甘肅省張掖市人民政府

張掖市物業(yè)管理實施辦法

第 41 號


《張掖市物業(yè)管理實施辦法》已經2015年11月20日市政府第68次常務會議討論通過，現(xiàn)予公布 。



市長

2015年12月16日



張掖市物業(yè)管理實施辦法



第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等有關法律、法規(guī)和規(guī)章，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相配套的公共設施和相關場地。

第三條 本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動適用本辦法。

本辦法所稱業(yè)主是指房屋所有權人。

本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際合法使用物業(yè)的人。

本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。

第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。

第五條 物業(yè)管理實行屬地管理。由縣區(qū)人民政府主導，縣區(qū)房地產行政主管部門監(jiān)督管理，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織落實，專業(yè)化服務與社區(qū)自治管理相結合。

市房產管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責本市物業(yè)管理的指導監(jiān)督。

縣區(qū)房產管理局是轄區(qū)內物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督管理。

規(guī)劃、建設、市政、城市執(zhí)法、環(huán)保、價格、公安、園林、工商、稅務等相關部門按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內相關的行政管理和服務工作。

供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位按各自職責做好物業(yè)區(qū)域內相關的工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會負責本轄區(qū)內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項工作的組織、指導，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；調解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛；協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系；督促本轄區(qū)內沒有實施物業(yè)管理的區(qū)域積極創(chuàng)造條件，實施物業(yè)管理。

第六條 政府鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平，積極推行物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、市場化。鼓勵開展爭創(chuàng)國家級、省級、市級物業(yè)管理示范小區(qū)活動。



第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權利：
（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的





服務；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提

出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；


（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況



享有知情權和監(jiān)督權；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管

理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。



第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行下列義務：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會做出的決定；



（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。



第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。



物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應遵循方便生活和工作、有利于社區(qū)建設和管理、降低管理成本、提高服務水平的原則進行。由縣區(qū)房地產行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）綜合物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素進行劃定。



第十條 有以下情形之一的，物業(yè)所在地縣區(qū)房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以將其確定為一個物業(yè)管理區(qū)域：



（一）屬于獨立封閉式小區(qū)的；



（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；



（三）配套設施設備可以共享的；



（四）商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的；

（五）其他可以整合成一個物業(yè)管理區(qū)域的。

物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣區(qū)房地產行政主管部門應當在該物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第十一條 物業(yè)所在地縣區(qū)房地產行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應當載明以下事項：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；

（二）共用設施設備情況；

（三）建設單位、產權單位；

（四）業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產權構成比例；

（五）物業(yè)服務企業(yè)名稱、接管時間。

物業(yè)服務企業(yè)變更的，業(yè)主委員會應當及時向物業(yè)所在地縣區(qū)房地產行政主管部門備案。

第十二條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的組織。業(yè)主大會會議決定以下事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

第十三條 業(yè)主人數(shù)在50人以上（含本數(shù)）100人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于50人，且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

業(yè)主人數(shù)在100人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于30人。

第十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到50%以上，或者達到30%以上不足50%，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會。

符合前款規(guī)定的，建設單位應當書面報告縣區(qū)房地產行政主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向縣區(qū)房地產行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

十第五條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積、總面積和業(yè)主人數(shù)、總人數(shù)：

（一）專有部分面積按照不動產登記薄記載的面積計算；尚未進行登記的暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積按照此項的統(tǒng)計總和計算；

（二） 業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算，總人數(shù)按照此項的統(tǒng)計總和計算。

第十六條 符合成立業(yè)主大會條件的，縣區(qū)房地產行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調解決。

建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十七條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十八條 首次業(yè)主大會會議應當討論決定下列事項：

（一）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會。

第十九條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權利。

第二十條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項做出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會的職責；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產生方式；

（七）業(yè)主大會會議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第二十一條 管理規(guī)約應當對下列主要事項做出規(guī)定：

（一）物業(yè)的維護、使用、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共用部分的經營與收益分配；

（四）業(yè)主公共利益的維護；

（五）業(yè)主共同管理權的行使；

（六）業(yè)主應盡的義務；

（七）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

第二十二條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十三條 業(yè)主委員會應當定期召開業(yè)主大會會議。經20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會臨時會議。無故不組織召集的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召集。

第二十四條 業(yè)主大會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。業(yè)主大會做出的決定，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告，對全體業(yè)主具有約束力。

第二十五條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第二十六條 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機構，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

第二十八條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內，備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第二十九條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7日內召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席,作出的決定必須經全體委員半數(shù)以上同意。

第三十條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六） 因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第三十一條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第三十二條 物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應的權利和履行業(yè)主相應的義務。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔連帶責任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主或者物業(yè)使用人應當將雙方的約定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。

第三十三條 首次業(yè)主大會工作經費由建設單位或原產權單位承擔。無建設單位或原產權單位的，由全體業(yè)主承擔。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔；經費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費使用情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和質詢。

第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定，應當告知相關的社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。

第三十六條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織召集，縣區(qū)房產管理局、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列問題：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；

（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；

（三）履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題；

（四）提前終止物業(yè)服務合同的問題；

（五）物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

（六）需要協(xié)調解決影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的其他物業(yè)管理問題。

對于一些無法組建業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，經過物業(yè)管理聯(lián)席會議決定，半數(shù)以上業(yè)主同意，社區(qū)居民委員會可以受業(yè)主委托，代為履行業(yè)主委員會職責。



第三章 前期物業(yè)管理

第三十七條 建設單位應當在取得商品房預售許可證前選聘物業(yè)服務企業(yè)，進行前期物業(yè)管理，未按照規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，不得進行商品房預（銷）售。

建設單位應當通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。但投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積少于3萬平方米的，經物業(yè)所在地縣、區(qū)房地產行政主管部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

第三十八條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，首期住宅專項維修資金的交存，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出具體的約定。

建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第三十九條 建設單位應當在銷售物業(yè)前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與開發(fā)建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第四十條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。同時，應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、公用設施設備的配置和建設標準。

第四十一條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第四十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，開發(fā)建設單位不得擅自處分。

第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關場地進行現(xiàn)場檢查和驗收，做相應記錄。現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、公用設施設備的數(shù)量和質量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。

第四十四條 現(xiàn)場查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）承接查驗所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第四十五條 規(guī)劃新建住宅小區(qū)時，應當按照不低于開發(fā)建設住宅總建筑面積的3‰確定物業(yè)管理用房，但最低不得低于40平方米。物業(yè)管理用房應為地面以上，且設有服務廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設施。

第四十六條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有，未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得顫自改變物業(yè)管理用房的用途。

第四十七條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。



第四章 物業(yè)管理服務

第四十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域有一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)實行資質認證、資質審查和物業(yè)管理人員持證上崗制度。

物業(yè)服務企業(yè)持物業(yè)服務企業(yè)資質證書和工商部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照方可接受物業(yè)管理委托，從事物業(yè)管理的人員應當按照國家和省上的有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第五十條 物業(yè)服務企業(yè)的權利：

（一）根據(jù)有關規(guī)定結合實際情況，針對物業(yè)管理區(qū)域制定共用部位共用設施設備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護、車輛管理等方面的制度；

（二）按照物業(yè)服務合同和有關管理法規(guī)實施物業(yè)管理；

（三）按照物業(yè)服務合同和有關規(guī)定收取服務費用；

（四）制止違反物業(yè)服務合同和有關規(guī)定的行為；

（五）要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；

（六）選聘專營公司承擔專項服務業(yè)務；

（七）其它依法享有的權利。

第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)的義務：

（一）履行物業(yè)服務合同、依法經營；

（二）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；

（三）遵守有關規(guī)定，保證服務質量，不亂收費；

（四）其它依法應盡的義務。

第五十二條 物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量和服務標準、服務費用、雙方的權利和義務、專項維修資金的收取和使用管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

物業(yè)服務合同的期限一般不低于兩年。物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會應當協(xié)商續(xù)約事宜。

第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本辦法第四十四條規(guī)定的資料。

第五十五條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本辦法第四十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。

第五十六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

物業(yè)服務費按照業(yè)主擁有物業(yè)的產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建筑面積為準，未辦理產權證的，以購房合同記載的建筑面積為準。

物業(yè)服務費按月收取，經業(yè)主同意，也可按季收取。

第五十七條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定的標準交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

業(yè)主未按物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促該業(yè)主交納，業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法提起訴訟。

第五十八條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。

已交付給物業(yè)買受人或符合交房條件，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)以書面通知物業(yè)買受人，物業(yè)買受人沒有正當理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)的，物業(yè)服務費自物業(yè)交付或書面通知之日起次月計收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或者入住后不使用期連續(xù)超過6個月的房屋，業(yè)主或者物業(yè)使用人應書面提出申請，經物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，從第7個月開始，其物業(yè)服務費用按收費標準的70%交納。

第五十九條 物業(yè)服務費主要用于以下事項：

（一）人員的工資、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；

（八）物業(yè)服務合同約定的其他事項。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用在國家規(guī)定的質量保修范圍和保修期限內的由原建設單位負責，保修期滿后應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

第六十條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

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