《民法通則》第13條規(guī)定：“不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”《民法總則》第21條第1款規(guī)定：“不能辨認(rèn)自己行為的成年人為無民事行為能力人，由其法定代理人代理實(shí)施民事法律行為。”第22條規(guī)定：“不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人為限制民事行為能力人，實(shí)施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認(rèn)，但是可以獨(dú)立實(shí)施純獲利益的民事法律行為或者與其智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為。”房屋買賣屬于重大的民事活動(dòng)，需要完全民事行為能力人實(shí)施。無民事行為能力人或者限制民事行為能力人都不能實(shí)施，因此精神病人（無論是不能辨認(rèn)自己行為的精神病人還是不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人）不能從事房屋買賣行為。

《民法總則》第43條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。”精神病人是無民事行為能力或者限制民事行為能力人，不具備房屋交易相應(yīng)的民事行為能力，其所從事的民事法律行為無效。

《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”對(duì)于合同無效的法律責(zé)任（有人將之稱為締約過失責(zé)任），無民事行為能力人或限制民事行為能力人一般沒有責(zé)任能力（沒有承擔(dān)責(zé)任的資格），自然也無須為此承擔(dān)責(zé)任。具體到房屋買賣中，因精神病人對(duì)此重大交易沒有行為能力，不能夠從事此種交易，因此所導(dǎo)致的合同無效也不宜認(rèn)定為其有過錯(cuò)，無須承擔(dān)賠償責(zé)任。

摘自《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則》P17-18頁，法律出版社2018年6月出版。內(nèi)容簡介：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則》對(duì)二手房買賣過程中的疑難問題進(jìn)行梳理，采用問答形式對(duì)常見的糾紛問題進(jìn)行分析解答，收錄的案例均是真實(shí)案件，具有很高的參考價(jià)值。“裁判規(guī)則”板塊收錄了大量的相關(guān)法條與規(guī)定，可以幫助讀者了解相關(guān)法律糾紛的處理依據(jù)和規(guī)則，具有較強(qiáng)的實(shí)用性。將相關(guān)裁判文書以二維碼的形式加入，方便讀者隨時(shí)掃碼瀏覽。

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