理委員會成員的名單、簡歷等基本情況向全體業主公示，公示期不少于十五日。

第四十四條 物業管理委員會作為臨時機構，在物業管理區域選舉產生業主委員會后停止履行職責，辦理移交手續后自行解散。物業管理委員會任期一般不超過兩年，期滿仍未能選舉產生業主委員會的，由鎮人民政府、街道辦事處重新組建物業管理委員會。

物業管理委員會應當于任期屆滿或者選舉產生業主委員會之日起十五日內，辦理移交檔案資料、印章、資金等手續，騰退業主委員會用房。

第四十五條 物業管理委員會可以持鎮人民政府、街道辦事處出具的成立證明，向公安機關申請刻制物業管理委員會專用印章，并開設基本存款賬戶。

第六節 自行管理

第四十六條 業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務人進行管理。業主決定自行管理前，應當向鎮人民政府、街道辦事處報告。

業主實行自行管理的，可以聘請相關人員負責物業管理區域內的秩序維護、清潔衛生、綠地養護等管理事項；也可以將管理事項分別委托不同的專業服務人。電梯、消防等涉及人身、財產安全的設施設備，應當依法委托專業機構進行管理維護。

第四十七條 業主實行自行管理的，應當制定自行管理方案，經業主共同決定通過后，長期在物業管理區域顯著位置公示。自行管理方案應當包含下列內容：

（一）管理方式、管理期限；

（二）管理費的籌集方式、交費標準和方式；

（三）共有收益的管理；

（四）業主應當履行的義務和承擔的責任。

業主委員會應當自業主共同決定自行管理之日起三十日內向鎮人民政府、街道辦事處備案，提交業主大會表決結果和自行管理方案。

第三章 物業服務

第一節 一般規定

第四十八條 一個物業管理區域應當由一個物業服務人統一提供物業服務，但是業主自行管理的除外。

物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，并且遵守下列規定：

（一）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；發現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向相關單位報告；

（二）聽取業主的意見和建議，接受業主監督，改進和完善服務，并建立投訴受理制度，公開投訴電話等投訴方式，及時接受業主投訴；

（三）對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業主委員會；

（四）建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案；

（五）支持配合鎮人民政府、街道辦事處和其他國家機關、居（村）民委員會依法履行職責；

（六）法律、法規規定的其他義務。

物業服務人及其工作人員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業主共有資金；

（二）擅自改變物業共有部分用途；

（三）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動；

（四）法律、法規、規章規定的其他損害業主利益的行為。

第四十九條 物業服務人應當按照物業服務合同約定配備服務力量，向物業管理區域派駐物業服務項目負責人和其他必要的工作人員。

物業服務項目負責人只能在一個物業服務項目任職，但物業服務合同另有約定的除外。物業服務項目有下列情形之一的，應當錄入項目負責人信用檔案：

（一）騙取、挪用或者侵占建筑物及其附屬設施的維修資金的；

（二）擅自改變物業管理區域內共用部位、共用設施設備用途的；

（三）擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的；

（四）擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的；

（五）因管理失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故的；

（六）被有關部門認定亂收費或者收費不規范且未改正的；

（七）其他嚴重損害業主權益的。

發現存在前款規定情形之一的，鎮人民政府、街道辦事處、相關部門應當進行核查，并在物業管理區域公示核查結果。經核查認定屬實的，物業服務人應當解除物業服務項目負責人職務。

住建主管部門應當加強物業服務職業隊伍建設，記錄項目負責人在本市的執業情況，開展職業評價。

第五十條 物業服務信息應當定期公開。物業服務人應當向業主大會、業主委員會報告下列信息，在物業管理區域顯著位置和通過互聯網方式公示，并按照規定及時更新：

（一）建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況；

（二）業主共有部分的經營收益收支情況，包括相關的合同或者協議等；

（三）物業服務事項、管理人員、質量要求、收費項目、收費標準、合同履行情況等服務信息；

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