最高人民法院民事審判庭

最高人民法院民事審判庭關于元麟養與周英子等人房屋買賣糾紛案的電話答復

1988年1月30日，最高法院民事審判庭

遼寧省高級人民法院：
你院《關于元麟養與周英子等人房屋買賣糾紛的請示報告》收悉。根據報告所載事實，元麟養與周英子等人在合伙時曾口頭協定，如果飲食店經營情況良好，元入伙的房屋作價3000元由飲食店買下。房屋交付飲食店使用后，元先后以收房款名義，從飲食店支取了議定的全部3000元房屋價款。元退伙時，也未對房屋主張過任何權利。這些事實說明，雙方有買賣房屋的明確意思表示及也具備實質要件。雖然本案房屋買賣未到有關部門辦理過戶手續，但由于是發生在國務院《城市私有房屋管理條例》頒布實施之前，參照我院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條的規定，從有利于穩定社會秩序考慮，我們同意你院元麟養與飲食店的房屋買賣關系成立，可補辦產權過戶手續的處理意見。

附：遼寧省高級人民法院關于元麟養與周英子等人房屋買賣糾紛疑難案件處理意見的請示報告 〔1987〕民外字第6號
最高人民法院：
最近，我省撫順市中級人民法院受理的清原縣農民元麟養與周英子等人房屋買賣糾紛案件，涉及政策性較強，又系涉外案件，為慎重計，特報請你院。
原告人：元麟養，男，46歲，朝鮮族，原籍朝鮮江原道人，國籍中國，現住遼寧省清原縣南八鄉前進村，系農民。
被告人：周英子，女，47歲，國籍：朝鮮民主主義人民共和國，現住中華人民共和國遼寧省清原縣清原鎮北大街，系農民。
被告人：金春植，男，50歲，朝鮮族，原籍朝鮮慶尚南道人，國籍中國，系農民。現下落不明，系周英子之丈夫。
被告人：嚴善熙，男，54歲，朝鮮族，原籍朝鮮平安北道，國籍中國，現住清原縣清原鎮天橋街五組，系退休工人。
被告人：具用真，男，61歲，朝鮮族，國籍中國，現住清原縣清原鎮北街十六委。系退休工人。
被告人：桂春子，女，43歲，朝鮮族，國籍中國，現住清原縣清原鎮天橋街一委八組。系個體戶。
第三人：金順德，女35歲，國籍中國，現住清原縣南八家鄉前進村五組，系農民。
第三人：樸玉順，女，37歲，朝鮮族，原籍朝鮮平安北道，國籍中國，現住清原縣清原鎮北街，系農民。
第三人：金昌玉，女，37歲，朝鮮族，國籍中國，現住清原縣清原鎮西大街，系農民。
第三人：周文蓮，女，48歲，滿族，現住清原縣清原鎮北街十六組，無職業。
原告人元麟養原有座落在清原縣清原鎮私有磚瓦平房2間，建筑面積40平方米。1979年秋天，嚴善熙、元麟養邀集被告人具用真、桂春子及金春植、周英子夫婦等5戶6人，共同商議在清原縣清原鎮合伙經營朝鮮飲食店，口頭議定飲食店占用元麟養的私房2間作為營業場所，元麟養家遷居桂春子的一間房居住，因飲食店占用元的房子，元麟養、桂春子不出股金，其他人各出股金1000元。同時議定，如飲食店經營狀況良好，元的房子作價3000元由飲食店買下，否則將該房按原樣修復后返給原告人。
由于當時清原縣還無個體聯合經營的先例，縣工商局不同意發營業執照。即由原南八家公社前進大隊辦理營業執照，大隊副書記分管飲食店并由大隊會計管理飲食店帳目，大隊同時投資4500元，飲食店仍由原5戶6人經營。議定利潤的20％由大隊提取，20％由6人分紅，60％按勞付酬支付工資。
飲食店于1980年1月9日正式營業，經營不久，桂春子向原告人元麟養要房，元在清原鎮另買住房一處，予以騰遷。1980年6月12日、15日元麟養兩次從飲食店以“收房款”名義共支出現金2000元。1980年7月元又以買房子借款之名從飲食店借出現金400元。
同年9月，元麟養因與周英子關系不和，退出飲食店。后又在同年10月22日以“收房款”為名從飲食店支出現金1000元。同時，朝鮮飲食店將該房列入固定資產。1980年底結算時，原告人元麟養從飲食店分紅利231．17元，出勤151天工資款448．9元。
原告人元麟養退股后，前進大隊領導曾找元談話，讓其交出房票，元均以忙等為由不交出房票。
1981年夏，飲食店另購買一間半平房，與飲食店連脊的一間房進行了對換，以擴大營業面積。
1981年至1983年飲食店又有八人先后入股和退股，到1985年4月，尚有周英子，金春植和第三人金德順、金昌玉、樸玉順、周文蓮六股，由周英子出面，將該飲食店（含動產與不動產）以40000元價格賣給前進村李鳳道等5人，40000元價款由最后6股分得。當原告人得知后，曾加以阻止，同時以“他的私房只是為開飲食店而入股，房產證仍是他的名，并未賣給飲食店”為由訴訟至撫順市中級人民法院，要求被告將房屋恢復原樣后返還原告人。被告人辯稱：元的2間私房早已于1980年以3000元價格賣給飲食店，主張該房產權應屬于個人合伙的朝鮮族飲食店。并要求原告人交出房照，承擔拖辦房屋買賣手續的經濟損失。被告人嚴善熙提出，如果法院認定爭執的房屋為飲食店合伙人共有，則要求對40000元適當分劈。但被告人周英子以原有協議，退股只退股金為由，不同意分劈。
在確認房屋買賣關系問題上，撫順市中級人民法院有兩種意見：
第一種意見認為，原告人元麟養與清原鎮朝鮮族飲食店房屋買賣關系成立。理由是：1979年6人成立飲食店時有口頭協議，這種協議屬契約的一種形式，出于雙方自愿，原告人已收取房款3000元，所爭執的房屋已由飲食店經營使用多年，并被飲食店列入固定資產，現又賣給他人，只是沒到房管部門辦手續。根據最高人民法院1984年制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第56條規定，即“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”故應視為買賣關系成立，可補辦買賣手續．
第二種意見認為，原告人與清原縣朝鮮飲食店房屋買賣關系無效。理由是：該買賣關系缺乏必要條件，買賣房屋應立書面買賣契約，當時6人關于使用和買原告人房屋的口頭協議只是一句活話，不能認定是一種協定或契約，現在房屋所有權證仍在元麟養手中，根據國務院1983年發布的《城市私有房屋管理條例》第六條規定精神，“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續”和第九條“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續”、“任何單位或者個人都不得私買和私賣城市私有房屋”之規定，沒有房管部門辦理手續的房屋買賣關系應視為無效。
因對該案處理上有兩種意見，故向我院請示。
本案經我院審判委員會討論認為：
（一）關于對房屋買賣關系的確認問題，同意撫順市中級人民法院第一種意見，即原告人元麟養與飲食店的房屋買賣關系成立，可補辦買賣手續。
（二）關于飲食店內部的盈余分配及債權債務關系，可另案處理。
上述處理意見妥否，請批示。
1987年10月30日