（2013）麗蓮民初字第327號
——浙江省麗水市蓮都區人民法院 (2013-9-16)
麗水市蓮都區人民法院
民 事 判 決 書
（2013）麗蓮民初字第327號
原告：吳甲。
原告：丁××。
原告：吳乙。
原告：吳丙。
原告：吳丁。
原告：吳戊。
上述六原告的委托代理人（特別授權）：蘇××。
被告：陳××。
被告：賈××。
上述二被告的委托代理人（特別授權）：何×。
原告吳甲等六人與被告陳××、賈××房屋買賣合同糾紛一案，于2013年4月2日向本院起訴，本院受理后，依法由審判員黃野松獨任審判，于2013年4月27日、7月16日公開開庭進行了審理，后因案情復雜，依法組成由審判員黃野松擔任審判長，審判員朱海峰、人民陪審員張靈飛參加評議的合議庭，于2013年8月26日公開開庭進行了審理。兩被告提起反訴，本院依法受理后，決定合并審理。原告吳丙以及原告吳甲等六人的委托代理人蘇××，兩被告的委托代理人何×到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告吳甲等六人訴稱：各原告均系同一家庭成員，兩被告系夫妻關系。2005年，原告與兩被告共同簽訂房屋賣契，將屬于家庭共有的坐落于麗水市××都區××號××層房屋一套及柴間一間出賣給被告所有，兩被告付給原告人民幣222800元。該房屋土地使用權性質屬于農村集體無償劃撥，房屋所有權某和土地使用權某至今未過戶，依法也不能過戶。原、被告之間的房屋賣契損害了國家和集體的利益，依照有關法律規定，應屬于無效。為此，請求判決：一、依法確認原、被告于2005年簽訂的房屋賣契無效；二、被告立即將坐落在麗水市××都區××號××層房屋一套及柴間一間返還給原告所有。
被告陳××、賈××辯稱：一、雙方簽訂的賣契合法有效，應按約定繼續履行。雙方于2005年簽訂的賣契明確約定了買賣標的以及相應價款，寫明“雙方自愿，雙方簽字后即日生效，永不反言、反悔，永遠為照”并簽字畫押，且各自履行了支付房屋價款及交付房屋的義務，該賣契所約定的內容已實際履行完畢，這些都充分表明了雙方對于買賣房屋的合意，在我國法律沒有明確規定城市居民不得購買農村房屋的前提下。雙方簽訂的賣契恰恰體現了當事人意思自治的原則，應屬合法有效。二、若認定雙方簽訂的賣契無效，則應根據“不誠信者不應得利的原則”并參照房屋市場價值賠償被告損失。被告認為，原告時隔八年主張房屋買賣無效的行為與中國的傳統道德相悖，如果出賣人均能通過主張買賣無效而獲得巨大利益，容易引發人們的道德危機，為和諧社會不容。
反訴原告陳××、賈××反訴稱：本案涉及的這類房屋買賣合同，被判令無效后，賠償金額基礎標準是不存在的，申請評估得出的資產評估報告的計算方式沒有任何法律依據。為此，請求依法判令：反訴被告賠償反訴原告經濟損失441144元。
反訴被告吳甲等六人辯稱：反訴原告按照月利率2%計算損失，但雙方對此沒有約定，故該訴請沒有事實和法律依據。損失按照什么標準計算，只有根據評估，評估與原來的買賣價款差額部分就是損失，再根據過錯大小分擔。
本院對事實認定如下：原告（反訴被告）吳甲等六人系麗水市水東新村集體經濟組織成員，被告（反訴原告）陳××、賈××并非該集體經濟組織成員。2005年，原告（反訴被告）吳甲等六人作為賣方與作為買方的被告（反訴原告）簽訂賣契一份，將登記于原告吳甲名下，坐落于麗水市××都區××房屋××房屋（房屋所××權證號：01081962）及柴間出賣給兩被告。賣契寫明：“現吳甲將第五層房間壹套與柴間壹間，評價人民幣貳拾貳萬貳仟捌佰元整，賣于陳××所有。”合同簽訂后，買賣雙方均按照約定履行了交房和付款的義務。
審理過程中，經被告陳××、賈××申請，本院依法委托麗水新時代資產評估有限公司對案涉房產進行了評估，評估報告書認為案涉房產價值為410000元。
本院據以認定上述事實的證據有：原告提供的原告吳甲等六人的身份證復印件、兩被告的身份證明、房屋產權某存根、集體土地使用權某、賣契、評估報告書以及當事人庭審陳述。
本院認為：案涉合同雖系雙方當事人真實意思表示，但合同所涉房屋系建筑在集體經濟組織所有的土地上，而被告陳××、賈××并非該集體經濟組織成員，故該合同違反法律的強制性規定，依法應確認無效。原告吳甲等六人作為案涉房屋的所有權人訴請被告陳××、賈××返還案涉房屋，符合法律規定，本院予以支持。反訴被告訴請反訴原告賠償經濟損失，但因雙方并無借貸的合意，故本案中反訴原告的損失不應按照購房款利息予以計算。合同無效后，案涉房屋需要返還，因反訴原告支付給反訴被告的款項反映的是案涉房屋當時的市場價值，故反訴被告應當賠償的價款也應為案涉房屋現在的市場價值，評估意見將之確定的410000元，本院對該金額的訴請，予以支持。據此，依據《中華人民共和國土地管理法》第四十三條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條的規定，判決如下：
一、確認原告吳甲、丁××、吳乙、吳丙、吳丁、吳戊與被告陳××、賈××于2005年簽訂的賣契無效；
二、被告陳××、賈××于本判決生效后三十日內將坐落于麗水市××都區水東新村35-1號第五層房屋（房屋所有權某號：01081962）及柴間返還原告吳甲、丁××、吳乙、吳丙、吳丁、吳戊。
三、反訴被告吳甲、丁××、吳乙、吳丙、吳丁、吳戊于本判決生效后十五日內賠償反訴原告陳××、賈××經濟損失410000元；
四、駁回反訴原告陳××、賈××的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費5640元，反訴案件受理費3960元，鑒定費5000元，合計14600元，由原告（反訴被告）吳甲等六人負擔7300元，由被告（反訴原告）陳××、賈××負擔7300元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省麗水市中級人民法院。
審 判 長 黃野松
審 判 員 朱海峰
人民陪審員 張靈飛
二〇一三年九月十六日
本件與原本核對無異
書 記 員 何 燁
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