廣西壯族自治區防城港市人民政府辦公室

防城港市人民政府辦公室關于印發防城港市國有建設用地容積率變更管理辦法的通知

防政辦發〔2012〕38號


各縣（市、區）人民政府，市人民政府各組成部門，各直屬機構：
《防城港市國有建設用地容積率變更管理辦法》已經市五屆人民政府第六次常務會議同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。



二○一二年三月六日


防城港市國有建設用地容積率變更管理辦法

第一條 為改善城市生活環境和景觀，加強國有土地資產管理，規范國有建設用地容積率變更行為的管理，避免國有土地資產流失，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》、《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）、《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》（建設部令第22號）、《廣西壯族自治區實施<中華人民共和國城鄉規劃法>辦法》、《國土資源部、住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（國土資發〔2010〕151號）等規定，制訂本辦法。
第二條 在城市、鎮規劃區內以劃撥或者出讓方式提供國有土地使用權的建設用地容積率變更管理，適用本辦法。在實施國有土地使用權招拍掛政策前已辦理了國有土地使用權手續的作為歷史遺留問題，同樣適用本辦法。
第三條 國有建設用地在供應前，市城鄉規劃行政主管部門應依據控制性詳細規劃、有關規范要求以及地塊的實際情況，確定容積率和其他規劃設計條件。未確定容積率及其他規劃設計條件的地塊，不得出讓國有建設用地使用權。規劃設計條件未納入國有建設用地使用權出讓合同的，該出讓合同無效。市國土資源行政主管部門在核發國有土地使用證時，應標注容積率等規劃設計條件。在國有土地使用權劃撥或出讓前設計容積率調整的，應當遵照《城市、鎮控制性詳細規劃編制與審批管理辦法》第二十條的相關規定執行。
本辦法實施前,原已取得國有建設用地使用權,但土地出讓合同或批準文件對容積率沒有明確的，該宗地原容積率的認定參照相同時段相鄰類似宗地的容積率，沒有類似宗地容積率作為參照的，容積率核定為≤1.5。對原已有審定的總平面布置圖的，以總平確認的容積率為依據。
第四條 土地使用權人應當嚴格按照國有建設用地使用權出讓合同約定或劃撥決定書、用地批文明確的容積率和其他規劃條件進行建設。任何單位和個人無權擅自變更已依法供應的國有建設用地的容積率。確需修改的，應當按本辦法的規定進行，不得以會議紀要等形式代替規定程序調整容積率。
2007年7月1日之后出讓的工業用地，及2004年8月31日之后出讓的其他用途土地，原則上不予提高容積率，具體以簽訂土地出讓合同日期為準。
第五條 國有土地使用權一經劃撥或出讓，任何建設單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。確需調整的，必需符合下列情形之一：
（一）因城鄉規劃調整或修編造成地塊開發條件變化的；
（二）因城鄉基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要導致已出讓或劃撥地塊的大小及相關建設條件發生變化的；
（三）國家和自治區的有關政策發生變化的；
（四）法律、法規規定的其他條件。
第六條 國有土地使用權劃撥或出讓后，擬調整的容積率不符合控制性詳細規劃要求的，應當按照以下程序進行調整：
（一）建設單位或個人向城鄉規劃主管部門提出書面申請、容積率修改專題報告并說明變更理由；
（二）城鄉規劃主管部門應當組織技術人員、相關部門、專家等對容積率修改的必要性進行專題論證；
（三）城鄉規劃主管部門應當在本地主要媒體和現場進行公示，采取走訪、座談等方式征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應組織聽證；
（四）經專家論證、征求利害關系人的意見后，由城鄉規劃主管部門對論證報告審批同意后組織編制單位開展相關地塊控制性詳細規劃修改工作；
（五）修改后的控制性詳細規劃應當按法定程序報市、縣人民政府批準。報批材料中應當附規劃地段內利害關系人意見及處理結果；
（六）經市、縣人民政府批準后，城鄉規劃主管部門方可辦理后續的規劃審批，并及時將變更后的容積率抄送土地主管部門。
第七條 國有土地使用權劃撥或出讓后，擬調整的容積率符合控制性詳細規劃要求的，應當按照以下程序進行調整：
（一）建設單位或個人向市、縣城鄉規劃主管部門提出書面申請報告，說明調整的理由并附調整規劃方案，調整方案應標明調整前后的用地總平面布局方案、主要經濟技術指標、建筑空間環境、與周圍用地和建筑的關系、交通影響評價等內容；
（二）城鄉規劃主管部門應當組織技術人員、相關部門、專家對容積率修改的必要性進行專題論證。其中，專家論證會應根據項目情況確定專家的專業構成和數量，從建立的專家庫中隨機抽取有關專家。論證意見應當附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學性。專家與申請調整容積率的國有土地使用權單位或個人有利害關系的，應當回避；
（三）城鄉規劃主管部門應當在本地主要媒體和現場進行公示，采取走訪、座談等方式征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應組織聽證；
（四）經專家論證、征求利害關系人的意見后，城鄉規劃主管部門應當依法提出調整建議并附論證、公示（聽證）等相關材料報市、縣人民政府批準；
（五）經市、縣人民政府批準后，城鄉規劃主管部門方可辦理后續的規劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。
第八條 以劃撥或出讓方式取得國有建設用地涉及容積率變更的，土地使用權人應在獲得市城鄉規劃行政主管部門核發的變更后的容積率等規劃設計條件后10個工作日內，將調整后的規劃設計報市國土資源行政主管部門備案。
第九條 市規劃主管部門出具變更后的規劃設計條件自核發之日起六個月后自行失效。
土地使用權人應依據重新核發的規劃設計條件，須于10個工作日內向市國土資源行政主管部門申請辦理補交土地價款差額的有關手續。補交土地價款差額標準經市人民政府批準后，土地使用權人依此補交土地價款差額，簽訂國有建設用地使用權出讓合同變更協議，辦理土地變更登記手續。
屬提高容積率的，土地使用權人應補交相應土地價款差額。土地使用權人不同意補交的，由市國土資源行政主管部門依法調整該出讓國有建設用地或協商收回并給予補償。
第十條 出讓的國有建設用地在轉讓過程中，屬轉讓方建設用地規劃許可證中的容積率提高的，應先由轉讓方按規定補交土地價款差額、簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議，市國土資源行政主管部門方可再辦理提高容積率后的國有建設用地轉讓審批、土地變更登記手續。
屬市城鄉規劃行政主管部門已為受讓方核發提高容積率的建設用地規劃許可證的，土地轉讓時，依法符合土地轉讓條件的，市國土資源行政主管部門仍按原容積率下的土地價格內涵依法辦理國有建設用地轉讓手續，在受讓方的國有土地使用證中標注原容積率等規劃條件。市國土資源行政主管部門應限定受讓方于10個工作日內申報辦理補交土地價款差額、簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議手續，并按下列不同情形分別處理：
（一）受讓方按要求補交土地價款差額、簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議的，市國土資源行政主管部門在受讓方的國有土地使用證中再標注提高后的容積率等規劃條件，核發國有土地使用證。受讓方未按規定補交土地價款差額、未簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議的市城鄉規劃行政主管部門不得辦理宗地建設用地規劃工程報建審批手續。
（二）受讓方撤回提高容積率申請不補交土地價款差額的，須經市城鄉規劃行政主管部門重新核發原容積率的建設用地規劃許可證后，市國土資源行政主管部門方可核發國有土地使用證。
第十一條 對現有工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高容積率的，原則上不再增收土地價款。國家、自治區另有規定的，從其規定。
第十二條 為鼓勵集約節約利用土地，加快推進城市重要景觀節點建設，提升城市形象，對中心城區超高層建設進行獎勵。本辦法實施之日起，屬本辦法規定經依法批準提高出讓國有建設用地容積率的，土地價款差額按以下公式計算：
（一）提高后的容積率＜2的，應補交的土地價款差額＝提高土地容積率所增加的建筑面積×樓面地價×60％;
（二）提高后的容積率≥2且＜4的，應補交的土地價款差額＝提高土地容積率所增加的建筑面積×樓面地價×50％;
（三）提高后的容積率≥4且＜6的，應補交的土地價款差額＝提高土地容積率所增加的建筑面積×樓面地價×40％;
（四）提高后的容積率≥6的，應補交的土地價款差額＝提高土地容積率所增加的建筑面積×樓面地價×30％。
以上樓面地價為依法批準提高容積率后經審定的該宗地樓面地價評估價格，其中土地估價基準日以向國土資源行政主管部門提交申請辦理增容手續現時點為估價基準日。
為鼓勵集約節約用地，對單體建筑高度超過100米的超高層建筑物可作為獎勵面積，超過100米的部分建筑面積不計算容積率。
第十三條 原劃撥土地提高容積率，仍保持劃撥使用權方式不征收土地差價款；宗地不再符合《劃撥用地目錄》的，需先辦理劃撥土地使用權協議出讓手續，取得出讓使用權后，再按本辦法規定辦理提高容積率手續和補交土地差價款。
第十四條 為處理歷史遺留問題，對其他涉及提高容積率的出讓國有建設用地，按下列情況計收土地價款差額，樓面地價評估按本辦法第十二條執行。
（一）建設項目于2001年4月30日前已竣工驗收或已取得房屋產權證的，原則上不再增收土地價款；
（二）2001年4月30日前經批準提高容積率但至今未竣工驗收或取得房屋產權證的，對應按本辦法第十二條規定的標準下調20%計收土地價款差額；
（三）2001年4月30日后至2011年8月1日以前已審批同意提高項目規劃容積率的，對應按本辦法第十二條規定的標準下調20%；
（四）2011年8月1日至本辦法實施前，市城鄉規劃行政主管部門已受理其提高容積率申請，并通過專家論證待報政府審批的，報經政府批準同意提高容積率后，按本辦法第十二條規定的標準下調20%計收土地價款差額。
第十五條 本辦法實施后，在已出讓國有建設用地上擅自提高容積率進行建設的，由市城鄉規劃行政主管部門根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條處理，市國土資源行政主管部門視建設程度情況根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條進行處理。
第十六條 本辦法實施后，已出讓國有建設用地原已經市城鄉規劃行政主管部門批準提高容積率但未補交土地價款差額并辦理有關手續的，應于60個工作日內到市國土資源管理部門補交土地價款差額，補辦提高容積率有關手續。逾期不辦理的，按本辦法第十八條規定處理。
第十七條 土地使用權人擅自提高容積率未經處理或經批準提高容積率但并未辦理補交土地價款差額、簽訂出讓合同變更協議等手續的，市城鄉規劃、房產、國土等行政主管部門不得辦理建設工程規劃許可、報建、施工許可，項目竣工驗收，房地產預售銷售、轉讓、出租、抵押，核發分戶土地證及房產證等有關手續。否則，對有關部門和個人追究瀆職和國有資產流失的法律責任。
第十八條 土地使用權人拒不繳納提高容積率土地價款差額、簽訂出讓合同變更協議的，市國土資源行政主管部門按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院55號令）第十七條的規定，給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權的處罰，并停止其參加新的出讓國有建設用地使用權的競買。
土地使用權人為房地產企業的，房地產管理部門應將該土地使用權人違法建設行為記入房地產企業不良信用檔案。
第十九條 國家、自治區另有新規定的，從其規定。
第二十條 市城鄉規劃行政主管部門應將土地使用權人國有建設用地容積率執行情況作為建設項目竣工驗收的一項內容。沒有市國土資源行政主管部門對容積率的檢查核驗意見，或者檢查核驗不合格的，不得通過竣工驗收。
第二十一條 本辦法由市國土資源局、市住房和城鄉建設委員會負責解釋。
第二十二條 本辦法自發布之日起實施，《防城港市國有建設用地容積率變更管理暫行辦法》（防政發〔2008〕39號）同時廢止。