最高人民法院

最高人民法院關(guān)于楊金容訴新建、廣場兩居委會(huì)房屋買賣一案的電話答復(fù)

1989年10月10日，最高人民法院

江西省高級人民法院：
你院請示的楊金容訴新建、廣場兩居委會(huì)房屋買賣一案收悉。
經(jīng)研究認(rèn)為，楊金容之夫于1976年與交通街道居委會(huì)之間的房屋買賣協(xié)議是雙方自愿達(dá)成的，并經(jīng)房管部門同意，交納了契稅，且價(jià)格合理，交付多年。特別是居委會(huì)在訴訟期間，又報(bào)請鷹潭市月湖區(qū)人民政府批準(zhǔn)，補(bǔ)辦了審批手續(xù)。故該買賣關(guān)系已經(jīng)具備了我院（1985）民他字第14號批復(fù)規(guī)定的要件。據(jù)此，我們同意省院審判委員會(huì)的第一種意見。即承認(rèn)雙方的房屋買賣關(guān)系有效，駁回楊金容的訴訟請求。

附：江西省高級人民法院關(guān)于楊金容訴新建、廣場兩居委會(huì)房屋買賣一案請示報(bào)告
最高人民法院：
本院審判委員會(huì)因?qū)�鷹潭市楊金容訴新建、廣場兩居委會(huì)房屋買賣一案的處理意見不一，特請示報(bào)告如下：
原告：楊金容，女，54歲，漢族，江西省貴溪縣人，系鷹潭市郵電局退休職工，住月湖區(qū)趙家巷34號。
被告：鷹潭市月湖區(qū)交通街道辦事處新建居民委員會(huì)（主任饒桂金）。
被告：鷹潭市月湖區(qū)交通街道辦事處廣場居民委員會(huì)（主任胡普秀）
爭議房屋座落在鷹潭市月湖區(qū)交通街70號，兩層石木結(jié)構(gòu)，樓上樓下面積計(jì)90．98平方米。此房屋是原告丈夫繆火階1974年繼承他父親繆祥茂的遺產(chǎn)。1976年3月，繆火階經(jīng)過當(dāng)?shù)胤抗軝C(jī)關(guān)審核同意，以1084．46元的價(jià)格賣給交通街居民委員會(huì)（1985年以后，此房劃分給新建和廣場二個(gè)居委會(huì)），寫有買賣契約，買方交付了房價(jià)款隨即實(shí)際使用和管理了房屋，并依法辦理了房屋交易手續(xù)。
1982年11月，原告丈夫繆火階病故，1988年4月1日，原告首先以“典當(dāng)”要求回贖，后又以買賣房屋她“不知情”為由向月湖區(qū)人民法院起訴，主張房屋買賣關(guān)系無效。在訴訟期間，被告向月湖區(qū)人民政府補(bǔ)辦了購買私房的批準(zhǔn)手續(xù)。
月湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，繆火階于1976年3月將房屋賣給交通街居民委員會(huì)，是在等價(jià)有償?shù)幕�礎(chǔ)上成交的，有買賣契約，辦理了房屋交易手續(xù)，且原告在1987年7月前對此從未提出異議，據(jù)此判決買賣關(guān)系有效。
原告不服，上訴于鷹潭市中級人民法院，鷹潭中院對此案有三種不同的處理意見：第一種意見認(rèn)為，這起房屋買賣關(guān)系全部有效。理由是已經(jīng)房產(chǎn)部門辦理過戶手續(xù)，且原告長達(dá)十多年未提出異議。故買賣關(guān)系早已成立，全部有效。第二種意見認(rèn)為，這起房屋買賣關(guān)系一半有效，一半無效，理由是繆火階只有權(quán)出賣自己那一部分（即：半棟房屋）房屋的權(quán)利。而無權(quán)出賣妻子楊金容的那一部分房屋；第三種意見認(rèn)為這起房屋買賣關(guān)系全部無效。理由是國家一貫政策規(guī)定：不準(zhǔn)機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位購買私人的房屋，如確需購買也必須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，但是交通街居委會(huì)購買此房時(shí)沒有經(jīng)過縣以上人民政府批準(zhǔn)，不符合國家規(guī)定的一貫精神，也不符合最高人民法院的司法解釋精神。故這起房屋買賣關(guān)系無效，該院審判委員會(huì)傾向于第三種意見。因把握不準(zhǔn)，故向本院請示。
本院承辦人認(rèn)為，從本案的情況來看，以承認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效為宜。理由是：
1．成交時(shí)，買賣雙方完全自愿；
2．寫有房屋買賣契約；
3．買方交付了房價(jià)款并實(shí)際使用和管理了房屋十多年時(shí)間；
4．繆火階當(dāng)時(shí)將房屋的全部契證交給了交通街居民委員會(huì)，只是買方未能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但照章交納了房屋交易稅（經(jīng)電話詢問，中院民庭的同志說辦了過戶手續(xù)）。
5．原告在其丈夫?qū)⒎课莩鲑u給交通街居委會(huì)11年之久，從未提出異議。根據(jù)最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第（55）條的規(guī)定，其它共有人當(dāng)時(shí)明知而不反對，事后又提出異議的，應(yīng)承認(rèn)買賣關(guān)系有效。
6．訴訟期間，被告向月湖區(qū)人民政府補(bǔ)辦了購買私房的批準(zhǔn)手續(xù)，因此，房屋買賣關(guān)系有效，鷹潭中院應(yīng)駁回上訴，維持第一審判決。
民庭集體討論意見：
同意承辦人意見，房屋買賣關(guān)系有效。
經(jīng)本院審判委員會(huì)討論，第一種意見認(rèn)為，房屋買賣關(guān)系有效，其理由是：該房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移到被告方，被告長期使用管理了該房屋。居委會(huì)作為基層群眾性自治組織，屬于國家一貫強(qiáng)調(diào)的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不經(jīng)批準(zhǔn)不得購買私房的限制之列，被告在訴訟期間補(bǔ)辦區(qū)人民政府批準(zhǔn)手續(xù)符合最高法院〔1985〕法民字第14號批復(fù)精神。第二種意見認(rèn)為，國家雖然一貫強(qiáng)調(diào)機(jī)關(guān)、部隊(duì)、團(tuán)體、企事業(yè)單位不經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)不得購買私房，但居委會(huì)不是機(jī)關(guān)、部隊(duì)，也不是團(tuán)體、企事業(yè)單位，不屬于限制之列，無須補(bǔ)辦購買私房的批準(zhǔn)手續(xù)，主張房屋買賣關(guān)系有效；第三種意見認(rèn)為，如果居委會(huì)屬于不經(jīng)批準(zhǔn)不得購買私房的單位，那么，其在訴訟期間補(bǔ)辦購買私房的批準(zhǔn)手續(xù)的行為是一種規(guī)避法律的行為，應(yīng)宣布雙方的房屋買賣關(guān)系無效。
上述處理意見當(dāng)否，請予批示。
1989年7月22日